Жылжымайтын мүлік нарығын ипотекалық несиелендіруді мемлекеттік реттеу

    Теория  мен практикада жылжымайтын мүлік  ұғымын материалдық нысан ретінде  және  етудің арнайы тәртібі мен  ерекше құқық тұрақтылығын қамтамасыз ететін экономикалық-құқықтық, әлеуметтік қатынастар кешені ретінде де айыра білген жөн.

    Кез келген жылжымайтын мүлік нысаны шын өмірде нақты, экономикалық, әлеуметтік және құқықтық қасиеттердің бірлігінде өмір сүреді. Олардың әрқайсысы соған  сәйкес шарттарда өмірлік жағдайларға, мақсаттар мен талдау сатысына байланысты негізгі (анықтаушы) ретінде бола алады.

    Заң бойынша жылжымайтын заттарға басқа  да мүлік түрлері жатқызылады. ҚР Азаматтық кодексіне сәйкес кәсіпорын  субъект ретінде емес, азаматтық  құқықтар объектісі ретінде қарастырылады. Кәсіпорын толығымен немесе оның бөлігі сату-сатып алу, жалға алу, басқа да заттық құқықтарды өзгерту немесе жоюмен байланысты мәмілелердің объектісі бола алады. Сонымен бірге кәсіпорын мұрагерлікпен де беріле алады.

    Жылжымайтын мүлік объектілерінің экономикалық сипаттамаларына оның сиректігі (жылжымайтын мүліктің абсолютті бірдей объектілері болмайды); қосарланушы жерлер, ғимараттардың құны (мысалы, зиян өндірістің құрылысы); аумақтық ерекшеліктер (аумақты бағытталушылықтардың өзгеруі жылжымайтын мүліктің құнын физикалық өзгертулерсіз жоғарылата алады); мақсатты арналуы (әдетте, айтарлықтай шығынсыз өзгертіле алмайды).

    Жылжымайтын мүлік объектілерін үш негізгі топқа  бөлуге болады:

    1) жер;

    2) тұрғындық;

    3) тұрғындық емес.

    Қолданылу сипатына қарай жылжымайтын мүлік:

1. тұрғындық мақсаттары үшін (үйлер, коттедждер, пәтерлер);
2. коммерциялық әрекет үшін (қонақ үйлер, офистік ғимараттар, дүкендер, т.б.);
3. өндірістік мақсаттары үшін (қоймалар, фабрикалар, зауыттар, т.б.);
4. ауыл шаруашылық (фермалар, бақшалар);
5. арнайы мақсаттар үшін (мектептер, шіркеулер, ауруханалар, балабақшалар, қарттар үйлері, т.с.с.) деп бөлінеді.

    Ғимараттар  мен құрылғылар

    Ғимараттар  деп әдетте өмір сүру немесе жұмыс істеуі мақсатымен ішінде үнемі адамдардың болуына арналған жылжымайтын мүлік объектілерін атайды. Құрылғылар тек таза техникалық мақсаттарға қызмет етеді, ішінде адамдар болса да, уақытша ғана болуы мүмкін. Құрылғыларға мұнай және газ скважиналары, автобекет станциялары, магистральді трубопроводтар, спорт және спорт-тамашалық құрылғылар (стадиондар, спорт сарайлары, жүзу бассейндері), көпірлер, жылыжайлар, трансформаторлар, жылу байламдары, эстакадалар және өзге де фундаменті жермен байланысты инженерлік шешімдер, ойлап табулар жатады.

    Жалпы алып қарағанда, ғимарат немесе құрылғы деп жермен фундаменталды байланысты, мақсатты арналыммен пайдаланылатын (немесе пайдаланыла алатын), айтарлықтай зардапсыз қозғалтыла алмайтын, жер учаскесінде (немесе жер учаскесінің астында) жасанды түрде құрылған жеке тұрған объектіні айтуға болады.

    Тұрғын  үйлер

    Үйлер деп табиғатымен ерекшеленген, тұрғындық және тұрғындық емес, басқа да мақсаттарда дербес қолдануға арналған азаматтар мен заңды тұлғалардың, Қазақстан Республикасының, Қазақстан Республикасының субъектілерінің, муниципалды құрылымдардың меншігіндегі жылжымайтын мүлік кешенінің бірлігін (тұрғын ғимараттың бөлігі, тұрғын ғимаратпен байланысты басқа да жылжымайтын мүлік объектісі) айтады.

    Тұрғын  үйлерге үнемі өмір сүруге қолайлы  ғимараттар жатады. Тұрғын үй Кодексі бойынша, тұрғын үй деп жылжымайтын мүлік болып табылатын, азаматтардың тұрақты тұруына жарамды (орнатылған санитарлық және техникалық ережелер мен нормаларға, заңнаманың өзге де талаптарына сай келетін) оқшауланған бөлмелер танылады.

    Үйлерге тұрғындық деп тану тәртібі мен тұрғын үйдің сай болуы тиіс талаптары ҚР Тұрғын үй кодексіне сәйкес ҚР Үкіметімен, басқа да мемлекеттік заңдарға орнатылады.

