Жылжымайтын мүлік нарығын ипотекалық несиелендіруді мемлекеттік реттеу

     Мамандардың айтуы бойынша: 2003 жылдың ортасында  ипотекалық несиелендірудің динамикалық  өсуін байқауға болады.

     Банктердің  халыққа берген ипотекалық несиелері  бойынша былайша сипатталады: Қазақстанда жыл сайын ипотека нарығы үш есе өсуде. ал пайыздық мөлшері жыл сайын төмендеуде. 2001 жылы тұрғын-үй сатып алу үшін 21-22% жылдық мөлшерлеме мен берілді, 2002 жылы 17-18%,  2004 жылы 14-15%  қазіргі таңда 12-14% жылдық мөлшермен берілуде. Несиелендіру мерзімі 2000 жылы 3-7 жыл болатын, ал 2006 жылы 20 жыл немесе оданда көп жылға созылды.

     Әр  банкте өзінің жеке құрылған  бағдарламалары бар,  барлық банктерде заңдылықтары бірдей – алғашқы жарна төмен  болған сайын сый ақы мөлшері  жоғары болады. сыйақы мөлшерінің жоғары болуы, банк өз тәуекелшілігін төмендету үшін.

     2005-2007 жылдарға арналған арнайы мемлекеттік бағдарлама сәйкес, бюджеттіктерге және жас жанұяларға тұрғын үй алу үшін жеңілдіктер қарастырылған. 1 кв. метірі 350 доллор тұрады, алғашқы жарна 10%, несиенің берілу мерзімі 20 жылға. Банктің рәсәмдеу комиссиондық ақысы  2 ден- 0,5% дейін төмендетілген, несие сомасынан ұсталынады, ал құжаттарды қарастыру тегін. ҚИК бағдарламасы бойынша серіктестік  әр бір 15 банк  жұмыс жасауда. Құрылған арнайы жобамен әр адам ипотеканы ала бермейді, өйткені бюджеттік жұмыста істейтін адамдардың айлық ақысы төмен болып келеді. Жеңілдкпен тұрғын үй алу үшін 1 айлық жанұя табысы 1 бөлмелі үйге кемінде 41 мың тенге құрауы қажет, 2 бөлмелі үйге 62 мың тенге, 3 бөлмелі үйге 83 мың тенге болуы қажет.

     2005 жылдың 1 қаңтарында ҚРҰБ статистикалық мәліметтеріне сүйенсек, халыққа берілген ипотекалық несиенің жалпы сомасы 99 366 млн. тенге,

ал 2006 жылдың 1 қаңтарында 220 504 млн. тенгені құрайды, немесе 2 есе жоғары өскенін көруге болады.

     2010-2011 жылы Алматыда үйдің орташа бағасы 1кв. м 1500 у.е құрады. Осыдан үш-төрт  жыл бұрын Алматыда 1 бөлмелі үйдің бағасы үш мың АҚШ доллорын құраған болатын. Ал қазіргі таңда 30-40 АҚШ доллорын құрады. Тұрғын үй ұсынысқа қарағанда сұраныс артып барады, осыған орай тұрғын үйдің бағасы өсуде. Қазақстанда соңғы жылғы көрсеткіш бойынша 1-суретте  көруге болады.

 

     

 

     1 сурет. Қазақстан  Республикасы өңірлері  бойынша берілген ипотекалық несиелерінің көлемі

 

    Жоғарыдағы  кестеден соңғы екі жыл ішінде республика өңірлері бойынша банктердің берген ипотекалық несиелерінің көлемі өсіп отырғандығын көруге болады. Әсіресе, Алматы, Астана қалаларының  үлес салмағы өте жоғары. Әр өңірдің ипотекалық несиелеу көлеміндегі үлесінің әртүрлі болып келуі, біріншіден, ол аймақтағы халықтың санымен, екіншіден, ондағы коммерциялық

банктердің  немесе олардың филиалдарының қызмет етумен сипатталады.

    Халыққа берілген ипотекалық несиелерге волюта түрлері және мерзімдері

бойынша талдау жасайтын болсақ төмендегі 2- суретте  соңғы 5-6 жыл ішінде

ипотеканың  берілген сомасын көруге болады.

 

     

 

     2 сурет. Халыққа  берілген ипотекалық несиенің көлемі

 

     Ағымды  жылдардың мәліметтерімен салыстыратын болсақ 2007 жылы халққа берген ипотекалық несиенің көлемі әлдеқайда артуда. 2007 жылдың шілдедегі көрсеткіш бойынша  берілген несиенің барлығы  544937 млн. тенге құраған болатын. оның ішінде ұлттық волютада  238 181 млн.тг, шетел волютасында 306 756 млн. тг құраған болатын.

     2005 жылы бастап Алматыда барлық келісімнің жартысы ипотека арқылы жүргізілді. Ал Қазақстан бойынша 30 % шаманы құрады.

     Республика  бойынша көрсетілген мәліметтер  2010 жылдың   заңды және жеке тұлғалардың ипотекалық несиенің үлесі елдің ЖІӨ-ң ( Жалпы ішкі өнім) 11.8 % немесе 757,7 млрд. тенгені құрады.

