Оценка собственности

 На территории Бурятии разведано  более 700 месторождений различных  полезных ископаемых. Среди выявленных  месторождений 247 золота (228 россыпных, 16 рудных и 3 комплексных). В перечне  стратегических видов минерального  сырья находятся 7 месторождений  вольфрама, 13 — урана, 4 — полиметаллов, по 2 — молибдена и бериллия, по  одному — олова и алюминия. Также разведано 8 месторождений  плавикового шпата, 10 месторождений  бурого и 4 месторождения каменного  угля, 2 месторождения асбеста, ряд  нефритовых и строительного сырья,  а также апатита, фосфорита,  графита и цеолитов.

Экологическое состояние окружающей среды

Атмосфера. Формирование на территории Республики Бурятия высокого уровня загрязнения атмосферы обусловлено выбросами предприятий по производству, передаче и распределению электроэнергии, газа, пара и горячей воды и автотранспорта.

 За последние пять лет   выбросы загрязняющих веществ  в атмосферу в Республике Бурятия  увеличились на 18,1 тыс.т.

              Причины загрязнения атмосферы:

• увеличение количества сжигаемого топлива, в качестве которого использовались смеси различных углей на предприятиях по производству, передаче и распределению электроэнергии, газа, пара и горячей воды;
• увеличение объемов производства на предприятиях по добыче прочих полезных ископаемых;
• наличие в холодное время года (преимущественно зимой) длительных периодов с неблагоприятными для рассеивания вредных примесей в атмосфере метеорологическими условиями, т.е при действии антициклона – когда мощные инверсии температуры образуют задерживающий слой, распространяющийся на сотни километров и препятствующий переносу примесей в верхние слои атмосферы.

  Кроме того, стоит учесть  фактор увеличения количества  предприятий, предоставивших ежегодный  статистический отчет (предприятия  государственного управления и  обеспечения военной безопасности), чьи показатели увеличили сумму  выбросов загрязняющих веществ  от стационарных источников.

Водные ресурсы.  Основными источниками загрязнения поверхностных водных объектов являются промышленные предприятия и предприятия жилищно-коммунального хозяйства, осуществляющие сброс сточных вод с содержанием загрязняющих веществ, превышающих ПДК водного объекта.

  Самая большая нагрузка на  р. Селенгу отмечается в районе  г. Улан-Удэ, где сбрасываются  сточные воды с правобережных  и левобережных очистных сооружений  МУП «Водоканал» г. Улан-Удэ.

Экономика

По уровню экономического развития Бурятия находится между «середняками»  и наиболее слабыми регионами. Душевой  валовой региональный продукт (с  корректировкой на стоимость жизни) в республике в 2009 г. составлял 56% от средне российского, по этому показателю Бурятия находится в шестом десятке в списке регионов.

В экономике  республики сочетаются различные отрасли  преимущественно внутреннего спроса (добыча угля и электроэнергетика, машиностроение, пищевая промышленность) и традиционные формы хозяйства (экстенсивное животноводство, рыбный, пушной промыслы). Цветная металлургия, представленная низко рентабельной добычей золота (рудного и россыпного) и вольфрама - молибденовых руд, имеет низкий экспортный потенциал. Преимущественно на экспорт работает только авиастроительное предприятие г.Улан-Удэ (вертолеты Ми и истребители МиГ), созданное в советский период вблизи границы с КНР для обеспечения Забайкальского военного округа. Также на экспорт в Монголию уходит избыточная электроэнергия, произведенная на Гусиноозерском ГРЭС, а в Китай поставляется большая часть заготовленного в Бурятии леса.

Промышленность

Ведущей сферой экономики республики является промышленность, обеспечивающая производство порядка 27 % валового регионального  продукта. До 30 % трудовых ресурсов материального  производства приходится на промышленность. Всего в промышленности насчитывается  чуть более 1600 предприятий. Основу отрасли  образуют 147 крупных и средних  предприятий, на которых сосредоточен ее основной производственный потенциал, и занято около 52, 3 тыс. человек. Промышленность опережает другие отрасли хозяйства  по численности занятых, выпуску  продукции, объему основных фондов.

Основными отраслями промышленности являются машиностроение и металлообработка, электроэнергетика, лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность, цветная металлургия, топливная, пищевая промышленность.

Социальные проблемы: глубинно-периферийное расположение региона; затянувшийся выход  из сильного экономического кризиса; продолжительный  миграционный отток населения; плохое состояние здоровья населения, сопряженное  с проблемой качества и доступности  социальных услуг, особенно в малых городах и селах; повышенный уровень бедности как следствие безработицы и низкой заработной платы; натурализация экономики сельских домохозяйств.

Занятость населения.

Уровень экономической активности населения Бурятии (62% в 2009 г.) ниже среднего по РФ (67,1%) из-за меньшей активности женщин и недоучета само занятости сельского населения. Снижение активности началось в первой половине 1990-х годов, как реакция на ухудшение ситуации на рынке труда и было максимальным в 1998 г. (57%). Уровень занятости населения также был подвержен сильным колебаниям в зависимости от экономической ситуации в республике: после кризисного спада в 1998 г. (до 45%) занятость стала более стабильной в период экономического роста и к 2007 г. вернулась на уровень середины 1990-х (51-53% от численности населения в возрасте 15-72 года).

