Отчет об оценке недвижимости

     Основным  преимуществом сравнительного подхода  является то, что оценщик ориентируется  на фактические цены купли-продажи  аналогичных объектов. В данном случае цена определяется рынком, так как  оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость недвижимости на основе расчетов.

     Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

     Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи  по аналогии, то есть на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения, гласящем, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая недвижимость с эквивалентной полезностью.

     Таким образом, цены текущих продаж аналогичных объектов наилучшим образом отражают условия формирования рыночной стоимости.

     Основные  этапы оценки при сравнительном  подходе:

     1. Сбор и анализ рыночной ситуации  по объектам недвижимости рассматриваемого  типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов.

     2. Выбор модели, определение ценообразующих  факторов.

     3. Расчет корректировок для ценообразующих  факторов на основе полученной  на первом этапе информации. Анализ  скорректированных цен объектов  сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

     В методе сравнения продаж различают  две группы методов расчета корректировок:

     – количественные;

     – качественные.

     Отличаются  эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

     Если  количество аналогов больше количества ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются методы первой группы:

     – парных продаж;

     – статистический анализ.

     В противном случае для оценки используются методы второй группы:

     – относительный сравнительный анализ;

     – экспертные оценки.

     Необходимо  отметить, что если ценообразующие факторы имеют качественный характер, то необходимо произвести их адекватное отражение на количественные шкалы, т.е. провести т. Н. ранжирование. Для этого, как правило, также используются экспертные оценки. 

     Сбор  рыночной информации и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и  выбор информационного  массива.

     На  этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов нежилой недвижимости.

     На  дату оценки оценщик определил рыночную стоимость недвижимости расположенной  в г. Москва с помощью сравнительного подхода сравнивая предложения (именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст. 435 и 437) по продаже коммерческих помещений.

     Данный  метод основан на принципе замещения  – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

     Процедуру определения рыночной стоимости  можно разбить на следующие этапы:

     – выбор аналогов

     – поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются между объектом оценки и сопоставимыми объектами недвижимости

     – расчет цены 1 кв. м площади оцениваемого объекта

     – расчет рыночной стоимости объекта оценки умножением цены продажи 1 кв. м на площадь объекта оценки.

     Подбор  аналогов

     В соответствии с нормами ФСО №1 ч.III п. 14 «…объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

     Сообразуясь с нормами ФСО №1 ч.IV п. 19 «…оценщик не может использовать информацию о событиях произошедших после даты оценки» выбраны аналоги предложенные к продаже до даты оценки, т.е. до 12.01.2010года.

     Источники информации, использованные при оценке объекта оценки перечислены ниже в Таблице №20.

     Объем исследованной информации и степень  ее надежности и достоверности оцениваются оценщиком как достаточная по количеству и содержанию, и имеющая высокую степень достоверности (истинности) и актуальная на дату оценки объекта оценки.

     Полученная  информация признана оценщиком приемлемой для целей данной оценки, так как она является доказуемой (проверяемой при разумных усилиях):

     – источники публичные;

     – источники авторитетные;

     – источники специализированные.

     Исходные  данные приводятся ниже в таблице 

 

     Так как размеры аналогов всегда имеют  разные значения, для сравнения оценщик  использует единицу сравнения –  физическую единицу площади.

     Величины  поправок определены методом парных продаж, методом прямого анализа  характеристик, экспертным методом.

     Далее приводится таблица корректировок с их обоснованием

 

     Рыночная  стоимость объекта оценки рассчитанная с применением сравнительного подхода, определяется в сумме 49 672 000 рублей

 

      4. Согласование результатов  и заключение о  рыночной стоимости  объекта 

     Для согласования полученных результатов  и выбора наиболее достоверного значения рыночной стоимости примененным подходам определены коэффициенты значимости отражающие рыночную ситуацию которые приведены ниже в таблице  

 

     Выводы  по согласованию результатов

1. Оценка затратным подходом (по затратам)

     Этот  подход заключен в расчете новой  восстановительной стоимости объекта  за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного похода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в точности оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.