Технология оценки объектов недвижимости

     С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две  категории:

• неспециализированная недвижимость;
• специализированная недвижимость.²

     Специализированной  недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

     Недвижимость, на которую существует постоянный спрос  на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

     Согласно  западной классификации, существуют три категории объектов (A,B,C).

     Категория А (объекты недвижимости, необходимые для ведения бизнеса):

• недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом.
• здания без привязки к конкретному виду бизнеса.

     Категория В (используется как объект для инвестиций). Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал.

     Категория С (любые объекты – здания, сооружения, земельные участки).

     Именно  использование различных классификаций  недвижимости по самым разнообразным  признакам и критериям повышает эффективность и объективность  процесса исследования рынка недвижимости. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости. 

     1.3 Виды стоимости и факторы на нее влияющие. 

     В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными  Постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 года можно выделить следующие виды стоимостей:

       
 
 
 

     Рисунок 1.

     Рыночная  стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда  стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     Виды  стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

     а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке  невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

     б) стоимость замещения объекта  оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта  оценки;

     в) стоимость воспроизводства объекта  оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного  объекту оценки, с применением  идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

     г) стоимость объекта оценки при  существующем использовании - стоимость  объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его  использования;

     д) инвестиционная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

     е) стоимость объекта оценки для  целей налогообложения - стоимость  объекта оценки, определяемая для  исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями  нормативных правовых актов (в том  числе инвентаризационная стоимость);

     ж) ликвидационная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

     з) утилизационная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с  учетом затрат на утилизацию объекта  оценки;

     и) специальная стоимость объекта  оценки - стоимость, для определения  которой в договоре об оценке или  нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.³

     Изменение стоимости любой недвижимости зависит  от целого ряда факторов, которые проявляются  на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим  уровням.

     Региональный  уровень – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

     Местный уровень – уровень влияния локальных факторов. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. А именно:

• социальные
• экономические
• физические
• политические (административные).

     Уровень непосредственного окружения – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками:

• местоположение
• условия продаж

     Оценщик недвижимости должен установить влияние  каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее  заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием. Сюда относятся следующие факторы:

• физические характеристики:
• архитектурно-строительные:
• финансово-эксплуатационные:

 
     

2. Методика  оценки объектов недвижимости.
1. Принципы оценки объектов недвижимости.

 

     На  стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических  факторов. Принципы оценки недвижимого  имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

     Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

     Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта  существует несколько ограничений:

• максимальная эффективность;
• финансовая обоснованность;
• физическая осуществимость;
• соответствие законодательству.

     Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние, как присутствия вклада, так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

     При анализе инвестиционных проектов и  оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости  объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход  должен превышать объем инвестированных  средств, направленных на создание этих улучшений.

     Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

     Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.

     Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

     Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки.

     Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

     Принцип внешнего воздействия. Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

• экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
• политические: состояние и тенденции изменения законодательства;
• социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
• административные: ставки налогов и зональные ограничения;
• экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

     Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни: рост, стабильность, упадок, обновление.

     Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

     Принцип спроса и предложения  основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

     Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования.

     В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической  действительности.⁴ 

     

2. Этапы процесса оценки объектов недвижимости.

 

     Процесс оценки имеет следующие основные этапы:

     1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. Этот этап предполагает:

• Заключение договора;
• идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;
• уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);
• согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);
• согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.

1. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки:

• Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием)
• Составляется полное описание характеристик объекта недвижимости.
• Рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта.
• Проводится сбор информации об объекте и местоположении среди местных жителей и служащих
• Предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта