Страхование недвижимости в России с за рубежом

При этом существует целый комплекс проблем, препятствующих активизации деятельности страховых  компаний на рынке недвижимости:[13]

* сложность доступа  к информации о правах на  недвижимое имущество, хранящейся  в настоящее время в различных  государственных органах;

* противоречивая  судебная практика в судах  общей юрисдикции в отношении  сделок купли-продажи жилья на  вторичном рынке;

* не всегда высокий  уровень качества информации, предоставляемой  органами кадастрового и технического  учета;

* сложность установления  истинности информации о первоначальном  возникновении права на недвижимость (разные учреждения и организации  выдавали свидетельства на право  собственности, сами первичные  документы оформлены по-разному).

Установление срока  действия договора страхования.[1] Статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что иск  по применению последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня ее совершения. По существу, это означает, что в  течение 10 лет любые права, зарегистрированные на основании ничтожной сделки, могут  быть аннулированы, независимо от факта  их регистрации, а по истечении 10 лет  эти права получают правовую защиту.

К сожалению, страхование  нотариусов и регистраторов осуществляется сегодня без учета современных  требований к страховой защите, например, при установлении страховой суммы (лимита ответственности) нет какой-либо привязки к размеру возможного ущерба. Так, ответственность нотариусов зачастую ограничивается суммой 10 000 руб., которая, естественно, не покроет расходы  при оспаривании прав на недвижимое имущество и сделок, совершенных  с ним. Та же проблема остается и  при осуществлении страхования  ответственности регистраторов.

Так как при осуществлении  сделок с недвижимостью может  применяться три различных вида страхования:[3, c.99]

* страхование регистраторов;

* страхование нотариусов;

* страхование риска  утраты недвижимого имущества  в результате прекращения права  собственности (title insurance), то при использовании всех трех видов страхования осуществляется дополнительная раскладка ущерба и между видами страхования, что значительно снижает финансовую нагрузку на участников страхования.

В России титульное  страхование в настоящее время  развито достаточно слабо. Можно  сказать, что оно только начинает развиваться.

3.2 Зарубежный опыт

Анализ международного опыта организации финансовых схем страхования рисков утраты прав на недвижимое имущество показывает, что существующие схемы условно можно разделить на три основные группы:

* государственное  страхование ответственности регистраторов  и частное страхование рыночных  рисков, возникающих при осуществлении  сделок на рынке недвижимости, типично для большинства стран  континентальной Европы, законодательство  которых о земельных титулах  основывается на поземельной  книге - это книга регистрации  прав на недвижимое имущество.  Сделанная в книге запись считается  истинной до момента внесений  в нее исправлений. При коллизии  прав преимущество признается  за правом, ранее занесенным в  книгу);

* государственное  страхование ответственности регистраторов  и части рыночных рисков, возникающих  при регистрации прав, -- типично  для стран, действующих на основании  положений системы Торренса (- это система регистрации прав на недвижимость, предусматривающая обязательность регистрации. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц. Однако они могут иметь силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц);

* частное страхование  ответственности регистраторов  и рыночных рисков, возникающих  при регистрации сделок, -- типично для большинства штатов США.

В большинстве зарубежных стран бремя компенсации (возмещения ущерба) участнику рынка недвижимости в четко оговоренных случаях  возложено на государство, а сами выплаты осуществляются либо за счет бюджета, либо за счет средств специализированного фонда, а если средств фонда не хватает, то наступает субсидиарная ответственность бюджета. Последняя схема используется в случаях, когда ущерб у участника рынка недвижимости возникает по вине регистраторов.

Во многих странах  государство компенсирует лицу, утратившему  права на недвижимость, ущерб в  случае, если лицо, виновное в возникновении  ущерба добросовестного приобретателя  или бывшего собственника недвижимости и обязанное произвести выплаты  в его пользу, «не уплатит в  течение разумного времени сумму  присужденных к возмещению убытков  или не передаст права и интересы в имуществе лицу, в пользу которого вынесен вердикт ... в случае отсутствия имущества или недостаточности полученных в порядке ареста средств для возмещения присужденных убытков и судебных издержек....» (пункт 96 «Возмещение убытков с наложением ареста на имущество или лицо. Возмещение за счет гарантийного фонда» первоначального закона Торренса).