      Қазақстанның  халық жинақ банкі, Тұран Әлем Банкі, Казкомерцбанк,

АТФ Банк БТА Ипотека және т.б. банктердің берген несиелері.

    Негізгі берілген ипотекалық несиенің көлемі шамамен 75 пайыз  құрады. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие жүйесінің  құрылымын төмендегі кестеден (3- сурет) көруге болады. Осы жүйе бойынша Қазақстан Республикасының банктері жұмыс жасауда.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    

 
 
 

    

    

 
 

    

    

    

    

    

    

    

    

    

 
 

    

    

 
 

    

    

    

    

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Соңғы бір-екі ай ішінде ипотекалық несиенің күрт төмендеу байқалды, барлық банктер  ипотекалық  несие беруден бас  тартуда. Қаржылық капиталдың халықаралық нарықта жетіспеушілігі  байқалған болатын.

     Қазақстан ипотекалық несие жүйесі жұмыс істеу  керек, ол жүйе алдымен халықтың мүддесін орындау қажет.

     Ипотекалық  несие жүйесі Қазақстанда тез  дамып келе жатыр. Бүгінгі күнде  халықта ипотекалық тұрғын үй несие туралы сұрақтар тумайды,  ипотекалық несиенің негізгі шарттары қызықтырады. Бір сөзбен айтқанда қазіргі таңда халық ақпаратқа жетік болып, қаржылық саласында сауаттылығы өсті.

     Несие алушылардың төлеу қабілеттілігінің төмендігі мен қазақстандық банктердің несиелік қоржындары сапасының нашарлауы және қазіргі проблемаларды шешу мақсатында Үкімет несие алушылардың кең тобына арналған жүйелі шешімдердің үш пакетін жасап шығарды.

     Біріншісі - әлеуметтік жағынан қорғалмаған, ипотекаға  сатып алған жалғыз тұрғын үйі бар несие алушыларға арналған. Несие алушылардың бұл тобына ипотекалық заемды қайта құрылымдау механизмі ұсынылатын болады. Бұған ағымдағы ай сайынғы төлемнің 10 пайызға уақытша азаюы және екі жылдық жеңілдік мерзімі кіреді.

     Екіншісі - ипотекаға сатып алынған тұрғын үйді жалға беру механизмі енгізілген. Ол объективті себептермен, ағымдағы ай сайынғы төлемдердің 50 пайызынан астам сомасын төлей алмайтын несие алушылар тобына ұсынылады. Осы механизмді іске асыру несие алушылардан тұрғын үйді ағымдағы нарық бағасымен сатып алып, ары қарай 2 жыл бойы жалға беруді көздейді. Осылай несие алушылардың бұл тобы тиімді шарттарда өз үйінде ары қарай тұра беру мүмкіндігін алады, ал ай сайынғы жалдау төлемі қазіргі несие өтемдерінің 50%-нан аспайды. Екі жыл өткеннен кейін несие алушы үйді қайта сатып алу құқығына ие болады. Ал тұрғын үй бағасы клиенттің банк алдындағы қалған берешегіне теңеледі.

     Үшіншісі - үстемақы мөлшерлемесін азайту мүмкіндігі мен несиелеу мерзімі 3 жылға ұзартуды қарастырады. Әрбір жағдай бойынша шешім жеке қабылданады.

     Мемлекеттік үлесі бар қазақстандық банктер  ипотекалық несиелеу нарығында проблемаларды  шешудің осындай кешенді тәсілді  пайдалану тиімді және лайықты болатынына кәміл сенеді. Бұл шаралар ипотекалық несиелер бойынша бар берешекті  шығынға жазуды білдірмейді. Ол бұл ипотека нарығындағы жағдайды оңалтуға және қазақстандық несие алушыларының қарыз ауыртпалығын жеңілдетуге бағытталады.

     Жалпы қазақстандық ипотекалық несиелеу нарығындағы  проблемалар әлемдік қаржы дағдарысының әсерімен 2007 жылдың күзінде басталды. Ипотекалық нарықтағы дағдарыс белгілеріне нақты қарсылық ретінде ипотекалық заемдарды қайта қаржыландырудың мемлекеттік бағдарламасы жасалды. Ол 2009 жылы Үкімет бастамасымен «Самұрық-Қазына» ұлттық әл-ауқат қоры» АҚ және бірқатар қазақстандық банктер арқылы жүзеге асырылды. Бұл мақсаттарға мемлекет 120 миллиард теңге бөліп, бұлар еліміздің 8 коммерциялық банкі арасында бөлінді. Осы бағдарлама аясында 15,3 мыңға жуық несие қайта қаржыланып, олардың үстемақы мөлшерлемелері 4,5 пайызға азайды (несие алушылардың стандарты тобы үшін 12%-ға дейін, және халықтың әлеуметтік жағынан қорғалмағандары үшін 7,5%-ға дейін). Бұл бағдарламаны жүзеге асыру арқылы несие алушылардың қарыздық жүктемесі, орташа есеппен, 17 пайызға жеңілдеді. Сонымен бірге, бағдарламаға қатысқан банктер қайтарылатын қаражат есебінен 15 жыл ішінде жаңа несие беру мүмкіндігін алды. Сондай-ақ, 2010 жылдың нәтижелері бойынша «Альянс банк», «БТА Банк», «БТА Ипотека» және «Темірбанк» 13 мыңға жуық төлемдер бойынша мерзімді ұзартып, ал кешірілген өсімпұл сомасы 32,5 миллиард теңге құрады. 2010 жылдың соңындағы жағдай бойынша, аталған қаржылық институттардың ипотекалық несиелер мен жылжымайтын мүлік кепілдігіне берген несиелердің көлемі 507,7 миллиард теңге болып, саны 141,6 мыңды құрады.

