Особенности функционирования рынка недвижимости

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость  замещения, потребительская и восстановительная  стоимость, инвестиционная и страховая  стоимость, стоимость для целей  налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость  и стоимость права аренды объекта  недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта  недвижимости при существующем использовании  и т.д.

Потребительская стоимость - отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Восстановительная стоимость - определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения - определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость  до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

Первоначальная стоимость объекта  недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости зависит  от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

• макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
• микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом  массового сознания и факторы  психологического характера:

• массированная реклама;
• инфляционные ожидания;
• симпатии;
• осведомленность и т.д.

3. Физические факторы:

• местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
• архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
• состояние объекта недвижимости;
• наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
• экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену  и скорость продажи квартир:

• количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;
• объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
• престижность района;
• экологическая обстановка в районе;
• транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
• социальная однородность дома;
• характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);
• юридическая «чистота» объекта.

При выборе оценщика (индивидуального  предпринимателя) заказчику  следует учитывать следующие критерии: 
     _   членство оценщика в профессиональной организации;

• наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;
• желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;
• профессиональный опыт оценщика;
• наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной фирмы заказчику  следует собрать информацию об опыте  работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность  оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма  членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании  профессиональной (гражданской) ответственности.

 

1.4 Принципы и методы оценки жилой недвижимости

 

Будущие доходы от недвижимости наряду с другими факторами, определяющими  стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества.

В основе оценки жилой недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке.

Принципы оценки делятся  на четыре группы:

1) принципы, основанные на  представлениях пользователя (принципы  полезности, замещения и ожидания);

2) принципы, вытекающие из  процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического  разделения);

3) принципы, обусловленные  действием рыночной среды (принципы  альтернативности, изменчивости, зависимости,  предложения и спроса, конкуренции  и соответствия);

4) принцип наилучшего  и наиболее эффективного использования  - главный принцип оценки. Этот  принцип соединяет в себе все  другие принципы и является  фундаментом любой оценки недвижимости.

Оценка недвижимости состоит  из следующих этапов:

1. Определение проблемы.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.
3. Сбор и анализ данных.
4. Оценка земельного участка.
5. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта.
6. Согласование результатов, полученных при различных подходах.
7. Подготовка отчета и заключение об оценке.
8. Доклад об оценке.

Известно несколько методов  оценки недвижимости. Выбор того или  иного метода зависит от:

• объекта оценки.
• целей и функций оценки.
• имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации (доходный).

Если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж (сравнительный).

Если объект недвижимости функционирует на пассивном рынке  недвижимости, оптимальным считается  затратный метод подхода.

Можно выделить несколько  наиболее методов оценки жилой недвижимости:

1.Затратный метод. Оценка жилой недвижимости, основанная на определении затрат на создание, реорганизацию собственности с учетом амортизации. В ходе оценки учитывается стоимость участка земли, определяется замещающая стоимость зданий, величина амортизации. При подобной оценке стоимость земли считается вместе со стоимостью возведенных или улучшенных сооружений, а сама земля отдельно оценивается другими методами.

Применение этого метода удобно в том случае, когда определить конечную стоимость трудно из-за устаревших способов строительства или других осложняющих причин. Наиболее часто  подобный метод используется для  оценки реконструируемых зданий, для  применения в налогообложении, страховании, оценки последствий стихийных бедствий.

2.Сравнительный  метод. В основе метода лежит сравнение объекта недвижимости с его аналогами, информация о стоимости которых находится в открытом доступе.

Главная задача оценщика - проанализировать существующий рынок недвижимости и  земли, сравнить аналогичные продажи  и, на основе полученных данных, определить рыночную стоимость объекта. При  оценке жилых помещений не допускается  арифметическое усреднение выведенных данных, но возможно применение математической статистики при наличии достоверной  рыночной информации.

3.Доходный метод  или метод капитализации доходов. Способ оценки недвижимости, согласно которому выявляется возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за период времени.

В процессе реализации метода происходит прогнозирование будущих  доходов и их планируемая капитализация. Возможные доходы делятся на два  вида: доходы от эксплуатационной деятельности в результате арендных отношений  и доходы от реверсии. Подобный метод наиболее интересен для потенциальных покупателей, когда уже до покупки есть возможность увидеть окупаемость и эффективную работу вложенных средств.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (на примере квартиры)

 

2.1 Характеристика рынка недвижимости в г. Сорочинске

 

За последние три года в Оренбургской области наблюдается  рост цен на квартиры вторичного рынка  жилья. За период с начала текущего года намечается рост тенденция постепенного роста цен на объекты недвижимости. Главным образом это касается одно-, двух-, трехкомнатных квартир. Среди основных факторов, влияющих на спрос цен, продавцы чаще всего называют инфляцию и спекулятивный спрос.

На рынке жилой недвижимости представлен широкий спектр на продажу  и аренду квартир и домовладений, разных по размерам площадей и объему, месторасположению, оснащенностью  удобствами и тех оборудованием, износу, ремонтопригодности, стоимости  и другим параметрам. Указанный сегмент  рынка недвижимости насыщенный, подвержен  резким сезонным колебаниям и мгновенно  реагирует на экономическую и  политическую ситуацию в стране.

В краткосрочной перспективе (3-5 месяцев) аналитики прогнозируют некоторую коррекцию цен, вызванную  текущей нестабильной ситуацией  на фондовом рынке и в банковской сфере. Но уже в 2010г. Они ожидают  стабилизацию, а затем и значительный рост цен на жилье вследствие сокращения объёмов продаж строительства. Эксперты ожидают, что существующий прирост  цен на жилую недвижимость, уже  произошедший за восемь месяцев 2008г., в  любом случае мог бы обусловить замедление темпов роста к концу 2009г. Сейчас многие участники рынка ожидают  значительных скидок на объекты недвижимости, но практически рынок показывает, что  даже на развитых европейских  рынках, где кризис продолжался год, цены снизились незначительно.

Рынок аренды жилых помещений  активно развивался с 1992г. С начала приватизации жилищных фондов. Жилая  площадь, сдаваемая в аренду, всегда пользовалась, и пользуются устойчивым спросом. Основным спросом пользуется жилая площадь, находящаяся в центре города.