Особенности функционирования рынка недвижимости

 

Описание местоположения объекта оценки.

Объект оценки расположен по адресу Оренбургская область, Сорочинский район, г. Сорочинск, ул. Зеленая, дом №1, кв. №32. Оцениваемая однокомнатная квартира расположена на 4 этаже пятиэтажного жилого дома, полезной площадью 37 м², жилой площадью 12,5 м².

Данный объект находится  в жилом районе и имеет следующее  окружение: школа №117, профессиональное училище, детский сад, аптека, автомобильная стоянка, детская площадка. Объект расположен рядом с остановками транспортных средств. В 100 м от оцениваемого объекта проходит автомобильная дорога с твердым покрытием. От объекта до остановки автобуса около 2 минут пешего хода. Район находится на окраине города, имеет плохую транспортную доступность.

В районе достаточно развита  социальная инфраструктура. Имеются  учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские  учреждения, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с  парковкой личного автомобиля  и т. д.

Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. объект имеет все необходимые коммуникации, находящиеся в работоспособном состоянии;
2. удобное местоположение: объект расположен на незначительном удалении от аптеки, детского сада, школы;
3. удобные подъездные пути.

 Объект может быть  использован только как жилое  помещение.

(см. Приложение 1)

  

Таблица №1

Общая характеристика здания, в котором расположен объект оценки.

№п/п	Характеристика объекта  оценки
1	Фактическая характеристика дома
2	Год постройки	-
3	Общий износ,%	-
4	Консьерж	Нет
5	Домофон	Нет
6	Тип здания	Кирпичный, пятиэтажный
7	Наличие подвала	Нет
8	Наличие чердака	Нет
9	Количество этажей	5
10	Материал стен	Кирпичные
11	Характеристика перекрытий	Железобетонные
12	Состояние здания (субъективная оценка)	Удовлетворительное
13	Внешний вид фасад дома	Имеются следы разрушения меж кирпичного раствора
14	Техническое обустройство	Присутствуют: водоснабжение, отопление, электроснабжение, канализация- центральные сети
15	Состояние подъезда (субъективная оценка)	-
16	Организованная стоянка  личного а/т или подземные этажи	Автомобильная парковка на прилегающей территории есть

 

Таблица 2

Описание объекта оценки

№п/п	Характеристика объекта  оценки
1	Информация по квартире
2	Этаж	4
3	Количество квартир на этаже	Более 2
4	Количество комнат в квартире	1
5	Тип комнат	Смежные
6	Общая площадь, кв.м.	37
7	Жилая площадь, кв.м.	12,5
8	Наличие балкона, лоджии	нет

По данным таблицы, однокомнатная квартира расположена по адресу Оренбургская область, Сорочинский район, г. Сорочинск, по улице Зеленая в жилом пятиэтажном доме на четвертом этаже. Общая площадь составляет 37 кв.м., а жилая площадь – 12,5 кв.м. Квартира имеет смежный тип комнат. (см. Приложение №2)

 

Таблица 3

Полное наименование	Основное строение	Однокомнатная квартира
Количество	1	1
Общая характеристика	Пятиэтажный	Однокомнатная
Фундамент	Бетон. Блоки.	-
Стены и перегородки	Кирпичные	Оклеены обоями
Перекрытия и покрытия	Железобетонные	Железобетонные
Крыша	Шифер	-
Полы	Дощатые	Дощатые
Проемы	Окна- деревянные 2- х створчатые, дверь- деревянная	Окна- деревянные, двери- деревянные, входная- деревянная
Отделочные работы	Простая отделка	Простая отделка
Сантех. Устройство	Энерго: тепло- водоснабжение, канализация	Энерго: тепло- водоснабжение, канализация
Балансовая стоимость (руб)	Отсутствует	Отсутствует

Основное здание, в котором находится объект оценки, имеет кирпичные стены и перегородки, железобетонные перекрытия и покрытия, крышу, покрытую шифером. Квартира имеет простую внутреннюю отделку. Стены в ней оклеены обоями, полы сделаны из досок. Также имеется тепло водоснабжение, канализация. Как в квартире, так и в здании окна и двери деревянные. (см. Приложение №3)

 

Таблица 4

Описание объекта недвижимости на дату оценки

Полное наименование	Основное строение	Однокомнатная квартира
Состояние	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Фундамент	Удовлетворительное	-
Стены	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Проемы	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Крыша	Удовлетворительное	-

На основании данной таблицы, основные составляющие объекта недвижимости, такие как фундамент, крыша, стены, проемы имеют удовлетворительное состояние.