    Дамыған Америка елінде ипотекалық құлдырау байқалуда. Бұл құлдырау Қазақстан  еліне әсерін тигізді. Себебі Қазақстанның ІІ денгейлі бантер ішкі нарықта тұрғын үй құрылысын қаржыландыруда осы  уақытқа дейін шетел қаржыларын қолданған болатын.

    Әлемде  «арзан» ақшаның таусылуына байланысты Қазақстан банктері ақшаны үнемдеуде. Осының әсері:  біріншіден- тұрғын ұй бағасының түсуіне алып келді. Осыдан кейін шетелдік жобалардын бастартуы мүмкін, мысалы: Ресей, Грузия, Америка, Корея. Қазақстанда Корея елі Алматыда үлкен құрылыс жүргізуде.

    Екіншіден - тұрғын үй құрылысы тоқтап қалды. Құрылыстарды толық аяғына дейін бітіру үшін кемінде 1,3 млрд. доллар қаражат керек. Бұл негізгі проблемалардың біріне айналды.

    Бағаның төмендеу бұрынғы жылдары Жапония  және Колумбия елдерінде байқалған  болатын.

    Жапонияда елінде тұрғын үй бағасының  күрт төмендеуі  банктердің құлдырауына алып келген болатын. Дәл осындай жағдайдың  қайталанбауы үшін Қазақстан банктері көпеген жобаларды құруды қолға  алды.

    Бірақ Қазақстан да барлық капиталдар қоры біте қойған жоқ. «Бұл жағдайдан шығу жолдары бар» деп Қазақстан банктері жариялауда.

      Біріншіден - Казкомерцбанк синдикатталған несиені тартқан болатын. 

      Екіншіден – Қазақстан несиелендіруге қажетті банкте басқа да қаржы көздері «ұзақ»  қорлары бар. Мысалы, акцияларды орналастыру.

          Үшіншіден  Қазақстан ішінде толықтыруға потенциалды көздердің активтері жеткілікті деп санайды.. Алайда банктердің клиенттерінің үрейленуі жетерліктей. Осы мәселелерді шешу қолға алуда.

 

    3.3 Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарламалар

    Қаржы жүйесінің дамуы, қаржы нарығындағы  жағдайдың жақсаруы, ипотекалық несиелендіру көлемдерінің көбеюі несие бойынша  төленетін сыйақы мөлшерлемесінің  төмендеуіне әкелді. Осы жүйені енгізіп  дамыту арқылы халық ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде берілген қаржыға бастапқы, сондай-ақ екінші нарықта да дайын тұрғын үй сатып алу, сонымен қатар үй салу және жөндеу мүмкіндігіне ие болады.

    Қазақстан Республикасы Үкіметінің бұл бағыттағы  жұмысының бірінші сатысы 2000 жылдың 21 тамызында шыққан №1290 Қаулысы арқылы    Қазақстан Республикасында  Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын қабылдау болып табылады.   Концепцияны іс жүзіне асыру Қазақстанда негізгі әрекеті талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып табылатын.

    «Қазақстан  Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік  қоғамын құру қажеттілігін айқындады.

    Халықаралық тәжірибе көрсеткендей, арнайы тәсілмен қалыптастырылған орны толтырылған ипотекалық құнды қағаздар тұрғын үй нарығына инвестор тартудың тиімді құралдарының бірі. 2005 жылдың басындағы жағдай бойынша «ҚИК» АҚ-ның ипотекалық агенттік облигациялар нарығындағы үлесі 91%-ды құрайды. Нарықтың 8% -ы «БТА-Ипотека» АҚ, «БанкЦентрКредит» АҚ, «Астана-Финанс»АҚ тәрізді қаржы ұйымдарына келеді.

    2011 жылдың 27 наурызында Президент өзінің  Қазақстан халқына жолдауында  бүгінгі таңның негізгі мәселелерінің  бірі – тұрғын үй мәселесін  көтерді. 

    2012 жылғы қаңтар-наурыздағы тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны 34 513 құрады.

    2012 жылғы наурызда тұрғын үйді  сатып алу-сатудың тіркелген мәмілелерінің  саны 11 630 құрады және өткен аймен  салыстырғанда 10,4%-ға азайды. 2012 жылғы  қаңтар-наурыздағы тұрғын үйді  сатып алу-сату мәмілелерінің саны өткен жылғы тиісті кезеңмен салыстырғанда 16,4%-ға өсті (Қосымша А).