Технология оценки объектов недвижимости

     Предварительный анализ и описание объекта не ограничивается указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией  на рынке.

     Анализ  рынка имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих  влияние на формирование и динамику цен.

     Первый  этап - качественный анализ рынка и  выделение характеристик, которые  влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние  ограничения ее точности. Например - изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

     Второй  этап - выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние  на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням  их влияния.

     См. приложение 1. Анализ рынка: примерный перечень основных факторов.

     Далее оценщик переходит к количественному анализу данных о ценах купли-продажи, ценах аренды, затратах на строительство и эксплуатацию, износе и т.п.

     3. Применение подходов  к оценке, включая  выбор методов  оценки и осуществление  необходимых расчетов;

     Сбор  данных и его стратегия сильно зависит от поставленной задачи. Независимо от метода для оценки необходимы следующие  характеристики объекта: адрес, характеристики размеров, характеристики качества (для участков - форма, глубина и т.п., для зданий - тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.

     Построение  модели основывается на анализе собранной  информации и теории оценки. Таким  образом, на первом этапе, основываясь  на анализе рынка и объеме и  характере информации, выбирается метод  оценки и общий вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Местоположение кодируется на основе системы координат с  выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Производится перевод качественных характеристик в коды и линеаризованные значения. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели - какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.

     4. Согласование результатов  применения подходов  к оценке и определение  итоговой величины  стоимости объекта  оценки.

     Оценщик для получения итоговой стоимости  объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета  стоимости объекта оценки при  использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода  оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы  с целью определения стоимости  объекта оценки, установленной в  результате применения подхода.

     При согласовании результатов расчета  стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный  в задании на оценку, а также  суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных  подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные  оценщиком при осуществлении  согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания  оценщик должен обосновать выбор  использованных весов.⁵

     5. Составление отчета  об оценке.⁶

     По  итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются  Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).⁷  

     

3. Подходы к оценке стоимости  объектов недвижимости.

 

     Существует 3 подхода, объединяющих совокупности методов оценки стоимости объектов оценки: доходный, сравнительный и затратный.

     Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или  иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

     Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов  от использования объекта оценки.

     Доходный  подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая  прогнозировать будущие доходы, которые  объект оценки способен приносить, а  также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного  подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и  моменты их получения.

     Применяя  доходный подход к оценке, оценщик  должен:

     а) установить период прогнозирования. Под  периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

     б) исследовать способность объекта  оценки приносить поток доходов  в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о  способности объекта приносить  поток доходов в период после  периода прогнозирования;

     в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска  объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков  доходов к дате оценки;

     г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов  после периода прогнозирования  в стоимость на дату оценки. ⁸

     Технология  использования доходного подхода  оценки предусматривает выполнение пяти операций.

     Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетах по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход.

     Вычитание операционных издержек. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.

     Операционные  издержки принято разделять на:

     - условно постоянные, которые не  зависят от степени эксплуатации  объекта недвижимости (например, налог  на имущество, страховые взносы  и т.д.);

     - условно-переменные, которые изменяются  в зависимости от степени использования  и загрузки объекта недвижимости (например, плата за коммунальные  услуги, уборку, вывоз мусора и  т.д.);

     - резервы на замещение – на  замену на протяжении экономической  жизни объекта недвижимости отдельных  его элементов.

     Определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода определяется индивидуальными характеристиками предпринимателя.

     Оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса». Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл это «разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов». Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

     Определение окончательной стоимости  недвижимости.

     При этом могут использоваться следующие  методы:

1. Метод капитализации доходов.
2. Метод дисконтированных денежных потоков.

     Метод прямой капитализации. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.

     В общем случае ставка капитализации  определяется как: 

        (1) 

     Метод прямой капитализации основан на том, что доход от использования  объекта недвижимости и выручка  от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой стоимость объекта недвижимости.

                                                      (2) 

     где А_объект – стоимость объекта;

     ЧД  – чистый доход;

     Г – число лет аренды объекта;

     С_кап. – коэффициент капитализации.

     Метод дисконтированных денежных потоков применяется в случае произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта недвижимости.

     Использование данного метода предполагает:

     1. Установление продолжительности  получения дохода от объекта  недвижимости. Среди российских  оценщиков сложилась практика  оценивать этот период в диапазоне  3 – 5 лет.

     2. Прогнозирование величины денежных  потоков:

     - построение трендов денежных  потоков доходов и расходов;

     - периодичность получения дохода.

     3. Определение ставки дисконтирования. 

     Существуют  различные методы определения ставки дисконтирования:

     - метод построения;

     - метод сравнения альтернативных  инвестиций;

     - метод выделения;

     - метод мониторинга.

     Метод построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков.

     В основе метода сравнения альте6рнативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.

     Метод выделения предполагает, что ставка дисконтирования рассчитывается на основании данных о совершенных сделках.

     Метод мониторинга позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости.

     4. Дисконтирование денежных потоков,  которое осуществляется путем  приведения стоимости потока  денежных средств из будущих  периодов на основе функций  сложного процента и суммирования  всех текущих стоимостей.

     Процесс расчета предполагает дисконтирование  каждого денежного потока соответствующей  ему ставкой дисконтирования  и последующее сложение всех полученных значений:

                               (3)  

     Где:

     С_t – денежный поток периода t;

     i_t – ставка дисконтирования денежного потока периода t;