Автор работы: Пользователь скрыл имя, 05 Апреля 2012 в 10:01, курсовая работа
Цель курсовой работы:
· систематизации и закреплении теоретических знаний;
· использование и обобщении практического опыта.
В связи с данной целью можно выделить следующие задачи:
· Изучение страхования недвижимости в России и за рубежом;
· Изучение рисков, которые могут возникнуть при страховании недви
Введение
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ СТРАХОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Значение и функции страхования
1.2 Основные положения страхования недвижимости
ГЛАВА 2. РИСКИ В СТРАХОВАНИИ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Риски, возникающие по вине работников государственных структур
2.2 Риски, связанные с положениями действующего законодательства
2.3 Риски, обусловленные недобросовестными действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ СТРАХОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ
3.1 Российский опыт страхования недвижимости
3.2 Зарубежный опыт
Заключение
Список терминов
Список литературы
Таковы основные
понятия и правила при
ГЛАВА 2 СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И РИСКИ ЕГО ОБУСЛАВЛИВАЮЩИЕ
Огромное значение
при закреплении гарантий имущественных
прав имеет принятие Гражданского кодекса
Российской Федерации, статья 12 которого
непосредственно посвящена
* признания права;
* восстановления
положения, существовавшего до
нарушения права, и пресечения
действий, нарушающих право или
создающих угрозу его
* признания оспоримой
сделки недействительной и
* признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
* самозащиты права;
* присуждения к
исполнению обязанности в
* возмещения убытков;
* взыскания неустойки;
* компенсации морального вреда;
* прекращения или изменения правоотношения;
* неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;
* иными способами, предусмотренными законом. [1]
Различные правовые акты (земельное, водное, лесное законодательство) устанавливают общие подходы и принципы к закреплению за собственниками имущественных прав на объекты недвижимости.
В области защиты прав в России проделана большая институциональная работа, создана система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Менее проработанными являются вопросы создания реальных экономически целесообразных механизмов финансовой компенсации в случае нарушения имущественных прав.
Снижение рисков, связанных с осуществлением операций на рынке недвижимого имущества, требует значительных затрат времени, финансовых и иных ресурсов.[6, c.89] Во многом величина этих затрат зависит от законодательства, и прежде всего от того, каким образом законодательство фиксирует и защищает права на недвижимость.
Статьей 302 Гражданского
кодекса Российской Федерации введено
понятие добросовестного
В соответствии с указанной статьей Гражданского кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.[1]
Права добросовестного
приобретателя недвижимости должны
быть закреплены законодательством
и защищены как государством, так
и различными экономическими механизмами.
Чем стабильнее состояние прав добросовестного
приобретателя, тем меньше затраты,
связанные с приобретением или
отчуждением недвижимости, что в
свою очередь позволяет динамичнее
развиваться рынку
В целом проблемные ситуации, с которыми сталкиваются российские участники рынка недвижимости, обусловлены следующими рисками:
* риски, возникающие
по вине работников учреждений,
осуществляющих регистрацию
* риски, возникающие в результате несовершенства действующего законодательства;
* риски, связанные
с недобросовестными
* риски, связанные
с неосмотрительными
Рынок недвижимости
во все времена был связан с
определенными рисками. Речь идет в
первую очередь об утрате права собственности
на приобретенную недвижимость. Когда-то
давно достаточно надежной гарантией
при заключении сделки считалось
честное слово продавца о том,
что принадлежащая ему
2.1 Риски, возникающие по вине
работников государственных
Законодательством предусмотрена ответственность государственных органов, участвующих в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, за возникший по их вине ущерб у участников рынка недвижимости. В частности, Закон о регистрации прав на недвижимость определяет ответственность учреждений юстиции по регистрации прав за:
* своевременность
и точность записей о праве
на недвижимое имущество и
сделках с ним в Едином
* полноту и подлинность
выдаваемой информации о
направления части платежей, взимаемых за регистрацию, на обеспечение гарантий зарегистрированных прав. В соответствии со статьей 11 Закона Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление указанной информации, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав. Централизуемая доля указанных средств устанавливается Правительством Российской Федерации в размере, не превышающем пять процентов взимаемых платежей, и направляется в федеральный орган исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая высокую
стоимость сделок с недвижимостью,
размер выплат, которые потенциально
могут быть выплачены учреждениями
юстиции в счет покрытия ущерба,
возникшего по их вине у субъектов
рынка недвижимости, может исчисляться
огромными суммами (особенно когда
речь идет о юридических лицах). На
возмещение ущерба в полном объеме
у учреждения юстиции может не
оказаться достаточных
Существовала практика, когда учреждения юстиции по регистрации прав, сознавая опасность возникновения указанной выше ситуации, создавали специальные гарантийные фонды. Предполагалось, что данные будут использованы учреждениями юстиции для компенсации ущерба, возникшего у субъектов рынка недвижимости по вине учреждений юстиции. Однако на практике создание таких фондов нецелесообразно и неоправданно. Причин этому несколько:
* средства фонда
выделяются в структуре
* не снимается
риск того, что средств на счете
учреждения юстиции может
Более того, в сложившейся системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нечетко установлен правовой статус платежей за регистрацию. На сегодняшний день установленный Законом о регистрации порядок финансового обеспечения системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предполагает поступление соответствующей платы на счета учреждений юстиции. Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за счет внесения платы за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и средств иных, не запрещенных законом источников. При этом расходование средств учреждения юстиции и его филиалов производится в соответствии со сметой, утверждаемой регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции.
