Жылжымайтын мүлік нарығын ипотекалық несиелендіруді мемлекеттік реттеу

     5 Несиелік қызметкер сараптамалық шешім шығарып, несиелік комитет несие беру сұрағын қарастырады.

     Сараптаманың  шешімінде көрсетіледі: қарыз алушы  туралы дерек, кепілдеме беруші  туралы деректер, несие шарттары,  анықтама (мінездеме мен құжаттар) қарыз алушының кірістері, отбасы шығындары,  несие тарихы,  қарыз алушы  туралы қосымша мәліметтер, қамтамасыз етілгендігі туралы мәліметтер, төлем қабілеттілігіне талдау.  

     6 Несиелік комитет   келесі  сұрақтар  мен шешімдерді  қабылдайды:

• Несиенің беруі
• Несие бермеуі
• Құжаттарды толықтыруын

     Шешім негізделінуі керек.

     7. Негізделінген шешім бойынша хабарлама  хат толтырылады.

     8. Оңды шешім қабылданғаннан кейін мүлік бағалауға жіберіледі және осы негізде есептеме құрылады.   

       Мүлікті бағалау шешімінде мыналар болуы қажет:

• Жер учаскелеріне талдау ( орналасқан жері, көлемі )
• Тұрғын-үйдің жағдайын талдау ( жоспары, тұрғызылған уақыты, көркі)
• Аумақтық территориясына талдау (көлік жағдайы, эколоиясы, беделі, 1 кв. метр. орташа бағасы.)
• Тұрғын-үйдің сату бағасы
• Кепіл заттың сомасы- сату сомасы,  жедел өткерілу жағдайында.
• Нарық сомасын анықтау- мүлікті бағалау кезіндегі нарық бағасы.

     9. Сатушы мен сатып алушы барлық қажетті құжаттармен бірге банке келісім шарт толтыру үшін шақырылады..

     10. Барлық керекті құжаттарға қол қойылады: заңмен тексерілген банктің

қарыз келісім шарты, кепіл келісім шарты.

     Банк  қарыз келісім шарты міндетті түрде мыналар көрсетілуі қажет: несиенің жұмсалу бағыты; берілетін қарыздың  сомасы; валютасы, мерзімі және несиені өтеу жолдары; қамтамасыз етілуі ( сомасы,  түрі); сый-ақы көлемі.

1. Несиенің ұсынылуы кезінде алғашқы жарна 15% кем болмауы керек.  ҚИК бағдарламасы бойынша алғашқы жарна  10% сатып алынып жатқан тұрғын-үйдің сомасынан.

           12 Сатушы ақша  алғандығын екі данада толтырылады.

           13. Жылжымайтын мүлік  орталығында тұрғын –үй тіркеледі.

     Қарызшыға банктік несие келісім шарттың бір данасымен бірге, кепіл зат келісім шарты, ипотекалық келісім шарт, несиені өшіру кестесі беріледі ол кестеде негізгі қарыз бен сый-ақының қайтару мерзімі мен көлемі көрсетіледі.

     Несиелік  тәуекелшілікті төмендету мен орнын  толтыру үшін банк мониторинг жүргізеді, келесі бағыттар бойынша:

1. Өз уақытында негізгі қарызды және сый-ақысымен  төлығымен өшіруін.
2. Несиенің кепілмен қамтамасыз етілуін.
3. Қолдану бағытын.
4. Қарыз алушының қаржылық жағдайын.

       Ипотекалык несиені мерзімі мен өтеу тәсілін несиелік келісім шартта қарастырылады.

     Қарыз алушыда уақытша қиыншылықтар туындаған  жағдайда банк несие  мерзімін ұзарта алады. Қарыз алушы қарызын мерзімінен бұрын өтей алды.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ ЖӘНЕ ОНЫ МЕМЛЕКЕТТІК РЕТТЕУ ЖОЛДАРЫ

 

     3.1 Ипотекалық несиенің  даму перспективасы

    Ипотекалық  несилеу нарықтық экономикада кеңінен таралған несиелеудің формасы болып табылады. Ол қозғалмайтын мүліктік кепілзат арқылы, сонымен қоса жер меншігі арқылы беріледі. Жер меншігі нарықтық несиелік қатынастар жүйесіне кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.

    Ипотекалық  несиелеу кәсіпорындардың, фирмалардың  және құрылыстың қажеттіліктерін мемлекеттік  қаржы көздерінің орнын басуында үлкен рөлін атқарады. Ипотекалық несиелеудің дамуы  инфляцияның жоғары қарқынды жағдайында және ұзақ мерзімдік несие ресурстарының тапшылығы жағдайында шаруашылық жүргізетін субъектердің инвестициялық белсенділігін үлкейтуге мүмкіндік береді.