    Тұрғындық үйлерге: тұрғын үй, тұрғын үйдің бөлігі; пәтер, пәтердің бөлігі; бөлме жатады.

    Тұрғын  үй деп бөлмелерден тұратын, сонымен қатар азаматтардың өмір сүруімен байланысты тұрмыстық және өзге қажеттіліктерін қанағаттандыруға арналған қосымша көмекші бөлмелерден тұратын индивидуалды анықталған ғимарат танылады.

    Пәтер деп көп пәтерлі үйдегі орналасқан жалпыға ортақ қолданыстағы бөлмелерге тікелей қол жетімділікті қамтамасыз ететін, бөлмелерден және азаматтардың өмір сүруімен байланысты тұрмыстық және өзге қажеттіліктерін қанағаттандыруға арналған қосымша көмекші бөлмелерден тұратын шеттетілген құрылыс танылады.

    Бөлме деп азаматтардың тұрғын үйде немесе пәтерде тікелей өмір сүру орны ретінде қолдануға арналған тұрғын үйдің немесе пәтердің бөлігі танылады.

    Тұрғын  емес үйлерге – жеке орналасқан ғимараттар мен құрылғылар түрінде кездеспейтін ғимараттар мен құрылғылардың дербес және нақты анықталған бөліктері түріндегі жылжымайтын мүлік (келісімшарттарға қосымшалармен, ғимараттың қабат бойынша жоспары, жалға берілетін бөлмелері, жалға алынатын ауданы көрсетілетін құрылғылар).

    Тұрғындық емес үймереттерге өндірістік, әкімшілік, әлеуметтік, білім беру, мәдени, т.б. мақсаттарға арналған және тұрғындық қор құрамына кірмейтін құрылыстар, құрылғылар, басқадай ғимараттар жатады.

 
    

2. Жылжымайтын мүлік нарығы және нарықтық операциялар

    Жылжымайтын мүлік нарығы бір бірінен баға деңгейімен, тәуекелділік деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы болып табылады.

    Жылжымайтын мүлік нарығы кез келген ұлттық экономиканың маңызды құрамды бөлігі болып келеді. Жылжымайтын мүлік үлесіне әлем байлығының 50 пайызы келетін, ұлттық байлықтың маңызды құрамдас бөлігі.

    Жылжымайтын мүлік нарығы мемлекет, бүкіл әлем нарығында елеулі орын алады. Өйткені  экономикалық қатынастардың көпшілік бөлігі жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты жүргізіледі. Бұл өз кезегінде екі жаққа да табыстылық алып келеді, сонымен қатар, жылжымайтын мүлік нарығының дамуына және мүліктік операциялар жүргізу саласындағы мүлік айналымын жақсартады. Ол өз кезегінде, белгіленген шарттар мен мәмлелер негізінде жүзеге асырылады. Сондай операциялардың ең көп кездесетіні, ол – сатып алу-сату қатынастары болып табылады.

    Сатып алу-сату шарты бойынша бір тарап  мүлікті екінші тараптың меншігіне, шаруашылық жүргізуіне немесе жедел  басқаруына беруге міндеттенеді, ал сатып алушы бұл мүлікті (тауарды) қабылдауға және ол үшін белгілі бір ақша сомасын төлеуге міндеттенеді. Сатушы шартта көзделген мүлікті сатып алушыға беруге міндетті. Егер шартта өзгеше көзделмесе, сатушы мүлікті берумен бірге сатып алушыға оның керек-жарақтарын, сондай-ақ нормативтік құқықтық актілерде немесе шартта көзделген, соған қатысты құжаттарды беруге міндетті. Сатушының сатып алушыға мүлікті беру міндетін орындау мерзімі шартта белгіленеді. Заң актілерінде немесе шартта сатып алу-сату шартын бөліп орындау жағдайлары (шартты орындаудың аралық мерзімдері) белгіленуі мүмкін.

    Айырбас шарты бойынша тараптардың әрқайсысы шаруашылық жүргізуді, оралымды басқаруды басқа тараптың меншігіне бір мүлікті екіншісіне айырбасқа беруге міндеттенеді. Айырбас шартына тиісінше сатып алу-сату шартының ережелері қолданылады, өйткені бұл осы мүліктің ережелеріне және айырбас мәніне қайшы келмейді. Бұл орайда тараптардың әрқайсысы иелікті беруге міндеттенетін сатушы деп және айырбастап алуға міндеттенетін сатып алушы деп танылады. Егер шарттан өзгеше туындамаса, айырбастауға жататын мүліктер бір-біріне тең деп ұйғарылады, ал оларды беру мен қабылдап алу жөніндегі шығындарды әрбір жағдайда тиісті міндет жүктелетін тарап жүзеге асырады. Шартқа сәйкес айырбасталатын мүліктер бір-біріне тең емес деп танылған жағдайда бағасы айырбастауға берілетін мүліктің бағасынан кем мүлікті беруге міндеттенген тарап мүлік беру міндетін орындағанға дейін немесе одан кейін бағадағы айырманы тікелей өзі төлеуге тиіс.

