Отчет об оценке недвижимости

     Операционные расходы делятся на:

     – расходы на управление;

     – условно-переменные или эксплуатационные расходы;

     – условно-постоянные расходы

     Определение расходов на управление.

     Согласно  дополнениям и комментариям к  международным стандартам оценки, «…Управленческие затраты – отдельная статья затрат, идущая на выплату вознаграждения административному персоналу (управляющим), основными функциями которых являются:

     – подбор арендаторов на имеющиеся площади и заключения сними арендных договоров;

     – надзор за своевременностью арендных платежей;

     – поддержание функциональной пригодности объекта;

     – выработка общей стратегии по использованию объекта».

     Данные  расходы устанавливаются в виде% от действительного валового дохода и, как правило, находятся на уровне 5%.

     Определение эксплутационных расходов.

     К эксплутационным расходам относятся  расходы на электроснабжение, телефон, тепло, водоснабжение, канализацию, вывоз  мусора, охрану. На основании анализа  доля эксплутационных расходов в  величине ставки арендной платы по нежилым помещениям составляет от 10% до 15%.

     В настоящем отчете для расчета  применяется доля эксплутационных  расходов 15%.

     Определение условно-переменных расходов.

     Налог на имущество.

     Налог на имущество физических лиц составляет 0,3% в год от инвентарной стоимости, которая принята оценщиком по данным техпаспорта БТИ.

     Так же в этой расчетной графе учитываются  арендные платежи за земельный участок.

     Страховые платежи.

     Для определения уровня ставки страхования  были рассмотрены аналитические  материалы и рекламная информация фирм, занимающихся страхованием в Калуге и Челябинской области: ОАО «РОСНО» и ОАО «ВСК».

     Анализ  средних ставок страховых компаний позволяет определить величину страховых  премий в размере 0,55%-1% в год от инвентарной стоимости объекта.

     Расходы капитального характера.

     Расходы капитального характера – денежные средства, отчисляемые в специальные  фонды, создаваемые для стабилизации крупных единовременных затрат, связанных  с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой  короткоживущих элементов здания). Предполагается, что капитальный ремонт будет проводиться, один раз в 10 лет. Количественно годовая величина расходов на замещение определялась, как рыночная величина расходов на замену строительных элементов с коротким сроком службы

     Средняя удельная стоимость проведения косметического ремонта определена по рыночным данным для производственных помещений неопределенного назначения в размере от 500 руб. до 1000 руб./м² 

     Расчет  операционных расходов:

 

     Расчет  чистого операционного дохода.

     Чистый  операционный доход рассчитывается по следующей формуле:

     ЧОД = ДВД – ОР 

 

     Определение ставки капитализации

     Коэффициент капитализации (К) включает ставку дохода на капитал (V) и норму возврата капитала, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств (I):

     К =V + I.

     Определение ставки дохода на капитал

     Наиболее  распространенной формой расчета ставки дохода на капитал является метод  кумулятивного построения. В соответствии с этим методом ставка дисконтирования  равна сумме безрисковой ставки и премии за систематические и несистематические риски.

     Максимальный  размер риска принят по пятибалльной шкале, поскольку она достаточно способна отобразить градации риска.

• безрисковая ставки – в качестве безрисковой ставки для целей настоящего отчета принята ставка рефинансирования Центрального банка РФ и составляет 8%.
• премия за риск вложения в объект недвижимости – 2% – в условиях сложившегося рынка коммерческой недвижимости вложение денежных средств в объект имеет риск ниже среднего.
• премия за неликвидность – 2% – по своему масштабу объект не входит в число наиболее востребованных рынком, при этом сам рынок достаточно активный, поэтому ликвидность объекта определена на уровне ниже среднего;
• премия за инвестиционный менеджмент – 2% – в данном случае процесс управления связан с потоками доходов от сдачи объекта в аренду, что не предполагает сложной структуры инвестиций; риск может заключаться только в нестабильности получения доходов от крупномасштабного объекта (риск неплатежей), что характерно для периода выхода из экономического кризиса.

     Ставка  дохода на капитал равна 0,14.

     Определение ставки дохода на капитал

     Как отмечалось выше, коэффициент капитализации  К включает ставку дохода на капитал  и норму возврата, учитывающую  возмещение первоначально вложенных  средств.

     В теории оценки недвижимости известны три метода расчета нормы возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга – для истощаемых активов, а метод Хоскольда – для высокоприбыльных активов.

     Ввиду того что оцениваемый объект недвижимости находится в удовлетворительном техническом состоянии, для такой  недвижимости характерно направление  возмещаемых сумм на поддержание объекта в работопригодном состоянии. Используем метод Ринга: I = 1/n, где n – остаточный срок службы недвижимости. I = 1/72 = 0, 0139 (1,39%)

     Общий коэффициент капитализации равен 14% + 1,39% = 15,39%

     Расчет  рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

 

     Рыночная  стоимость объекта оценки рассчитанная с применением доходного подхода, составляет: 47 миллионов 17 тысяч 953 рубля. 

     3. Сравнительный подход 

     Особенностью  сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной  стороны, на рыночные цены купли-продажи  аналогичной недвижимости, принадлежащей сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.

     Особое  внимание уделяется:

• теоретическому обоснованию сравнительного подхода, сфере его применения, особенностям применяемых методов;
• критериям отбора сходных объектов недвижимости;
• характеристике важнейших ценовых мультипликаторов и специфике их использования в оценочной практике;
• основным этапам формирования итоговой величины стоимости;
• выбору величин мультипликаторов, взвешиванию промежуточных результатов, внесению поправок.

     Сравнительный подход к оценке собственности предполагает, что ее ценность определяется тем, за сколько она может быть продана  при наличии достаточно сформированного  рынка аналогичного имущества. Другими  словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичной объекта, зафиксированная рынком.

     Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а  также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения:

     Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира  реально сформированные рынком цены на аналогичные объекты недвижимости. При наличии развитого рынка  фактическая цена купли-продажи  объекта недвижимости в целом  или его части наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид доходной недвижимости, уровень риска, конкретные особенности объекта недвижимости и т.д. Это, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

     Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в доходную недвижимость, покупает, прежде всего, будущий доход. Особенности конкретной доходной недвижимости интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.

     В-третьих, цена коммерческой недвижимости отражает ее производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.