    Ипотекалық  несиелеудің ерекшеліктері:

• Берілуінің ұзақ мерзімділігі (5 жылдан аса)
• Кепілзаттың қарыз  алушысының қолында қалуы.
• Ипотекалық несиелеу екі бағыттан тұрады:
• Шаруашылық жүргізетін субъетілерге және халыққа тікелей ипотекалық несие беру;
• Ипотекалық несиелердің қайталама нарығында сату. Бұл несиелеу үшін қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.

    Бірінші ипотекалық несиелеудің  бағытымен көбінесе ипотекалық банктер айналысады, ал екінші бағытпен қаржылық компаниялар, ипотекалық банктердің активтерін сатып алатын, кепілзат мүлігімен қамтамасыз етілген және өзінің атынан бағалы қағаздарды шығаратын қорлар айналысады.  Бағалы қағаздар кепілзат мүлігімен қамтамасыз етілгені және инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді кіріс алуға мүмкіндігі болғаны үшін ликвидті болып келеді. Кейбір шетел қаржылық компаниялардың міндеттері бойынша кепілгер мемлекет болады және бұл сенімді болып келеді.

    Тұрғын  үйге ипотекалық несиелеу қайталама  нарығының жұмыс істеуі ипотекалық банктердің капиталдарының ликвидтілігін  қамтамасыз етеді, айналымдағы ақша массасын байланыстырады, елдің аймауқтарына және экономикалық сфераларға капиталды қайта бөлуге көмектеседі, несиенің пайыздық ставкаларды тұрақтандырады.

    Ипотекалық  несиелеумен айналысатын банктер  аталған шарттарда несиелік ресурстармен шектелген болмайды. өйткені қайталама нарықта операцияларды жүзеге асыру арқылы керекті қаражаттарды қосымша мобилизациялауға мүмкіндіктері бар. Осы ақшаны жаңа несиеге беру арқылы ақшаны қайта айналымға түсіреді.

    Қазақстан банктеріндегі ипотекалық несиелеудің  проблемалары келесіге байланысты: банктердің ресурстық базаларының жетіспеуі; қозғалмайтын мүлікке төлем қабілеті төменгі сұраныс.

    Ипотекалық  банктердің ірі облигациялық тұрмыстық  заемдарды шығару ипотекалық несиелеу үшін ресурстарды тарту проблемасының  шешімі болды.

Несиелеу  субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалары тікелей оның иесіне берілетін және мердігерге берілетін болып бөлінеді.

    Тұрғын  үй құрылысын несиелеу салушыға белгіленген  тізімде жер учаскесін беру шартымен және тұрғын үй салуға рұқсат еткен шешімнің болу шартымен жүзеге асады.

    Тұрғын  үй салуға несие көзделген жобаға, келісім шартқа, мерзімдеріне және құрылыстың бағасына байланысты беріледі.

    Ипотекалық несиелеу объектілері болатындар:

• тұрғын үй салуға арналған жерді сатып алу және жабдықтау;
• Ғимараттың салынуы;
• Тұрғын үйді сатып алу.

    Несиелеу  объектісіне байланысты банктер тұрғын үй несиесін үш түрге  бөледі:

• Жер несиесі;
• Құрылыс несиесі;
• Тұрғын үйді сатып алуға арналған несие.

    Құрылыс несиесін беру жөніндегі шешім қарыз  алушының өтініші бойынша банк-кредитормен қабылданады.

    Несие беруші банк өтінішті қарастырған уақытта  қарыз алушының несиені қайтару  қабілетілігіне, қаржылық тұрақтылығына  комплекстік анализ жасайды; құрылыс  бюджетін бағалайды; ғимараттың салынған жерінің нарыққа қажеттілігі.

    Банк  пен қараз алушының қарым-қатынастарын анықтайтын негізгі құжаттары ретінде  несиелік келісім шарт пен кепілзат жөніндегі келісім шарт болады.

    Несиелік  келісім шартта ссуданы алу мақсаты, мерзімі мен несие мөлшері, несиені  беру және өтеу тізімі, пайыздық ставка және оның өзгеруінің шарттары, қарыз алушының несиелік міндеттемелерін қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиені мақсатты пайдалануының және қамтамасыз етілгендігінің тексеру әдістері мен формалары, мақсатты емес пайдаланудың және уақытылы өтілмеуі жағдайындағы қолданылатын санкциялары, айыптарды төлейдің мөлшері мен тізімі, келісім шартты бұзу тізімі қарастырылады.

