Жылжымайтын мүлік нарығын ипотекалық несиелендіруді мемлекеттік реттеу

    Ипотекалық  несиелендіруде   мәмілелерді  құқықтық  түрді рәсімдеудің  маңызы зор,  себебі   бұл мәмілелердің  негізін  кепілге қойылатын  жылжымайтын мүлікке деген   меншік құқықығы немесе  шаруашылық   иемдену құқығы  қалайды.  Заңнамада ипотекалық несиелендірудің  нақты бір  тәртібі көзделген.

      Кепілзат  туралы  келісімнің  субъектілері болып мыналар табылады:

• кепіл туралы  келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы)  заңды және жеке тұлғалар;
• -біртұтас  кепіл реестрін  ұстаушы.

    Ипотека туралы келісім  жазбаша түрде  жасалып,  нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің   едәуір еркіндігін  көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер  көзделуі мүмкін:

• кепілге қойылған  мүлікті  міндеттеме бойынша  қарызды сатып алушыға  ауыстырып  шеттету;
• мүлікті  жалға беру;
• мүлікке жаңа қарыздар  жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.

      Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:

• кепілгердің  және кепілзатын ұстаушының  атауы  және олардың орналасқан жерлері;
• орындалуы осы кепілге салу шартымен  қамтамасыз етілетін  несиелік  келісімнің  немесе  өзге де міндеттеменің  атауы,  келісімді  жасау күні және орны;
• ипотекамен қамтамасыз етілген  негізгі міндеттеменің  сомасы;
• ипотекамен қамтамасыз етілген  сомаларды төлеу  мерзімдері;
• кепілге қойылған  жылжымайтын мүліктің  сипаты  және оның ақшалай құны,  орналасқан жері;
• иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын  құжаттардың атауы;
• кепілге қойылған  мүлікке өзге  міндеттемелер салынбағандығы туралы  сілтеме;
• кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
• ипотеканы тіркеген органның  атауы,  тіркелген   күні мен жері.

    Тараптардың келісімі  бойынша  кепіл шартына  өзге де жағдайлар  енгізілуі мүмкін.

    Ипотека  кепілзатты ұсташыға  негізгі қарыз  сомасының және ол бойынша пайыздық үстеменің төленуін, несиелік ресурстарды  пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін,  және қажет болған жағдайда  ипотека  затын  сатуға жұмсалатын  шығындардың өтелуін  қамтамасыз етуі тиіс.  Ипотека  кәсіпорынның,  құрылыстың, ғимараттың  немесе өзге де объектінің  орналасқан жеріндегі   тиісті органдарда  міндетті түрде  тіркелуге жатады.   Ипотека  затына  меншік құқығы  ауысқан кезде  өзге тұлға  ипотека  қай жерде тіркелген болса, сол жерде  ол да тіркелуі тиіс.

    Несиелендіру  субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар  осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және  мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.

    Тұрғын  үй құрылысына несие  құрылыс салушыға  белгіленген тәртіппен  жер телімінің  бөлініп берілуімен және  тиісті органдардың  тұрғын үй салуға берген рұқсаты  болғанда беріледі.

    Тұрғын  үйді  салуға (реконструкциялауға)  несие жобалармен және  құрылыс-монтаждық  жұмыстарды  жүзеге асыруға мердігерлік  келісімдермен  көзделген  құрылыстың  (реконструкциялаудың) мерзімдері мен  құны  аясында  беріледі.

      Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:

• тұрғын үй құрылысына  жер сатып алу және оны  жайластыру;
• тұрғын үй салу (реконструкциялау);
• тұрғын үй сатып алу.

         Несиелендіру  объектісіне қарай  банктер  тұрғын үй  несиелерінің үш

    түрін  ұсынады:

• жерге берілетін  несие;
• құрылысқа берілетін несие;
• тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.

    Тұрғын  үй несиелері  туралы ережеде тұрғын үй құрылысына  несиелер  несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген.  Бұл ретте  ссуда  қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің  құнына  сәйкес келетін  бөлшектермен беріледі.

    Құрылысты қаржыландыру  процесінде  банк  ақшалай  қаражаттың мақсатты жұмсалуына  және  құрылыс графигінің сақталуына бақылау  жүргізіп отырады.

    Банк  беретін несиенің сомасы  әдетте  жер сатып алу  және оны жайластыру  құнының,  тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген  оны сатып алу құнының 70 процентінен  аспауы тиіс, ал  шығындардың қалған бөлігін  қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы  шарт.

    Құрылысқа  несие беру туралы  шешімді  несие  беруші банк  қарыз алушының  несиелік тапсырысы негізінде  қабылдайды.

