Технология оценки объектов недвижимости

     5. Расчет выручки от продажи  объекта недвижимости в конце  периода владения им и приведение  ее к текущей стоимости через  ставку дисконтирования.

     6. Сложение текущих стоимостей  потоков доходов и выручки  от продажи.

     7. Расчет стоимости объекта недвижимости  как разницы между текущей  суммой доходов за расчетный  период и суммой привлеченных  заемных средств.

     Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с  объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется  информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту  оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

     Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для  анализа информация о ценах и  характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к  оценке, оценщик должен:

     а) выбрать единицы сравнения и  провести сравнительный анализ объекта  оценки и каждого объекта-аналога  по всем элементам сравнения. По каждому  объекту-аналогу может быть выбрано  несколько единиц сравнения. Выбор  единиц сравнения должен быть обоснован  оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами  спроса и предложения;

     б) скорректировать значения единицы  сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в  зависимости от соотношения характеристик  объекта оценки и объекта-аналога  по данному элементу сравнения. При  внесении корректировок оценщик  должен ввести и обосновать шкалу  корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут  иными. Шкала и процедура корректирования  единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

     в) согласовать результаты корректирования  значений единиц сравнения по выбранным  объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.⁹

     Технология  применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять операций:

     Сбор  сравнительных данных. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности.

     Изучение  сделок. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами.

     Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

     Корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости. Оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

     Вынесение решения о стоимости  недвижимости. Вопрос о сопоставимости сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

     Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых  для воспроизводства либо замещения  объекта оценки с учетом износа и  устареваний. Затратами на воспроизводство  объекта оценки являются затраты, необходимые  для создания точной копии объекта  оценки с использованием применявшихся  при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение  объекта оценки являются затраты, необходимые  для создания аналогичного объекта  с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

     Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно  уменьшение стоимости в связи  с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода  необходимо учитывать износ и  все виды устареваний.¹⁰

     Важным  и сложным элементом затратного подхода является определение износа.

     Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:

     1) определение рыночной стоимости  земельного участка;

     2) определение стоимости замещения;

     3) расчет всех видов износа оцениваемой  недвижимости;

     4) расчет общей стоимости объекта  недвижимости.

     Оценка рыночной стоимости земельного участка - представляет собой изучение:

     - права собственности на земельный  участок;

     - физические характеристики земельного  участка;

     - данные о взаимосвязи земельного  участка с окружающей средой;

     - экономические факторы, характеризующие  оцениваемый земельный участок.

     Существует  пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков, основанных на трех базисных подходах:

     - метод по сопоставимым продажам;

     - метод соотнесения (переноса);

     - метод капитализации земельной  ренты;

     - метод техники остатка для  земли;

     - метод развития земельного участка.

     Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

     Метод соотнесения заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющих – цену здания и цену земельного участка.

     Метод капитализации земельной ренты  представляет собой капитализацию  доходов, полученных за счет арендных платежей.

     Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

     Метод развития земельного участка используется в случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для  разбивки на отдельные индивидуальные участки.

     Существуют  три основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости.

     1. Метод сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта недвижимости.

     2. Метод разбивки  по компонентам, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели.

     3. Метод количественного обследования заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь.

     Определение износа объекта недвижимости.

     В оценочной деятельности износ рассматривается  как основной фактор стоимости объекта  недвижимости при применении затратного подхода.

     Как известно, существуют три виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

     На  практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный и метод расчета срока жизни здания.

     Ориентировочная оценка физического износа зданий дана в приложении 5.

     Физический  износ объекта недвижимости можно  определить методом расчета срока жизни. Сроки жизни здания или сооружения представлены на рис.2.

     С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни:

     1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли.

     2. Время жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

     3. Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.

     С точки зрения периода жизни объекта  недвижимости выделяют такие сроки, как:

     1. Эффективный возраст, который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т.д.

     

     Рис.2. Срок жизни здания или сооружения

     2. Хронологический возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

     3. Оставшийся срок экономической жизни составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

     Связь между износом, восстановительной  стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей  формулой:

                                                       (4)

     И- износ объекта недвижимости;

     А_восст – восстановительная стоимость объекта недвижимости;

     ЭВ- эффективный возраст;

     ТС_эж – типичный срок экономической жизни.

     Функциональное  устаревание объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. 

     Экономический износ или износ  внешнего воздействия – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

     Способом  измерения износа внешнего воздействия  является анализ парных продаж (когда  на рынке недвижимости продаются  два сопоставимых объекта один из которых имеет признаки внешнего износа, другой – нет). Разница в  ценах позволяет сделать вывод  о величине износа внешнего воздействия  оцениваемого объекта.

     Другим  способом измерения износа внешнего воздействия является сравнение  доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному  воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

     Добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция основана на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта недвижимости. 

     2.4 Согласование результатов 

     Согласование  – это процесс, в котором суждения и логика применяются  для выработки  итоговой оценки стоимости  объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью  различных методов  оценки.