 

2.2 Затратный подход

 

Затратный подход включает следующие этапы:

• определение стоимости земельного участка, на котором находятся здания, сооружения;
• оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания и сооружения на действительную дату оценки;
• расчет всех видов износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального и экономического устаревания;
• определение остаточной стоимости зданий и сооружений как разницы между стоимостью воспроизводства (восстановления или замещения) и накопленным износом;
• расчет стоимости объекта недвижимости посредством суммирования остаточной стоимости зданий и сооружений и стоимости земельного участка.

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации здания. Физический износ по объекту оценки принят в соответствии с «Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р.)» (ГОСГРАЖДАНСТРОЙ)

Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т. п.) современным рыночным требованиям, предъявленным к данному имуществу.

Функциональный износ  принят исходя из того факта, что устаревшие или нерациональные архитектурно-строительные решения в части несоответствия примененных строительных материалов, планировки современным требованиям и нормам строительства имеются. Учитывая вышеприведенные факторы, принимаем износ равный 8.

Экономический (внешний) износ есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. При оценке экономического (внешнего) износа учитывалась общая экономическая ситуация (см. п.12), показатели, отражающие изменения (динамику) экономической, политической, экологической среды и месторасположения объекта оценки.

Затратный подход – это  стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан  на определение затрат, которые может  понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве  здания или сооружения, аналогичного по своим  физическим параметрам или  потребительским свойствам оцениваемой  недвижимости.

Для этого нужно воспользоваться  следующей формулой:

С_О.Н.= С _{КВ. ИНВ.}* К _УДОР.

где,

С_О.Н.  – стоимость объекта недвижимости;

С_{КВ. ИНВ.} – стоимость квартиры инвентаризационная (191 585,87 руб.);

К _УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ (2,6).

В результате стоимость однокомнатной квартиры, определенной затратным подходом, составила: 498 123,262 руб.

 

2.3 Сравнительный подход

 

Основой применения данного  подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода были применены следующие  шаги:

1. Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли - продажи и предложений на продажу (публичный оферт);
2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4. Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. Согласование скорректированных цен аналогов и выводов показателя стоимости объекта оценки.

При сравнительном анализе  стоимости объекта оценки с ценами аналогов использовались данные по ценам  предложений (публичный оферт) аналогичных  объектов, взятых из открытых источников (печатных изданиях, официальных Интернет - сайтов и т.д.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный  покупатель прежде, чем принять решение  о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение  и придет к заключению о возможной  цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов оценки.

При отсутствии в свободном  доступе без данных (листингов) с  ценами реальных сделок справедливо сделался вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли – продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства по оценочной деятельности.

На основе изучения рынка  купле – продажи был выбран ряд объектов, по своим техническим  характеристикам близких к оцениваемому, и с применением принятых в расчете корректировок определена наиболее вероятная стоимость оцениваемого объекта.

Корректировка (поправка) –  математическая операция, учитывающая  разницу в стоимости между  оцениваемым и сравниваемым объектами, вызванную влиянием конкретного  элемента сравнения.

Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравниваемый объект превосходит оцениваемых объект. Положительная поправка (+) вносится. Если по данному показателю сравниваемый объект уступает оцениваемому объекту.

В ходе анализа рынка, таким  образом, в качестве аналогов были выбраны  объекты, которые были представлены на рынке недвижимости г. Сорочинска и расценены как достаточно представительные для объективного определения стоимости.

Из предлагаемых на момент оценки на Сорочинсом рынке объектов, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки, отобрали три наиболее подходящих. Информация получена из СМИ «Сорочинский вестник». Результаты анализа представлены в таблице.

Таблица 5

Аналоги объекта недвижимости

Факторы	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект №1	Сопоставимый объект №2	Сопоставимый объект №3
Тип объекта	Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира	Двухкомнатная квартира
Местоположение	г. Сорочинск, ул. Зеленая д.1, кв.№32	г. Сорочинск, 2 МКР, д. 5,кв. 17	г. Сорочинск, ул. Карла –  Маркса, д. 199, кв.№36	г. Сорочинск, ул. Карла –  Маркса, д. 244 «А», кв. №4
Общая площадь, кв.м.	37	34	35	40
Этаж/ этажность	4/5	1/5	3/5	2/2
Стоимость, руб.	X	800 000	900 000	1000 000
Стоимость 1 кв.м.	X	23 529	25 714	25 000
Источник информации		«Сорочинский вестник»	«Сорочинский вестник»	«Сорочинский вестник»