В то же время по своей сути плата за регистрацию является государственной пошлиной, поскольку ей присущи признаки государственной пошлины, указанные в ст.1 "Понятие государственной пошлины" Закона Российской Федерации от 09.12.91 №2005-1 "О государственной пошлине", которая гласит: “Под государственной пошлиной понимается установленный настоящим Законом обязательный и действующий на всей территории Российской Федерации платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными на то органами или должностными лицами”. Это, во-первых, обязательный и действующий на всей территории Российской Федерации платеж. Во-вторых, это платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными на то органами или должностными лицами.
В соответствии со
ст. 13 "Федеральные налоги и сборы"
части 1 Налогового кодекса Российской
Федерации государственная
2.2 Риски, связанные с
Основные риски этой группы обусловлены тем, что существующие законодательные и иные правовые акты не в полной мере обеспечивают приобретателям на рынке недвижимости защиту имущественных прав. При этом особенно серьезным препятствием для развития рынка недвижимости и активизации инвестиционного процесса являются две основных группы проблемных ситуаций.[6, c. 45] Во-первых, в российском законодательстве права на здания и сооружения отделены от прав на земельный участок. Во-вторых, в соответствии с действующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации прав на недвижимость участник рынка недвижимости может быть лишен принадлежащей ему недвижимости по ряду оснований. Например, возможность лишения прав собственности в случае, когда выясняется, что были нарушены права членов семьи продавца жилья при первичной приватизации квартиры или при совершении сделки купли-продажи квартиры.
Таким образом, созданная сегодня в России законодательная конструкция не дает полной гарантии прав сегодняшних собственников на недвижимое имущество.
Эта "негарантированность" охватывает практически все объекты недвижимости, с которыми в течение последних десяти лет совершались какие-либо сделки. В результате этой "негарантированности" прав:
* повышается стоимость кредитных ресурсов, выдаваемых под залог недвижимости;
* существенно повышается стоимость жилья при первичных сделках.
По оценкам экспертов,
на столичном рынке жилья разница
между стоимостью аналогичного жилья
на первичном и вторичном рынках
составляет до 20%. При этом, как правило,
чем большее число
2.3 Риски, обусловленные
Данная группа рисков
связана исключительно с
Участники рынка стремятся снизить возникающие риски следующими способами:
* тщательным подходом
к анализу
* внесением в договоры, на основании которых осуществляется переход права на недвижимость, защитных оговорок;
* страхованием рисков в страховых компаниях. [6, c.60]
Таким образом, снижение
негативных последствий может быть
достигнуто как путем совершенствования
законодательства, методологии и
процедур технического (кадастрового)
учета и государственной
К путям минимизации степени риска могут быть отнесены следующие:
· обеспечение востребования с контрагента по финансовой операции дополнительного уровня премии за риск; получение от контрагентов определенных гарантий;
· сокращение перечня форс-мажорных обстоятельств в контрактах с контрагентами;
· обеспечение компенсации возможных финансовых потерь по рискам за счет предусматриваемой системы штрафных санкций.[6]
ГЛАВА 3 СТРАХОВАНИЕ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ
3.1 Российский опыт страхования права собственности
Первыми на ситуацию,
складывающуюся на рынке недвижимости,
отреагировали страховые
Учитывая, что в
России рынок услуг по страхованию
“титула собственности” только формируется,
статистика страховых случаев невелика,
а доступность информации о сделках
на рынке недвижимости и их последствиях
для страховых компаний ограничена,
размер страховых премий, которые
страховые компании взимают с
участников рынка, часто более чем
в 10 раз превышает размер страховых
премий, взимаемых зарубежными
Информация о работе Страхование недвижимости в России с за рубежом