    Несиені пайдаланудың  мақсаты мен мерзімі, оны  қамтамасыз ету нысаны  көрсетілетін ссуда бөлу туралы  өтінішпен қатар,  тапсырысқа мыналар кіреді:

• заңды тұлға қарыз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары:  кәсіпорынның  бухгалтерлік балансы;  табыстардың  және міндетті төлемдердің түсу  графигі;  ссуда қамтамасыз етілетінін  растайтын  құжаттар; несиені  пайдаланудың  техникалық-экономикалық  негіздемесі және  несиеленетін  шығындардың  болжамды  өтелімділігін  есептеу;  құрылыс салынатын  жер учаскесіне деген  құқықты растайтын  құжаттар;  белгіленген тәртіппен   бекітілген  жобалық-сметалық құжаттама;   мердігерлік құрылыс жұмыстарын  жүзеге асыруға  берілген  келісім-шарттардың көшірмелері;  несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
• жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу  учаскесіне  құқығын растайтын құжаттар;  құрылыс салуға  рұқсат қағаз;  белгіленген тәртіппен  келісілген  жобалық-сметалық  құжаттама;  қарыз алушының  төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті  құжаттар;  банк талап етуі мүмкін  өзге де құжаттар. Несиені  қамтамасыз ету үшін  кепілзат мен  кепілдіктер  беріледі.

    Тапсырысты  қарау  кезеңінде несие беруші  қарыз алушының  төлем қабілеттілігін  және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және  салынған  тұрғын үйді  пайдалану  жоспарлары – сату,  жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй рыногының сұраныстарын    зерттейді.

    Ссуда беру кезінде банк пен  қарыз алушының  қарым-қатынастарын  белгілейтін  негізгі құжаттарға   несиелік келісім  мен  кепілзат (ипотека) туралы  шарт жатады (2,3, – қосымшалар).

    Несиелік  келісімде: ссуданы алудың мақсаты,  несиенің  көлемі мен мерзімдері,  несиені беру  және өтеу тәртібі, проценттік ставка,  оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі,  қарыз  алушының  несиелік міндеттемесінің  қамтамасыз етілуі,  ссуданы сақтандыру  шарттары,  несиенің  қамтамасыз етілуін  және мақсатты пайдаланылуын  тексеру нысандары, несиені  мақсаттан тыс  пайдалану және  ссуданы дер кезінде қайтармау  үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар  төлеу тәртібі,  келісімді бұзу  тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының  келісімі бойынша  өзге де шарттар.

    Негізгі қарыздың және  ссуда бойынша  проценттердің  толығымен өтелуіне дейін  қарыз алушының  банктің  жазбаша келісімінсіз  жылжымайтын  мүлікке  деген мүліктік  құқықтарын үшінші тұлғаға  сатуға  немесе  шегінім жасап беруге құқығы жоқ.

    Қарыз алушының несиені қайтаруға  мүмкіндігі болмаған жағдайда,  банктің шығындарын өтеу үшін,   кепілге  қойылған  мүлікті  өндіріп алу  және сату жүргізіледі.

    Тұрғын  үй сатып алуға  несиелер берудің  сұлбасы мен шарттарын банк  қарыз алушымен  мақұлдасу арқылы  белгілейді.  Несилендіру құралы ретінде ауыспалы  проценттік ставканы қолдану,  негізгі қарыздың  сомасын индекстеу,  қарыз алушының  төлемдерін кейінге қалдыру шаралары  қолданылуы мүмкін.  Несиенің түріне қарай,  кепілзат (ипотека) туралы  келісімде несиені   қамтамасыз етудің  нысаны,  мөлшері және тәртібі көрсетіледі.

    Әрбір ипотекалық  банк  ипотекалық несиелер берудің  өзіндік  сұлбасын  қолданады. Олар  несиелендіру объектілері  мен субъектілері,  ресуртарды шоғырландыру  әдістері,  негізгі қарыз бен проценттерді  өндіріп алу  әдістері бойынша сан алуан болып келеді.

 

      2.2 Екінші денгейлі банктердегі ипотекалық несиелендірудің негізгі шартары мен рәсімдеу тәртібі

     Қазіргі таңда екінші деңгейлі банктер ипотекалық несие беру арқылы   өз ресурстарын  белсенді орналастырады.

     Банктер әртүрлі талаптар қоя отырып  көптеген программаларды әзірлеп ұсынуда. Ипотекалық несие басқа ұзақ мерзімді сияқты көрсетіледі, бірақ көптеген ерекшеліктері бар.