В ряде стран, где  система регистрации прав на недвижимое имущество основана на поземельных  книгах, ответственность за ошибки регистраторов несут бюджеты  соответствующих территориальных  образований, на которых они расположены, а в случае недостатка этих средств -- субсидиарная ответственность возникает  у вышестоящих бюджетов (такая  система компенсации ущерба бывшим собственникам недвижимого имущества  характерна для Германии и Австрии).

Что касается ущерба, который может возникнуть у добросовестного  приобретателя недвижимости по вине других участников сделки на рынке  недвижимости (мошенничество и недобросовестное поведение партнеров по сделке), то в Австрии и Германии государство  не берет на себя расходы по компенсации  возникающего по этим основаниям ущерба у участников рынка недвижимости, считая, что риск возникновения такого рода ущерба является обычным коммерческим риском, вероятность проявления которого невелика и вполне может быть снижена субъектами рыночных отношений самостоятельно, например, через институт частного страхования "титула собственности".

Несколько отличается от указанной выше система компенсации  ущерба, принятая в Швеции. Шведское законодательство не предусматривает создание для этих целей специализированного гарантийного фонда. Компенсация ущерба участнику рынка недвижимости осуществляется за счет общих доходов бюджета, независимо от основания для осуществления таких выплат. По решению суда выплата может быть произведена как добросовестному приобретателю (при этом имущество у него изымается), так и бывшему собственнику недвижимости (если имущество остается у добросовестного приобретателя).

В ряде штатов США (Массачусетс, Миннесота и др.) существуют две системы обеспечения гарантий зарегистрированных прав -- система финансовых гарантий зарегистрированных прав и система частного страхования. При этом частное страхование титула гарантирует возмещение убытков, возникающих в связи с обнаружением дефекта титула. [14]При частном страховании титула покупатель, выплачивая страховой взнос, приобретает гарантию, что если титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит ему полную компенсацию. Размер страхового взноса относительно невелик и составляет от 0,3% до 1% от суммы возможного страхового возмещения.

В 20-е годы XX века во всем мире, особенно в США, наблюдался настоящий бум, связанный с рынком недвижимости. Тогда резко возросло количество совершаемых сделок и, как  результат - количество ошибок при составлении  соответствующих «рефератов титула». Многие по причине мошенничества  стали лишаться недвижимости и целых  состояний. Стало понятно, что по большому счету никто не может со стопроцентной точностью гарантировать «чистоту» титула и законность приобретения недвижимости. Также появились случаи мошенничества и среди тех, кто составлял рефераты титулов, то есть проверял законность приобретения недвижимости. Практика показала, что привлечь к ответственности таких людей почти невозможно.

Именно в этот период начинается серьезное становление титульного страхования. При этом первоначально  страховые компании стали заниматься страхованием профессиональной ответственности  тех, кто исследовал титул. Многие компании, занимавшиеся такими «исследованиями», стали создавать свои собственные мелкие страховые компании или становились представительствами крупных страховщиков. Но при этом они продолжали заниматься страхованием не собственно «титула», а ответственности тех, кто его проверяет.

Сегодня в мире титульное страхование  очень распространено. Так, в США  подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается  только при условии страхования  титула. Титульное страхование является надежным средством стабилизации всего  рынка недвижимости и гарантией  для его участников.

Таковы основные положения титульного страхования в развитых странах.

Заключение

Одним из наиболее распространенных объектов страхования является недвижимость, которая имеет повышенную экономическую  ценность. Это обусловлено, прежде всего, тем, что она предназначена для  использования в течение длительного  времени. Как правило, объект недвижимости обладают конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание  в надлежащем состоянии. Вместе с  тем достаточно не простой процесс  передачи права собственности на недвижимость обуславливает не очень  высокий уровень ликвидности  недвижимости как товара, так как  ее нельзя быстро реализовать на наличные деньги.

