Особенности функционирования рынка недвижимости

Проанализировав показатели таблицы №5, можно сделать вывод, что выбранные в качестве аналогов объекты оценки сопоставимы по типу объекта, местоположению, общей площади, этажности.

Далее к ценам сопоставимых объектов, необходимо провести корректировки  по элементам сравнения. Для проведения корректировок был использован  метод сравнения продаж.

 

Корректировка на условиях сделок.

Данный элемент сравнения  позволяет исключить объекты  недвижимости из ряда сравниваемых, либо провести корректировку цен продаж при выявлении отклонения от чисто  рыночных условий продажи предопределенных не типичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми  отношениями между продавцом  и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.д.) недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Так при обороте объектов аналогов, особое внимание было уделено анализу объектов на соответствие рыночным условиям продажи, и тем самым в качестве сопоставимых объектов были отобраны объекты, по которым отсутствовали признаки нерыночного характера сделок, то корректировка по данному элементу сравнения не проводилась.

 

Корректировка на местоположение.

Корректировка по данному  элементу сравнения не вводилась, поскольку  объект оценки и сопоставимые объекты  находятся в одном ценовом  районе города.

 

Корректировка на разницу  между ценой предложения и  ценой продажи.

Учитывая. Что при анализе  использовались цены предложения, которые  обычно несколько превышают цены сделок, нами применена скидка на уторговывание. Скидка на уторговывание принята  равной 10% в отношении объектов сравнения, исходя из анализа рынка и готовности продавцов к скидкам.

 

Корректировка на состояние  квартиры.

Величина поправки определяется экспертным путем, с соответствии со сложившимися на дату оценки ценами на стройматериалы и работы специализированных организаций. Корректировка по данному элементу сравнения не вводилась. Поскольку все объекты сравнения также как объект оценки имеют хорошее состояние.

 

Корректировка на дату продажи.

Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен  в различные временные периоды. В данном случае для сравнения  использовались объекты, выставлявшиеся на продажу в 2011г. Дата оценки 02.12.2011г. поправка на дату продажи не требуется.

 

Корректировка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования.

В качестве аналогов выбраны  объекты, выставленные на продажу на открытом рынке условия финансирования сделки единовременный платеж. Оцениваемый  объект будет выставлен на продажу  на открытом рынке. Поправке не требуется.

 

Корректировка на функциональное назначение.

Поправка не применилась, поскольку все аналоги, как и  оцениваемый объект, предназначены  для жилья.

 

Корректировка на этаж.

Корректировка по данному  элементу сравнения не вводилась, поскольку  объекты сравнения, как и объект оценки, расположены на нижних этажах.

 

Корректировка на наличие  дополнительных строений (гараж, сарай).

Корректировка по данному  элементу сравнения не вводилась.

 

Таблица 6

Сравнение объекта оценки и объектов аналогов

Показатели	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена, руб.	?	800 000	900 000	1 000 000
Площадь, м2	37	34	35	40
Местоположение	г. Сорочинск, ул. Зеленая, д.1, кв.№32	г. Сорочинск, 2 МКР, д.5, кв.№17	г. Сорочинск, ул. Карла –  Маркса, д.199, кв.№36	г. Сорочинск, ул. Карла - Маркса, д.244 «А», кв.№4
Корректировка на условия  сделки	Чистая сделка	Чистая сделка	Чистая сделка	Чистая сделка
Величина корректировки		-	-	-
Скорректированная цена 1м2, руб.		23 529	25 714	25 000
Корректировка на местоположение и район	-	-	-	-
Стоимость с учетом поправки на местоположение и район	-	23 529	25 714	25 000
Дата предложения/ сделки	Декабрь 2011г.	2011г.	2011г.	2011г.
Корректировка на предложения/ сделки	-	-	-	-
Обстоятельства совершения сделки	Открытый рынок	Открытый рынок	Открытый рынок	Открытый рынок
Условия финансирования	Единовременный платеж	Единовременный платеж	Единовременный платеж	Единовременный платеж
Корректировка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования		-	-	-
Скидка на уторговывание, %	-	-10%	-10%	-10%
Стоимость 1 м2 с учетом скидки на уторговывание, руб.	?	21 176	23 142	22 500
Социально – экономическая  инфраструктура	Средне развитая	Средне развитая	Средне развитая	Средне развитая
Корректировка на социально  – экономическую инфраструктуру, %	-	-	-	-
Корректировка на общую площадь	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб.	-	21 176	23 142	22 500
Функциональное назначение	Жилое	Жилое	Жилое	Жилое
Корректировка на функциональное назначение	-	-	-	-
Наличие коммуникаций	Электро-, газо-, тепло-, водоснабжение, канализация	Электро-, газо-, тепло-, водоснабжение, канализация	Электро-, газо-, тепло-, водоснабжение, канализация	Электро-, газо-, тепло-, водоснабжение, канализация
Корректировка на наличие  коммуникаций	-	-	-	-
Стоимость 1 м2 с учетом корректировки	?	21 176	23 142	22 500
Корректировка на этаж	4/5	1/5	3/5	2/2
Величина корректировки	-	-	-	-
Стоимость 1 м2 с учетом корректировки на этажность, руб.	-	21 176	23 142	22 500
Корректировка на наличие  дополнительных строений	нет	нет	нет	нет
Величина корректировки	-	-	-	-
Стоимость с учетом корректировки. Руб.	-	21 176	23 142	22 500
Приведенная стоимость руб. за 1 м2	22 272*	21 176	23 142	500