 

4. Анализ местоположения объекта

 

Объект  находится в 18 квартале Октябрьского района г. Улан-Удэ, обеспеченность транспортом хорошая, остановка находится в 5 минутах ходьбы от дома, Проходимость маршрутов очень хорошая, почти все маршруты города проходят через данную остановку, можно без проблем уехать в любой конец города. Объект находится в районе развитой инфраструктуры: школа, поликлиника,  2 аптеки, ВСГТУ, магазины, автостоянка, детский сад, ТЦ «Славянский базар», ТЦ «Абсолют», 3 парикмахерских,  мастерская по ремонту и пошиву одежды и обуви, рынок Туяа,  киоски, СТО «Движение», кафе «Экспресс».

Развитость инженерной инфраструктуры включает в себя наличие водоснабжения, электроснабжения, канализации, теплоснабжения, телефона, радио, интернета, кабельного телевидения, охранных систем.

 

 

Карта региона

Рис.2

 

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Недвижимость-это  имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования  объекта недвижимости соответствует  определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

      Понятие наилучшего и наиболее  эффективного использования определяется  как вероятное разумное использование  свободной земли или улучшенной  собственности, которое законодательно  разрешено, физически возможно, финансово  целесообразно и максимально  продуктивно.

       Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования   выполняется путем проверки соответствия  рассматриваемых вариантов использования  следующим критериям.

Законодательная разрещенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены  распоряжениями по зонообразованию, ограничениями  на частную инициативу, положениями  об исторических зонных и экономическим  законодательством.

      Физическая осуществимость: рассмотрение  физически реальных в данной  местности способов использование.

      Финансовая осуществимость: рассмотрение  того, какое физически осуществимое  и разрешенное законом использование  будет давать приемлемый доход  владельцу. 

      Максимальная эффективность: рассмотрение  того, какое из финансово осуществимых  использований будет приносить  максимально чистый доход или  максимальную текущую стоимость.

     Поскольку в данном случае  объектом оценки является квартира  в жилом доме, то наилучшим  использованием принимаем использование  в качестве жилья без рассмотрения  других вариантов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

 

2.1 затратный подход

 

В основе затратного подхода  лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем  та, в которую обойдется получение  соответствующего участка под застройку  и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе  стоимость недвижимости равна стоимости  земли плюс стоимость улучшений  на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

• Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.
• Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.
• Определение величины накопленного износа здания.
• Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.
• Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

Метод индексации балансовой стоимости.

Балансовая стоимость  – стоимость объекта, определенная на основе сводного сметного расчета, составленного в ценах года, предшествующего  началу строительства объекта. Балансовая стоимость (установлена по паспорту здания, получена из архивов Бюро Технической  Инвентаризации (БТИ)).

Переход от цен  базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания, а  последние, в свою очередь, определяются с учетом фактических биржевых цен  на материалы, энергоносители и труд.

Полная восстановительная  стоимость административного здания кирпичного двухэтажного по состоянию  на 1.12.2009 г. определяется по формуле:

С₂₀₁₀ = Ц₁₉₇₁*К_попр*К_{сейсмич}*И_1984/1972*К_рег* И_2001/1984 *И_2010/2001 К_1клим*V*НДС

Где Ц₁₉₇₁ – цена строительства в 1971 г. 1 м³ здания. 24,5*(1-1,2%) = 24,21 

К_{сейсмич} - коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах, к которым относится и Республика Бурятия. Сейсмичность (в баллах) = 8, для жилых зданий этот коэффициент равен 1,07.

И_1984/1971 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 1984 г. по отношению к 1972 г. = 1,17.

К_рег – региональная поправка к Индексу_1984/1971 для Бурятии = 1,08.

И_2001/1984 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2002 г. по отношению к 1984 г. На 1.01.2002 г. этот индекс составил 10,111.

И_2010/2001 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2009 г. по отношению к 2001 г. На 1.01.2010 г. этот индекс составил 6.24

К_1клим – поправочный коэффициент для 1-го климатического района, к которому относится Бурятия, учитывает также группу капитальности объекта, определяется из данных табл. 1 сборника №4 УПВС, равен 1,08.

V – объем здания. V= 30675 куб.м. (100*15*20,45)

НДС – налог  на добавленную стоимость, по действующему налоговому законодательству равен 18%.

Полная восстановительная  стоимость административного здания кирпичного двухэтажного по состоянию  на 1.12.2009 г. будет равна:

С₂₀₁₀ = 24,21 * 1,07 *1,17 * 1,08 * 10,111 * 6.24 * 1,08 * 30675 * 1,18 = 

= 80 734 139,11 рублей

Доля квартиры в доме составляет 0,56 %

Оценка износа

Износ - это потеря стоимости  из-за ухудшения физического состояния  объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ  определяется как разница между  текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности. Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.[13.c25]

Для определения накопленного износа применяется метод разбивки.

1. Метод разбивки. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Данные по оценке износа приведены в таблице 2.1.

Таблица 2.1

Расчет накопленной суммы  износа

Виды износа	Руб.
Физический износ:
устранимый,	11 020 209,99
неустранимый,	33 359 346,28
Функциональный износ:
устранимый,
неустранимый,
Накопленный износ,	44 379 556,27