    Негізгі қарыздың соммасын және пайыздарын толық  өтеуге дейін қарыз алушы банктің  келісімінсіз үшінші тұлғаға қозғалмайтын мүлікті бере немесе сата алмайды. Қарыз алушының несиені қайтара алмай қалған жағдайда банктің шығындарын өтеу үшін мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы жүзеге асады.

    Тұрғын  үй сатып алу үшін берілетін несиенің беру шарттары мен схемасы банк пен қарыз алушының келісімі арқылы жүреді. Несиелеу инструменті ретінде ауыспалы пайыздық ставкасының қолданылуы, негізгі қарыздық сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемінің мерзімін ұзарту болады. Несиенің түріне байланысты кепілзат жөніндегі келісім шартта несиенің формасы, мөлшері және несиенің  кепілзатпен қамтамасыз етілгені қарастырылады.

 

     3.2 Қазақстанда ипотекалық  несиенің даму перспективалары мен проблемалары

     Қазақстада  ипотека термині 1995 жылғы 23 желтоқсандағы  №2723 «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы»  Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа сәйкес, «ипотека-кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік»  деп берілген [3].

           Ипотекалық  несие – бұл тұрғын үй құрылысына ивестиция тартудың ең тиімді тәсілі. Ипотекалық несиені үш түрге бөлуге болады.

1. Тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін ипотекалық несиелер;
2. Тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін ипотекалық несиелір;
3. Тұрғын үй сатып алуға берілетін ипотекалық несиелер.

    Қазіргі уақытта  Қазақстанда АҚШ, Германия және Малазия тәжірибесін ескере отырып, жасалынған ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде. Аталған жүйе бойынша  тұрғын үй ипотекалық несиелерін берушілер  екі деңгейден тұрады:

1. Бірінші деңгейде – алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілер, соның ішінде; банктер және банктік емес ұйымдар:
2. Екінші деңгейде –алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілерден берген несиелері бойынша талаптарын және кепіл құқықтарын сатып алуды жүзеге асыратын, қайта қаржыландырушы ұйымдар.

    Ұзақ  мерзімді ипотекалық несиенің негізгі  шешетін мәселелері: нарықтық механизмдерді, бюджеттен тыс ресурстарды жұмылдыру және оларды несиелік –қаржы салаға жұмсауы. Ипотекалық несиелендіру саласына қаржыларды тарту басты проблемалардың бірі болып  қала береді.

    Негізгі отандық институтың инвесторлары ретінде  жинақтаушы зейнетақы қоры және сақтандыру компаниялары болып табылады.

    Тұрғын  үй ипотекалық несиесін берушіге екінші денгейлі банктер және жаңадан құрылған мамандандырылған «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ және ипотекалық компаниялар жатады. Қайта қаржыландырушыға «ҚИК»  АҚ жатады. Аталған компания тұрғын үй нарығын бюджеттен тыс қаражат көздері есебінен қаржыландыруды жүзеге асыруда және ипотекалық несиелеуді енгізуде маңызды рөл атқаруда.

    Жылжымайтын мүлік бағасының шамадан тыс  өсуіне, тұрғын үй құрылысына инвестиция жасау денгейінің төмен жағдайына  байланысты орташа табысы бар әлеуетті қарыз алушы ипотекалық несие  алу мүмкіндігінен айырлып қалуда.

    Тұрғын  үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасына сәйкес, тұрғын үй құрылысы Қазақстанның дамуының басты бағыттарының біріне айналуда.

    2004 жылы Қазақстанда «Бірінші несиелік  бюро» құрылған болатын. Оның  негізгі қызметі болып; несиелік тарихты құру, несиелік есеп беру болып табылады. Сонымен қатар Үкіметтің « ҚР қаржылық секторды дамыту» қайта құрылды. 28 шілдеде №573. Тұрғын үйді дамыту бағытында ипотекалық несиенің проблемаларын шешу үшін банктер арнайы сақтандыру бағдарламасын құрды. Ипотекалық несиені сақтандыру қоры банктен қарыз алушылардың өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда сақтандыру мақсатында құрылған болатын.

     Қазақстанда тұратын барлық халықты тұрғын үймен  қамтамасыз ету үшін және тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қалыптастыру үшін оның құнын арзандатпайынша, тұрғын үй несиесінің мерзімін ұзартпайынша және несиелеу мөлшерлемесін төмендетпейінше мүмкін емес. Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйдің ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып, жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.