Отчет об оценке недвижимости

 

     Расчет  накопленного износа производится по формуле:

     И = 1,0 – (1,0 – Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 –  Иэк)

     И = 1,0 – (1–0,28) * (1,0–0,1) * (1,0 -0,043) = 0,38 

     Обычно  при расчете рыночной стоимости  недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость.

     Коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывается исходя из следующих допущений:

     – ближайший альтернативный проект для строительства является кредитование нового строительства с эффективной квартальной ставкой процента (Y_k) приблизительно равной 6%;

     – учтено, что начальные вложения средств (В) обычно не превышают 30% от стоимости объекта;

     – типичные сроки строительства для подавляющего большинства проектов не превышают 2 (двух) лет

     Расчет  производится по формуле:

     k k k² k

     P_r ≈ [1+Y_k х 3 + δ_E х (1+2Y_k х 3 +Y_k² х 3)] х Y_k х 2

     Где P_r – прибыль предпринимателя

     Y_k – эффективная квартальная ставка процента

     k – продолжительность строительства в кварталах

 

     Диапазон  значений величины прибыли предпринимателя относительно рассматриваемого объекта находится в пределах до 37,9%

     Индекс  пересчета. И 1969–1984 – индекс изменения сметной стоимости строительства за соответствующий период.

     Для пересчета сметных цен из уровня 1969 г. в уровень 1984 г. Используются Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94). И 1969–1984 ⁼ 1,196;

     И1984–2009 по приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Челябинской области №4 (106) октябрь 2009:

     Народное  хозяйство – 112

     Таким образом коэффициент пересчета  равен: 1,196 *112 = 133,95.

     Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

     Расчет  накопленного износа производится по формуле:

     И = 1,0 – (1,0 – Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 –  Иэк.) (3)

     Где:

     Ифиз  – физический износ объекта оценки (величины физического износа приведены  в описании объектов оценки);

     Ифун. – функциональный износ объекта  оценки;

     Иэк. – экономический износ объекта  оценки.

     Физический  износ:

     Величина  физического износа оцениваемой недвижимости в данном отчете определялась путем выхода оценщика на место нахождения объектов оценки, осмотра конструкций здания и с применением таблицы ориентировочной оценки физического износа зданий¹ приведенной ниже  

 

     Физический  износ – это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности  в результате естественного физического  старения и влияния внешних неблагоприятных  факторов.

     В наибольшей степени отражают истинную величину физического износа методы, основанные на анализе фактического состояния объектов средствами интроскопии и технической диагностики. Эти методы, однако, очень трудоемки и могут быть использованы только при оценке единичных объектов, когда техническое состояние объекта, главным образом, определяется внутренними (скрытыми) параметрами. Более доступными следует признать методы, основанные на визуальном осмотре объектов и их поэлементном анализе. Эти методы не позволяют обнаружить скрытые дефекты, что снижает их достоверность. Тем не менее, они достаточно полно отражают состояние объектов оценки и обычно используются, когда оценивается рыночная стоимость недвижимости и сооружений.

     Также при оценке сложных объектов недвижимости, когда визуальный анализ не позволяет достаточно надежно установить фактическое состояние объекта и его остаточный ресурс, распространение получил метод срока жизни. В соответствии с этим методом процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни. При этом, если условия эксплуатации оцениваемых объектов стандартные и соответствуют установленным требованиям, то эффективный возраст можно считать равным фактическому сроку эксплуатации. В качестве срока экономической жизни в этом случае можно принять срок, соответствующий нормам амортизации. Тогда величина износа рассчитывается, как произведение фактического срока эксплуатации на норматив амортизационных отчислений при условии линейной модели амортизации.

     Расчет  полного износа.Как правило, износа объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:

        

     где:

      - неустранимый физический износ,  руб.

     ВС  – восстановительная стоимость  объекта, руб.

       – фактический срок жизни  объекта

       – срок экономической жизни  объекта

     Фактический возраст объекта определялся  посредством визуального осмотра  и соответствует 28 годам.

