Особенности функционирования рынка недвижимости

 

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………………...3

1 Особенности функционирования рынка недвижимости……………………….4

1.1 Недвижимость как объект оценки…………………………………………….4

1.2 Классификация объектов недвижимости……………………………………..5

1.3 Стоимость недвижимости и её виды………………………………………….7

4. Принципы и методы оценки жилой недвижимости…………………………..9

2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (на примере квартиры)………………………………………………………………………….12

2.1 Характеристика рынка  недвижимости в г. Сорочинске…………………….12

2.2 Затратный подход…………………………………………………………….15

2.3 Сравнительный подход……………………………………………………….16

2.4 Доходный подход……………………………………………………………..21

3 Определение итоговой  стоимости объекта недвижимости…………………..23

Заключение…………………………………………………………………………25

Список используемой литературы………………………………………………26

Приложения……………………………………………………………………….27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с  объектами недвижимости, которые  выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике. Являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные возможности и особенности. Он представляет собой сферу вложения в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном воспроизводстве.

Недвижимость как экономическая  категория представляет собой созданные  трудом человека объекты различного назначения, жестко привязанные к  земле и обладающие стоимостью.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в  качестве важнейшего экономического ресурса  и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.  Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира.

Оценка недвижимости - наука  прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении  наиболее эффективного с экономической  точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения  на соответствующем рынке, а также  в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Эффективное совершенствование оценки недвижимого имущества в условиях современной России – это перспективное направление, требующее дальнейшего изучения, систематизации и развития.

Целью работы является рассмотрение особенностей оценки рыночной стоимости  объекта недвижимости (в данном случае – квартиры).

Для реализации поставленной цели, необходимо решить следующие  задачи:

• рассмотрение особенностей функционирования рынка недвижимости.
• определение рыночной стоимости объекта недвижимости (на примере квартиры).
• определение итоговой стоимости объекта недвижимости.

Предмет исследования –  рассмотрение методических основ оценки недвижимого имущества с использованием различных методов к оценке.

Объект исследования –  жилая квартира.

Курсовая работа состоит  из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы (20 ист.), приложения.

 

1 Особенности функционирования рынка недвижимости

 

1.1 Недвижимость как объект оценки

 

Сегодняшним законодательством  понятие недвижимость определено статьей 130 Гражданского Кодекса  РФ, в соответствии с которой к  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки  недр и все, что  прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

      К недвижимым вещам относятся также  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

      Недвижимость  как товар имеет следующие  особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.

      Рынок недвижимости – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

      Отличительными  чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:

• специфический характер оборота (через оборот прав на него);
• высокий уровень транзакционных издержек при сделках с ней;
• более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;
• ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;
• формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;
• арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

      Несовершенство  рынка недвижимости непосредственно  влияет на специфику предпринимательской  деятельности в этом секторе рыночной экономики.

      Совокупность  потребительских свойств объекта  недвижимости и параметров внешней  по отношению к нему среды определяет полезность объекта.

      Развитие  рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки.

Оценка  недвижимости –  операция по определению стоимости  объекта. Величину стоимости объекта  необходимо в следующих случаях:

• осуществления купли-продажи объекта;
• определения налогооблагаемой базы;
• решения вопросов ипотечного кредитования;
• аренды;
• страхования;
• переоценки основных производственных фондов предприятия;
• осуществления объективной приватизации;
• привлечения иностранных инвестиций и др.

      Оценка  одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью  в целом. Чем ближе фактическое  значение стоимости объекта к  истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью.  Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.

      Рыночная  стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения.

      В свою очередь на спрос и предложение  влияют следующие факторы:

• уровень и динамика доходов населения;
• дифференциация населения по уровню доходов;
• состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования;
• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
• уровень развития ипотечного кредитования;
• цены на рынке недвижимости;
• степень риска инвестиций в недвижимость;
• стоимость строительства;
• налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);
• условия окружающей среды (уровень развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.

      Взаимодействие  отмеченных факторов в конечном итоге  определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке  недвижимости, а, следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.

 

1.2 Классификация объектов недвижимости

 

Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных ее особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов  и структуры рынков, в рамках которых  производятся операции по купле-продаже  объектов и т.п.

      Согласно  такой классификации объекты  недвижимости могут подразделяться по:

1. По функциональному  назначению:

• земельные участки, предназначенные для застройки;
• природные комплексы (для эксплуатации);
• постройки
• комнаты и квартиры;
• здания и помещения под магазины и офисы;
• частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
• производственные помещения, склады.

2. По происхождению:

• земельные массивы;
• отдельные земельные участки;
• комплексы зданий и сооружений;
• жилые многоквартирные дома;
• жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи);
• подъезд (секция);
• этаж в подъезде;
• квартира;
• комната;
• летняя дача;
• комплекс административных зданий;
• здание;
• помещение или части зданий (секции, этажи).

     3. Готовность  к эксплуатации:

• готовые объекты;
• объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции;
• объекты, требующие завершения строительства.

      Существуют  и другие подходы к классификации. Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

      С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две  категории:

1. неспециализированная недвижимость;
2. специализированная недвижимость.

      Специализированной  недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

      Недвижимость, на которую существует постоянный спрос  на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

           Именно  использование различных классификаций  недвижимости по самым разнообразным  признакам и критериям повышает эффективность и объективность  процесса исследования рынка недвижимости. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.

 

1.3 Стоимость недвижимости и её виды

 

Рыночная стоимость объекта  недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышения, так и понижения.