Корректировки на такие элементы сравнения, как условия сделки, местоположение, предложение сделки, условия финансирования, социально- экономическая информация, общая площадь, функциональное назначение, наличие коммуникаций, этаж, наличие дополнительных строений, не проводились.

1. Стоимость 1 м² жилья:

800 000/ 34=23 529 рублей

900 000/35=25 714 рублей

1000 000/40=25 000 рублей

2. Скидка на уторговывание:

23 529*0,1=2 353 рублей

25 714*0,1=2 572 рублей

25 000*0,1=2 500 рублей

3. Стоимость 1м² с учетом скидки на уторговывание:

23 529-2 353=21 176 рублей

25 714-2 572=23 142 рублей

25 000-2 500=22 500 рублей

4. Приведенная стоимость за 1м²:

(21 176+23 142+22 500)/3=22 272 рублей

22 272 рублей - среднеарифметическое значение, полученное от итоговых стоимостей объектов – аналогов О1-О3.

Таким образом, скорректированные  цены купли – продажи по сравнимым  объектам указывают, что стоимость 1 кв. м. общей площади оцениваемого объекта по ул. Зеленая, д.1, кв.№32 составляет: 22 272 руб.

В результате стоимость двухкомнатной квартиры определенной сравнительным подходом составила: 824 064 руб.

 

  2.4 Доходный подход

 

Доходный подход оценивает  стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемые объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода  возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтирование денежных потоков.

В основе данных методов  лежит предпосылка, что стоимость  недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта, генерировать потоки доходов, а будущем (например, от сдачи, а аренду) и от последующей продажи. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков доходов.

Против использования  доходного подхода, как некорректного в данной ситуации также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать ее в аренду с целью извлечения дохода.

Во- вторых, несмотря на существующий, а Оренбургском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договоры аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной сумме. Это обстоятельство не позволяет собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам - аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, считается невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Определение итоговой стоимости объекта недвижимости

 

Заключительным элементом  процесса оценки является сравнение  оценок, полученных на основе указанных  методов, и сведение полученных стоимостных  оценок к единой  стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого  метода, определяет, насколько  существенно  они отражают объективное состояние  рынка.

Процесс сведения  оценок приводит к установлению окончательной  стоимости объекта, чем достигается  цель оценки.

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости  дали следующие результаты:

Затратный подход – 498 123,262  руб.

Сравнительный подход – 824 064 руб.

После этого можно сделать  следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки  объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можно объяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры с учетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажных работ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продажи объектов, их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

3. Доходный метод считается наиболее надежным для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт.

На основании выполненного анализа, проведенных расчетов находим  стоимость объекта недвижимости.

Рыночную стоимость объекта  оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Весовой коэффициент выбирается произвольно, но он не должен быть больше 1.

Вес результата, полученного  методом сопоставимых продаж, примем на уровне 0,7, затратным методом – 0,3, доходным – 0.

Следовательно, рыночная стоимость  данного объекта определится  следующим образом:

 

824 064*0,7+498 123,262*0,3=726 281,7786 руб. ≈726 282 руб.

 

Таким образом, на основании  имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость однокомнатной  квартиры, расположенной на четвертом  этаже пятиэтажного жилого дома, полезной площадью 37 м², жилой площадью 12,5 м² на дату оценки составила: 726 282 руб.

(Семьсот двадцать шесть  тысяч двести восемьдесят два)  рубля.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе  общественных отношений и при  любом общественном устройстве, поскольку  с ними прямо или косвенно связаны  хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах.

Объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночной экономики страны. Объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью – это не только право на обладание благом, сколько обязанность его эффективного использования и сохранения, сопряженная подчас с немалыми затратами. В связи с этим возрастает потребность в системе профессиональных знаний, которые охватывают все этапы жизненного цикла объектов недвижимости.