В данной курсовой работе я рассмотрела  основы страхования недвижимости. А  также, в качестве немаловажной составляющей страхования недвижимости, выделила титульное страхование. Завершающийся  год оказался для российских страховщиков богатым на события - особенно в сфере  страхового права, именно поэтому я  более подробно разобрала страхование  недвижимости от риска утраты права  собственности.

И хочется, надеется, что совершенствование  законодательной базы затронет не только установление размеров уставных капиталов  для российских страховщиков на европейском  уровне, но и обеспечит достойную  законодательную базу для владельцев недвижимости и для страховых  компаний, как главных участников рынка недвижимости.

Также я рассмотрела значение и  функции страхования. Это было рассмотрено  в первой главе моей курсовой работы.

Во второй главе были рассмотрены  риски, обуславливающие страхование  недвижимости.

И, наконец, в заключительной главе  я рассмотрела российский и зарубежный опыты страхования недвижимости.

Я считаю, что в данный момент страхование  в России не достаточно развито. И  поэтому возникает задача в должном  обеспечении развития этой стороны  экономическо-общественных отношений. На данный момент в государстве наметился  небольшой экономический рост. Необходимо заметить, что и сейчас существуют огромные риски, но они связаны в  большей степени с несовершенством  общей законодательной базы и  общественных отношений в целом. С ростом дохода у населения возникнет  возможность застраховаться. Следовательно, будет развиваться рынок имущественного страхования, в частности страхование  недвижимости. Я считаю необходимым  уделять большое внимание страхованию  недвижимости, так как недвижимость играет большую роль в жизни человека.

На данный момент в РФ принят закон, регламентирующий основные положения  страховой деятельности. Это очень  важный момент. Наряду с законом, существует множество различных нормативных актов, в которых определяются различные моменты создания и распределения, как страховых фондов, так и связанных с ними. Необходимо дальше развивать нормативную базу.

России ещё предстоит пройти долгий путь совершенствования в  страховой деятельности, как это  делали иностранные государства. В  нашем государстве заложены огромные перспективы развития этой сферы. Ещё  не ясны пути, по которым пойдёт развитие страхового дела в России, но определённо, это будут своеобразные направления, присуще только специфики нашего государства. Важно чтобы страхование  заняло достойное место в экономике  страны, так как этот вид деятельности способствует появлению действительно  рыночной экономики (как и нового общества), не зависимой от неблагоприятных  случайных воздействий, пагубных (критических) для существования субъектов  экономики и общества.

Страхование титула - это страхование  от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет покупателям  недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае распоряжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Необходимость в страховании, вообще, появилась давно. Это было связано  с развитием торговых и экономических, гражданских и правовых отношений  в мире. Поэтому, с возникновением потребности в уменьшении влияния  рисков, появлялись и специальные  лица и учреждения, бравшие на себя ответственность по этим рискам за определённую плату.

Что касается страхования недвижимости за рубежом, то рынок страховых услуг  в США представляет собой два  рынка -- страхование жизни и иных видов страхования. Иные виды -- это страхование имущества, в частности недвижимости, ответственности, от несчастных случаев и т.д. Такое деление обусловлено экономическими особенностями различных видов страховой деятельности.

США лидер по объемам страхования  недвижимости -- 26% мирового рынка.

Сегодня титульное страхование  как вид услуги -- одно из самых  распространенных явлений во всех цивилизованных странах, хотя до этого оно было новым а значит рискованным. Оно является средством стабилизации всего рынка недвижимости и гарантией надежности для его участников.

Список терминов

Договор - соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, разновидность сделки. Термином ДОГОВОР обозначают также гражданское правоотношение. Заключается в письменной форме. Участниками договора могут быть граждане, лица юридические, государство. ДОГОВОР относится к числу наиболее распространенных юридических фактов; это удобная и эффективная правовая форма установления разнообразных хозяйственных и иных связей между гражданами, предприятиями и организациями. Заключение ДОГОВОРА позволяет учесть особенности взаимоотношений сторон, согласовать их индивидуальные интересы, а также создает юридические гарантии для его участников: одностороннее изменение условий ДОГОВОРА не допускается, а их нарушение влечет обязанность возместить причиненные убытки. Общие права о заключении и исполнении ДОГОВОРА содержатся в гражданском законодательстве и гражданских кодексах РФ и других государств.