    Сыйға тарту шарты бойынша бір тарап (сыйға тартушы) басқа тараптың (сыйды алушының) меншігіне затты немесе өзіне немесе үшінші адамға мүліктік құқықты (талапты) тегін береді немесе беруге міндеттенеді не оны өзінің немесе үшінші тұлғаның алдындағы мүліктік міндеттен босатады немесе босатуға міндеттенеді. Сыйға тартушы қайтыс болғаннан кейін сый алушыға сый беруді көздейтін шарт жарамсыз болады. Сыйды беру оны тапсыру, символдық беру не құқық белгілейтін құжаттарды тапсыру арқылы жүзеге асырылады. Жылжымайтын мүлікті сыйға тарту шарты:

1. заңды тұлға сый беруші болған және сыйдың құны заң актілерінде белгіленгенен айлық есептік көрсеткіштен асатын;
2. шартта алдағы уақытта сыйға тартуға уәде етілген жағдайларда жазбаша түрде жасалуға тиіс.

    Жылжымайтын мүлікті сыйға тарту шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс.

    Бұл жылжымайтын мүлік нарығындағы  операциялар белгілі бір заңдылыққа негізделгенін көрсетеді.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    2 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ  ҰҒЫМЫ  ЖӘНЕ  ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ

 

    2.1 Ипотекалық несилендіру жүйесі:  ұғымы, бағыттары, түрлері

    Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді  де, кепілге  қоюмен және сол  арқылы  мәмілені сенімді етіп  берілетін  ипотекалық несие несиелендірудің нарық экономикасында  белсенді  қолданылатын  нысандарының біріне жатады.  Жерге  деген меншік  құқығы  нарықтық  несиелік  қатынастар  аясына меншігінде  жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары  бар  кәсіпорындарды,  ұйымдарды,  фирмалары,  халықты   тартады.

    Ипотекалық  несие  кәсіпорындардың,  фирмалардың  және  тұрғын үй  құрылысының   қажеттіліктерін   мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен  алмастыруда  үлкен рөл атқарады.  Оның  алға басуы  шаруашылық ететін  субъектілердің    ұзақ мерзімді  сипаттағы  несиелік ресурстардың  тапшылығы,  инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық  белсенділігін  ұлғайтуға  әсер етеді. 

    Ипотекалық  несилендіру жүйесі  екі бағыттан тұрады:

• ипотекалық  несиелердің   шаруашылық ететін  субъектілерге  және халыққа  тікелей берілуі;
• ипотекалық  несилерді (несиелік  міндеттемелерді)  несилендіруге  ресурстардың қосымша тартылуын  қамтамасыз ететін  екінші рынокта  сату.

    Бірінші бағытымен  негізінен ипотекалық  банктер айналысып келсе,  екіншісімен  - ипотекалық банктердің  мүлікті кепілге қоюмен  қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан  олардың базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын    қаржы компаниялары,  қорлар  айналысады. Құнды қағаздар ликвидті  болып келеді, себебі  олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар  инвестициялар арқасында  ұзақ мерзімді  және тұрақты  табыс алуға  мүмкіндік береді.

    Кейбір  қаржы компанияларының  міндеттемелері бойынша шетелде  кепілгер ретінде  мемлекет  белгіленеді, ол болса, олардың  сенімділігін  арттырады. Ипотекалық  несиелер  жылжымайтын мүлікті  кепліге қою - ипотекаға негізделеді.

    Ипотеканы  кепіл  заты иегерінің болуысыз  дамыту   мүмкін емес, өйткені  жер мен  жылжымайтын мүлікті  кепілге тек  кепіл  затының  иегері ғана  қоя  алады, сондай-ақ  осы иегердің  оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті  еркін   шеттету құқығынсыз  да мүмкін емес.

    Бұл жағдайда  ғимараттардың  ипотекасы  ол орналасқан  жер телімінің  ипотекасымен  бірге  ресімделеді.  Қазақстанда  жылжымайтын мүлікпен  және  жермен  операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын  нормативтік  құқықтық база  әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында  жерге деген меншік құқығын   және оны сату-сатып алу,  кепілге қою,  жалға беру және т.б.   операцияларды заңдастыратын бірқатар  құқықтық нормалар  қалыптастырылды. Кепіл туралы,  банктар мен банк қызмет туралы,  жекешелендіру туралы  заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын  қаржыландыру,  ипотекалық несилендіруді  дамыту жөнінде бірқатар  қосымша  шаралар  көзделген  Президентің  бірқатар  жарлықтары  мен үкіметтің  қаулылары  қабылданды.

    Қазақстаннның  заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды,  ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі  жер  телімімен бірге  немесе оны  пайдалану құқығымен  кепілге қою  танылады.

    Ипотека -  міндеттемені  жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады.  Ипотека  кез келген ақшалай  міндеттемені  қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол  несилеік келісімге қатысты да міндеттемені  қамтамасыз етуге  пайдаланылады.