Оценка собственности

Таблица 2.6

Данные о ставках арендной платы  по сопоставимым объектам

 

Объект сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Местоположение	Ключевская	Ключевская	Ключевская	Ключевская	Ключевская	Ключевская
Ставка арендной платы, руб. за м2 в год	2830	2800	2709	2625	2909	2709
Общая площадь	31,8	30	31	32	33	31
Этаж	1	3	4	5	4	2
Коммунальные услуги	Электроснабжение, холл. и гор. вода, канализация, отопление , телефон, телевидение	Электроснабжение, холл. и гор. вода, канализация, отопление , телефон, телевидение	Электроснабжение, холл. и гор. вода, канализация, отопление, телевидение	Электроснабжение, холл. и гор. вода, канализация, отопление, телефон, телевидение	Электроснабжение, холл. и гор. вода, канализация, отопление, телефон, телевидение	Электроснаб-жение, холл. и гор. вода, канализация, отопление, телефон, телевидение
Условия аренды	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Вид арендной платы	Наличные	Наличные	Наличные	Наличные	Наличные	Наличные
Срок действия договора	12 мес.	12 мес.	12 мес.	12 мес.	12 мес.	12 мес.
Источник информации		Газета « Из рук в руки»	Газета « Из рук в руки»	Газета « Из рук в руки»	Газета « Из рук в руки»	Газета « Из рук в руки»

 

Таблица 2.7

 

Отчет о доходах и расходах на основании полученной информации

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
ПВД от аренды, руб. в мес.	7500	7000	7000	7000	8000	7000
ПВД от аренды, руб. в год	90 000	84 000	84 000	84 000	96 000	84 000
Недогрузка	15 000	14 000	14 000	14 000	16 000	14 000
ДВД	75 000	70 000	70 000	70 000	80 000	70 000
Операционные расходы	(227(хол.) + 255 (гор.) + 942,21 (отопл) + 770 ( жилищ.  услуги) * 12 = 26330,52	26330,52	26330,52	26330,52	26330,52	26330,52
ЧОД	48 669,48	43 669,48	43 669,48	43 669,48	53 669,48	43 669,48

 

Определение стоимости объекта  недвижимости

Капитализация дохода – преобразование ожидаемых  в будущем доходов в единовременно  получаемую в настоящие время  стоимость.

 Метод  прямой капитализации переводит  годовой доход в стоимость  либо путем деления годового  дохода на соответствующий коэффициент  дохода. Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Норма дохода определяется из данных рынка.

 Таблица 2.8

Определение коэффициента капитализации

 

Объект сравнения	Цена продажи	ЧОД	Коэффициент капитализации
Аналог 1	1 350 000	43 669,48	0,032
Аналог 2	1 100 000	43 669,48	0,04
Аналог 3	1 200 000	43 669,48	0,036
Аналог 4	1 200 000	53 669,48	0,045
Аналог 5	1 300 000	43 669,48	0,034
Средневзвешенное значение			0,0379

 

 

Коэффициент капитализации = ЧОД/ Цена продажи

Коэффициент капитализации средневзвешенное значение = (К_кап1/∑К_кап)*К_кап1 + (К_кап2/∑К_кап)*К_кап2

Стоимость объекта недвижимости = ЧОД/К_{кап.ср.зн}.  =48 669,48/0,0379 = 1 284 155,1  рублей.

 

 

 

 

 

 

 

3. СОГЛАСОВАНИЕ  РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заключительным  элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости  объекта. Процесс сведения учитывает  слабые и сильные стороны каждого  метода, определяет, насколько существенно  они отражают объективное состояние  рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается сама цель оценки.

Использованные  в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты (табл.3.1).

Таблица 3.1

Метод	Стоимость
Затратный подход, в руб.,	203 585,66
Сравнительный подход, в руб.,	1 535 940
Доходный подход, в руб.	1 284 155,1

 

1.      Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном и доходном подходе. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.

2.      Сравнительный подход отражает  ту цену, которая может возникнуть  на рынке. Можно считать, что  данный подход иметь наибольший  вес при решении об окончательной  стоимости.

3.      Доходный метод считается надежным  для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная  реконструкция и ремонт.

Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных  результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному  по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

 

Таблица 3.2

Весовые коэффициенты

 

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность и полнота информации	30	50	20
Допущения, принятые в расчётах	35	30	35
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	20	50	30
Способность учитывать конъюнктуру  рынка	25	40	35
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	20	30	50
Весовые показатели достоверности метода оценки	26	38	36

 

 

Метод	Весовой коэффициент
Затратный подход, в руб.,	0,40
Сравнительный подход, в руб..	0,29
Доходный подход, в руб.,	0,30

           Стоимость объекта оценки:

203 585,66 *0,40+1 535 949*0,29+1 284 155,1*0,30= 912 106 рублей

Таким образом, на основании имеющейся  информации и данных полученных   в результате проведения анализа  с применением методики оценки, можно  сделать вывод, что рыночная стоимость  объекта оценки, включаемого в  себя однокомнатную квартиру, расположенную  по адресу: г. Улан-Удэ.ул. Ключевская 44, кв.7 составляет 912 106 рублей. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

 

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

 

     - изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

 

     - сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах, оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;

 

    - мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

 

   - наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

 

   - задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

 

   - ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывали профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет;

 

  - наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки;

 

 - удостоверяем, что использование данного отчета регулируется требованиями Российского общества Оценщиков в отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями;

 

- расчетная  стоимость признается действительной  на 10 декабря 2010 г.

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

1.      Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. (203 585,66 рублей)

Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном и доходном подходе. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.

2.      Сравнительный подход отражает  ту цену, которая может возникнуть на рынке. Можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости. (1 535 940 рублей)

3.      Доходный метод считается надежным  для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная  реконструкция и ремонт. (1 284 155,1 рублей)

 

 

Исходя  из приведенных в отчете данных, на 10.12.2010 г.

         рыночная стоимость объекта равна:

 

912 106 рубля

 

(девятьсот двенадцать  тысяч сто шесть рубля)

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