Отчет об оценке недвижимости

     Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспечения  и финансового оправдания такого рода действий.

     Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

     Юридическая правомочность: рассмотрение только тех  способов, которые разрешены законодательными актами.

     Физическая  возможность: рассмотрение физически  реальных в данном месте способов использования.

     Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое  физически возможное и юридически правомочное использование будет  давать приемлемый доход владельцу участка.

     Максимальная  эффективность: рассмотрение того, какое  из экономически приемлемых использовании  будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую  стоимость.

     НЭИ определяется для застроенного земельного участка и для земельного участка в предположении отсутствия имеющейся застройки. Последнее требуется для определения рыночной стоимости земельного участка в затратном подходе.

     В соответствии с Договором № 113 от 12.01.2010 г., использование данного  участка в целях, отличных от приведенных в договоре, не является юридически правомочным. Параметры и природа объекта оценки накладывают ограничения так же на физическую возможность его использования: объект физически не приспособлен для использования под деятельность, значительно отличающуюся по требованиям к помещению от административной (офисной). На момент оценки объект используется в качестве офисного здания класса «А». Учитывая выгодное место расположения объекта, а так же затраты, понесенные при его возведении, любое значительное изменение его функционального использования заведомо приведет к недополучению собственником доходов, несопоставимому по масштабам с возможными выгодами от такого изменения, и следовательно, не будет являться экономически приемлемым.

     Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве офисного здания класса «А». 

       Выводы

     1. Стоимость проведения косметического  ремонта коммерческого помещения  составляет 500 – 1000 рублей за 1 кв. м. Стоимость проведения капитального ремонта составляет в среднем 1500 рублей за 1 кв. м., Стоимость реконструкции зданий от 10000 рублей (использована информация полученная оценщиком путем проведения телефонных консультаций со специалистами ОАО «Челябинскагрострой» г. Челябинск, ул. Кирова, 9-А, тел 267–41–29, ООО «ВиХ-строй» г. Челябинск, ул. Кирова, 9-А, тел. 264–96–31, ООО «Росславасервис» г. Челябинск, ул. Гагарина, 4, тел 774–25–61, ЗАО «Легион», г. Челябинск, ул. Телевизионная, тел. 229–79–28)

     2. Средняя ставка капитализации для нежилой недвижимости в регионе Челябинской области находится в диапазоне от 10% – 25%

     3. Средний уровень доходности проектов  по строительству коммерческой  недвижимости составляет от 25%-40% в зависимости от различных  факторов, влияющих на дальнейшую рыночную стоимость.

     4. Недосбор и недозагрузка для  нежилых площадей по данным  маркетингового исследования составляет  до 50% (ввиду экономического кризиса  арендаторы сворачивая бизнес  уходят с арендованных площадей).

     5. Среднее значение доли эксплуатационных расходов в ставке арендной платы по нежилым помещениям составляет до 15%.

     При анализе рынка коммерческих помещений  в Челябинской области использовались проведенные анализы рынка следующими компаниями:

     – Агентство недвижимости «Ваш дом». Г. Челябинск ул. Ленина, д. 73, тел. 267–66–29;

     – Агентство недвижимости «Китеж», г. Челябинск, ул. Кирова, д. 44, тел. 267–92–29;

     – Челябинская служба недвижимости, г. Челябинск, www.74.ru

     а также аналитические материалы  опубликованные на Интернет-сайтах:

     – www.informetr.ru

     – www.ners.ru/40

     – www. Reality-obninsk.ru 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. Определение стоимости  объекта 

     1. Затратный подход 

     Основным принципом, на котором основывается затратный  подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше сумму, которую нужно будет потратить на воспроизводство (замещение) объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.

     Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:

1. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения / воспроизводства без учета износа).
2. Определение величины наколенного износа.
3. Уменьшение восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
4. Определение сопутствующих затрат.
5. Расчет рыночной стоимости.

     В рамках настоящего Отчета рыночная стоимость  рассчитывалась по формуле: 

     РС = С_в/з ´ (1 – И_å) + З_пр, где: 

     РС  – рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом;

     С_в/з – восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства / замещения) объекта оценки без учета износа;

     И_å – накопленный износ;

     З_пр – затраты, связанные с приобретением.

     При определении восстановительной  стоимости в затратном подходе  определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения (без учета износа).

     Под стоимостью воспроизводства без  учета износа оцениваемого объекта понимается либо стоимость воспроизведения в современных условиях и в текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии), либо стоимость приобретения (в текущих ценах) объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам.

     Под стоимостью замещения без учета износа оцениваемого объекта понимается стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта в заданном регионе, максимально близкого к рассматриваемому, по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.

     Граница между стоимостью воспроизводства  объекта и стоимостью его замещения  всегда условна. Выбор, какую из двух стоимостей принять для определения  стоимости оцениваемого объекта, делается исходя из возможностей того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации.

     В настоящем Отчете оценщик определил  стоимость восстановления объектов недвижимости с учетом износа методом  укрупненного показателя восстановительной  стоимости аналогов.

     В качестве аналогов оценщиком принимаются объекты по данным Сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости.

     Расчет  восстановительной стоимости здания, включает следующие этапы:

     – Определение базовой восстановительной стоимости (ВС_б) в ценах 1969 г. по данным о восстановительной стоимости аналога.

     – Определение корректирующих поправок для устранения различий объекта оценки от аналога.

     – Определение коэффициента прибыли инвестора

     – Расчет фактической восстановительной стоимости в ценах 1969 г., как произведения базовой восстановительной стоимости, корректирующих поправок и коэффициента прибыли инвестора.

     – Описание индекса перехода от цен 1969 года к текущим ценам.

     – Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах.

     Таким образом, восстановительная стоимость  здания определяется по формуле (1):

        (1)

     где:

     ВС_б – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.

     Πk_i – произведение корректирующих поправок.

     Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль  инвестора (заказчика строительства).

     I_69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.

     Базовая восстановительная  стоимость

     Расчет  базовой восстановительной стоимости  производится по формуле:

        (2)

     где:

     V_объект – строительный объем объекта недвижимости.

     УВС_аналог – восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки.

     В восстановительную стоимость указанных  укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные  расходы по отводу н освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.

     Расчет  восстановительной стоимости приводится в ниже приведенной таблице.

     Оценка  экономического износа производится с  использованием матричного метода экспертных оценок факторов: