Автор работы: Пользователь скрыл имя, 20 Октября 2011 в 21:23, курсовая работа
В своей курсовой работе я поставила цель исследовать технологии оценки объектов недвижимости и рассмотреть на примере затратного подхода практическое применение технологии оценки.
Достижение настоящей цели возможно путем комплексного анализа процесса оценки объектов недвижимости.
Введение__________________________________________________ __3
Глава 1. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости.
1.1. Недвижимость как объект оценки. 4
1.2. Классификация объектов недвижимости. 7
1.3. Виды стоимости и факторы на нее влияющие. 9
Глава 2. Методика оценки объектов недвижимости.
1.1. Принципы оценки объектов недвижимости. 12
1.2. Этапы процесса оценки объектов недвижимости. 14
1.3. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости. 18
1.4. Согласование результатов 30
Глава 3. Применение технологии оценки объектов недвижимости.
1.5. Описание объекта недвижимости 31
1.6. Оценка стоимости объекта недвижимости сравнительным
подходом 32
1.7. Определение рыночной стоимости 39
Заключение
Приложение 1. Анализ рынка: примерный перечень основных факторов.
| Уровни
анализа / Факторы спроса и предложения |
Национальный | Регион Город | Микрорайон | Участок Дом |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Экономические | ставка процента, темпы инфляции | доходы населения, цены на аналоги, цены аренды, затраты на строительство | статус района (спад, оживление), затраты на строительство | время и стоимость проезда, затраты на эксплуатацию |
| Социальные, демографические, психологические | национальная, возрастная и семейная структура, менталитет | состав семей, структура занятости, социальные и рыночные ожидания | структура соседства, уровни престижности | соответствие стандартам потребления, характеристики потребителя |
| Правовые и административные | налоги, регистрация прав собственности, политические риски, прозрачность и стабильность законов и правил | налоги и сборы, стабильность правил игры, условия землепользования | ограничения на застройку и использование | ограничения на использование и прописку |
| Экологические | природно-климатические условия | климат и экологическое состояние | ландшафт, экология соседства | топография, рельеф, близость к очагам влияния |
| Градостроительные и архитектурно-типологические | градостроительная и жилищная политика | тип и величина поселения, степень урбанизации, транспортная инфраструктура | доминирующая этажность, развитость социальной инфраструктуры | тип использования, планировочная организация, количественные и качественные характеристики |
Приложение 2. Задание на оценку.
| Вид стоимости имущества | Рыночная стоимость (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ) |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимости объекта оценки. |
| Оцениваемое имущественное право на объект оценки | Собственность |
| Предполагаемое
использование результатов |
Полученный
результат может быть использован
Заказчиком для целей залогового
обеспечения кредита с учетом
следующих ограничений:
– Со дня составления отчета об оценке до дня совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев; – Результат оценки достоверен лишь в рамках той задачи оценки, которая была сообщена оценщику Заказчиком при заключении договора на оценку; – Цена, установленная в случае заключения реальной сделки, может отличаться от стоимости, определенной в настоящем отчете вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки и иные существенные факторы, непосредственно относящиеся к Объекту оценки и не представленные Оценщику. |
| Дата определения стоимости (дата оценки) | 01 января 2010 года |
| Дата составления отчета (период проведения работ по оценке) | С 01 января 2010 года по 11 января 2010 года |
| Порядковый номер Отчета | №**/01–2010 |
| Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка | – Оцениваемые
права рассматриваются свободными от
каких-либо претензий или ограничений,
кроме оговоренных в Отчете.
– От Оценщика не требуется появляться в суде, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. – При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. – Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации. – Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. – Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости, равной указанной в Отчете. |
Приложение 3. Документы устанавливающие его количественные и качественные характеристики.
| Правообладатель | ООО «Полимер ресурс» |
| Правоустанавливающий документ | Протокол общего
собрания участников ООО «Полимер ресурс»
от 26.12.2004, акт приема-передачи здания от
27.12.2004 №3
Свидетельство о гос. регистрации права от 23.08.2006 г. 40 АА 049546 |
| Назначение и текущее использование | В соответствии с назначением |
| Год постройки | 1982 год |
| Тип здания | Капитальное |
| Эффективный (фактический) возраст, лет | 28 лет |
| Срок экономической жизни, лет* | 100 лет |
| Оставшийся срок экономической жизни, лет** | 72 года |
| Общая площадь здания, кв. м | 3500 |
| Строительный объем, куб. м | 11900 |
| Этажность | 2 |
| Группа капитальности | 1 |
| Балансовая стоимость | По инвентарной
стоимости здания
1873056 руб. |
| Земельный участок | Площадь 5000 м.кв.,
Земли населенных пунктов предоставленные для производственной деятельности Кадастровый номер 40:04:050131:11 |
| Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки | Протокол общего
собрания участников ООО «Полимер ресурс»
от 26.12.2004,
акт приема-передачи здания от 27.12.2004 №3 Свидетельство о гос. регистрации права от 23.08.2006 г. 40 АА 049546 Свидетельство о гос. регистрации права от 24.09.2008 г. 40 КЯ 333501 Кадастровый план от 12.04.2005 №4/05–744 Техпаспорт выполненный Дзержинским филиалом КП БТИ инв. №15/641 |
*Ожидаемый
срок жизни определялся на
основании долговечности
**Оставшийся
срок экономической жизни
Приложение 4. Таблица Описание объекта оценки.
| Состав здания | Конструктивные элементы здания |
| Фундаменты | Бутобетонный
Состояние удовлетворительное, следов разрушения не обнаружено. |
| Стены | Кирпичные.
На площади 2–3 м.кв. разрушение наружного слоя облицовочного кирпича. Кладка удовлетворительного качества. |
| Перегородки | Кирпичные. Состояние удовлетворительное |
| Перекрытия | Ж/б плиты. Состояние удовлетворительное |
| Кровля | Рулонная. Совмещенная. Материал – Рубероид. Следы протечек не обнаружено |
| Оконные проемы | Двойные деревянные. Остеклены. Состояние удовлетворительное |
| Дверные проемы | Двери металлические
снаружи, простые деревянные внутри.
Ворота металлические с деревянным
заполнением.
Состояние удовлетворительное. |
| Полы | Паркетные. Состояние удовлетворительное. |
| Отделка | Уровень отделки
повышенный.
Состояние удовлетворительное |
| Инженерное оборудование: | Электроосвещение
– электропроводка скрытая
Вентиляция – приточно-вытяжная Канализация – центральная Холодное и горячее водоснабжение |
| Дополнительные элементы: | Перед зданием заасфальтированная площадка для автостоянки |
Приложение 5. Ориентировочная оценка физического износа зданий
| Физический износ (в%) | Состояние несменяемых конструкций зданий | Состояние внутренних конструктивных элементов |
| 0–20 | Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов | Полы и потолки
ровные, горизонтальные, трещины в
покрытиях и отделке |
| 21–40 | Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. | Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием. |
| 41–60 | Имеются много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. | Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней. |
| 61–80 | Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. | Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями. |
| 81–100 | Здание в
опасном состоянии. Участки стен
разрушены, деформированы в проемах.
Трещины по перемычкам, простенкам
и по всей поверхности стен. Возможны
большие искривления |
Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена. 11 |