     Ипотекалық несие келесі бағыттарда жүргізіледі:

1. Тұрғын-үй сатып алуда (алғашқы жарна дербес шотқа құйылады.);
2. Тұрғын-үйді  жөндеуге  6 миллион тенге; кемінде 60% кепілге қойылған мүлік құнынан;
3. Жеке тұрғын-үй  құрылысын жүргізу үшін  ( қарызды несиелік желі арқылы берілді;
4. Коммерциялық ипотека;
5. Ипотека депозиттік толтырумен (алғашқы жарна кепіл ретінде депозитке құйылады);

     Ипотекалық несиені алу шарттары:

• Ипотекаға сатып  алынып жатқан тұрғын-үй  айналымынан алынбауы қажет.
• Денсулық пен қауісіздікке зиян келтірмейтін минималды талаптар сәйкес келуі қажет.
• Үйдің жасы 50 жылдан аспауы қажет.

1. Ипотекалық несиені ұсыну кезеңдері:

Несиелік  өтінішті қарастыруы (клиенттің тұрғын- үйді таңдап алмайтұрып қарастыруы мүмкін).банкке несие алуға келген клиентке өтініш  пен

анкета  толтырады.

     Анкетада  қарыз алушы туралы келесі мәлімметтер көрсеттіледі:

     Сұрап отырған қарыз талаптары (сомасы, мерзімі, жұмсалу бағыты) 

• Жеке деректер ( Жеке куәлігі, СТТН, СИК)
• Жанұя туралы анықтама
• Білімі туралы анықтама
• Қосымша табыстары
• Кәсіпкерлік мәліметтер
• Қаржылық мәліметтер
• Табыскерлік мәліметтері (кәсіпкерлер үшін)
• Белсенділіктері
• Банктік шоттарындағы мәліметтер
• Несие алу тәжірибесі
• Отбасы мүлігі
• Кепілде жатқан отбасы мүлігі
• Табыстары мен шығындары туралы мәліметтер
• Мекен жайы телефон нөмірі

     2. Клиенттің барлық керекті құжаттарының көрсетілуі.

     Банкке клиент келесі құжаттарды алып келуі қажет:

     Жеке  куәлігі

     Нотариалды куәлендірілген СТТН көшірмесі

     Некие қию туралы куәлік (Нотариалды куәлендірылған көшірмесі)

     Жұмыс орнынан анықтама

     Табысын дәлелдейтін қосымша анықтама

     Жанұя туралы анықтама

     Мүлікті кепілге қою туралы әйелінің нотариалды түрде келісімі

     Еңбек ақысы туралы анықтама.

     Банк  тағы да қосымша құжаттарды талап  етуі мүмкін.

           3. Несиелік комитет  клиентке берілетін қарыздың  максималды сомасын, ай сайын төлейтін төлем сомасын есептейді. Ай сайын төленетін соманы аннуитеттік формула бойынша есептелінеді.

      4. Клиент несиелік  өтінішті қарастырғаны үшін белгілі бір келісілген тариф бойынша төлем жүргізеді.

       Несиелік өтінішті қарастыруы қарыз алушының төлем қабілеттілігі мен несиелік  қабілеттілігін анықтау үшін  анализ жүргізеді.

     Тұлғаның несиелік қабілеттілігі – бұл клиенттің сенімді рейтингін, жеке сапасына баға беруін, қаржылық міндеттемелерінің орындалуын қамтамасыз етеді.

     Төлем қабілеттілігі тұлғаның- Клиенттің несиені өз уақытында  өтей алу  жағдайын анықтайды.

     Клиенттің төлем қабілеттілік ретингін несиелік маман анықтайды:

• Жоғары несиелік қабілеттілігі- несиелер өтелді / өз уақытында өтелуде.
• Қанағаттанарлық несиелік қабілеттілік - несиелер өтелді / айтарлықтай емес аз уақыт ішінде төлемді ұстау (7 күнге дейін)
• Жағымсыз несиелік қабілеттілік - қарызшы төлемді кешіктірді/төлемді айтарлықтай кешіктіруде,

     Төлем қабілеттілігіне талдау- кірістеріне талдау, шығындарына, жйындық талдау, нормативтік нақты төлем қабілеттілігін анықтау.

Нормативтік төлем қабілеттілік = Максималды төленетін төлем/ есеп айырсу төлемі*100%

     Нақты төлем қабілеттілік= таза кірісі /есеп айырсу төлем * 100%

     Бос қаржылар=ай сайынғы табысы - ай сайынғы шығын

1. Жоғарғы төлем қабілеттілік- нақты төлем қабіллеттілік- >200%
2. Қанағаттарлық төлем қабілеттілік- нақты төлем қабіллеттілік -120-160%
3. Жағымсыз төлем қабілеттілік- нақты төлем қабіллеттілік - <110%