Технология оценки объектов недвижимости

     Этот  процесс включает в себя предварительную  и заключительную стадии.

     В процессе предварительной стадии оценщик:

     – проверяет возможность использования  принципов оценки стоимости недвижимости при сравнительном, затратном и доходном подходах;

     – анализирует с позиции здравого смысла различные суммы стоимости  недвижимости, полученные в результате применения сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке стоимости недвижимости;

     – ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости  от условий применения методов и  конкретного объекта;

     – проверяет реальность первичной  информации.

     В заключительной стадии оценщик заново возвращается к исходной проблеме, с помощью статистического анализа  вырабатывает вероятные величины стоимости  объекта, определяет ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику  единственную сумму оценки стоимости  недвижимости.

     Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученный при помощи сравнительного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений. 

     

3. Применение  технологии оценки объектов недвижимости.
1. Описание объекта недвижимости

 

     Объект  оценки - Двухэтажное кирпичное административное здание, площадью 3500 м.кв., расположенное на земельном участке площадью 5000 м.кв., находящееся по адресу: Калужская область, Дзержинский район, пгт. Товарково, мкр-н Промышленный, д. 57 Задание на оценку. См. приложение 2.

     Анализ  местоположения объектов оценки.

     Таблица 2. Анализ местоположения.

     Описание  объекта недвижимости и документы  устанавливающие его количественные и качественные характеристики. См. приложение 3, 4.

2. Оценка стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

     Подбор  аналогов

     В соответствии с нормами ФСО №1 ч.III п. 14 «…объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

     Сообразуясь с нормами ФСО №1 ч.IV п. 19 «…оценщик не может использовать информацию о событиях произошедших после даты оценки» выбраны аналоги предложенные к продаже до даты оценки.

     Исходные  данные приводятся ниже в таблице №19

     Таблица №19

 

     9.3.6 Корректировка цен аналогов

     Так как размеры аналогов всегда имеют  разные значения, для сравнения оценщик  использует единицу сравнения –  физическую единицу площади.

     Величины  поправок определены методом парных продаж, методом прямого анализа  характеристик, экспертным методом.

     Корректировок с их обоснованием приведены в таблице 20. 

     Таблица №20

 

     Рыночная  стоимость объекта  оценки рассчитанная с применением сравнительного подхода:

     14 192 руб.  * 3500 кв.м. = 49 672 000 рублей 

 

     Определение рыночной стоимости 

     

1. Оценка  рыночным подходом (по рынку). Этот подход использует информацию по сравнимым продажам объектов недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся коньюктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью выявить и количественно оценить. Подход используется при наличии достаточной и надежной рыночной информации о сопоставимых сделках.

     В результате применения данного подхода  к объекту оценки его рыночная стоимость  составила 49 672 000 рубллей. 
 
 
 
 
 
 

     Заключение. 

     В результате исследования, проведенного в курсовой работе, можно сделать  следующие выводы:

     Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный  товар из всех существующих, его  нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества  против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость  которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

     Оценка  недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения  полностью зависит от того, насколько  аргументировано, комплексно и профессионально  конкретный оценщик произвел процедуру  оценки.

     Проведение  оценки включает в себя несколько  этапов:

     – установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

     – анализ рынка, к которому относится  объект оценки;

     – выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к  оценке и осуществление необходимых  расчетов;

     – обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к  оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

     – составление и передача заказчику  отчета об оценке.

     В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода: метод  сравнения, затратный метод, метод  капитализации доходов.

     Методы  оценки помогают максимально выгодно  распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия  и граждане получают в свое распоряжение.

     Под методом оценки понимают способ расчета  стоимости оцениваемого объекта  в рамках одного из подходов к оценке.

     Согласование  полученных результатов – это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

     Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в  виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

     Итоговая  величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации», стандартами  оценки и нормативными актами по оценочной  деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной  деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой  для целей совершения сделки с  объектом оценки, если с даты составления  отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления  публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

     На  заключительном этапе выполняется составление отчета об оценке – документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. 
 

     Список  используемой литературы.