     При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.

     По  результатам расчетов неустранимый износ составляет

     И^неустр_физ = 28/100 = 0,28 или 28 процентов.

     Функциональный  износ

     Функциональный  износ – это потеря стоимости  объекта вследствие несоответствия его характеристик (проекта, материалов, дизайна и т.д.) современным требованиям  рынка к ним. Это несоответствие проявляется в виде недостатков или «сверхулучшений», которые на момент строительства таковыми не являлись, а проявились в результате изменения к дате оценки требований, предъявляемых к рассматриваемому типу объектов, которые при этом могут продолжать прекрасно функционировать.

     Функциональный  износ может быть исправимым или  неисправимым, что определяется не физической возможностью устранения причин его вызвавших, а экономической  целесообразностью такого устранения. Когда же, несмотря на то что, устранение причин вызвавших функциональный износ, возможно и кажется резонным, но экономически нецелесообразно, функциональный износ считается неисправимым.

     Функциональный  износ равен разности между потерями покупателя при доведении объекта  оценки до рыночных кондиций и тем, что он приобретает, в результате этого. Функциональный износ – это компенсация этой разницы за счет уменьшения стоимости приобретаемой недвижимости как есть.

     В соответствии с ССО РОО «Оценка  имущества. Оценка недвижимости» 2005 г. «количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления элементов, является разница между стоимостью устройства требуемых элементов на момент оценки и стоимостью этих же элементов этих же элементов если они были бы выполнены на момент оценки.

     В данном отчете объекты оценки имеют  функциональный износ из-за потери своего основного функционального  назначения, т.е. объект оценки уже не будет использоваться в том качестве, для которого он был возведен во времена плановой советской экономики. Объект оценки имеет достаточно большой избыточный строительный объем, который требует дополнительных затрат по освещению и отоплению и который на дату оценки в современных условиях ведения хозяйственной деятельности должен быть сокращен вдвое. А отсутствие таких элементов, как система современного автоматического пожаротушения, система охранного видеонаблюдения, современной системы вентиляции и инженерных коммуникаций, планировка, общие размеры и отделочные материалы приводит еще к более глубокому несоответствию требованиям рынка. Все эти элементы присущи аналогичным объектам на рынке и без которых объект не может соответствовать современным рыночным стандартам.

     Так как оцениваемый объект имеет  срок эксплуатации 28 лет и его  дальнейшая экономическая судьба зависит от проводимого в нем вида бизнеса, а в качестве офисного здания в месте его расположения для соответствия современным рыночным требованиям, будет необходимо провести модернизацию или ремонт с применением современных материалов и дополнительного оснащения объекта, что и будет является суммой функционального износа. Рыночные данные говорят о том что доведение здания до его функционального соответствия, как правило находятся на уровне 10% от его восстановительной стоимости.

     Внешний износ (экономический износ)

     Функционирование  объекта оценки решаются с учетом условий внешней среды (физической, правовой, экономической, социальной), оказывающей влияние на ценность и привлекательность объекта для потенциальных пользователей. При этом физические и правовые параметры среды меняются существенно медленнее, чем параметры экономические и социальные.

     Физическая  среда создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта  среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости.

     Из  характеристик физической среды, внешней по отношению к объекту, достойны особого внимания следующие: климат, предрасположенность к природным катастрофам, экология и предрасположенность к техногенным катастрофам, рельеф местности, характер ландшафта, характер застройки.

     Компоненты  юридической сущности объекта – в состав объекта недвижимости включается пакет прав и обременений. понятие собственности (права собственности) – право собственности, право владения, право распоряжения.

     Кроме этих основных прав применительно к  недвижимости целесообразно указать  дополнительные правомочия:

• право на доход;
• право на добровольное отчуждение, потребление, изменений – вплоть до уничтожения улучшений;
• бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);
• запрещение использовать объект во вред другим людям;
• возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;
• гарантии восстановления нарушенных прав.

     Недвижимость  как экономическое  благо выполняет  функции: