Оценка собственности

Таблица 2.2

Расчет неустранимого  физического износа

Основные конструктивные элементы	Уд.вес в общей стоимости, %	срок эксплуатации, лет		Неустранимый износ, %
		Фактический	Нормативный	по сроку эксплуатации.	фактический
Фундамент	11	38	150	25.3	2,78
Стены	23	38	150	25.3	5,82
перегородки	12	38	125	30.4	3,65
Проемы	11	38	30	126.6	1,4
Лестницы	3	38	100	38	1,14
Перекрытия	12	38	150	25.3	3,04
Крыши	3	38	50	76	2,4
Полы	6	38	40	95	5,7
Внутренние сан-тех и электрические устройства	14	38	50	76	10,64
Отделочные работы	5	38	40	95	4,75
Итого	100				41,32

 

Неустранимый физический износ здания составляет = 80 734 139,11 * 41,32 %= 33 359 246,28 рублей.

Таблица 2.3

Расчет устранимого физического  износа

Конструктивные элементы	Уд.вес   в общей   стоимости, %	Характер износа	Работы  по устранению	% исправления
Фундамент	11	трещины	замазка	10
Стены	23	мелкие трещины	штукатурка	35
Перекрытия	12	протечки	перекрытие	30
Полы	6	затертость	перекрытие	15

 

Физический износ = 0,11*10%+0,23*35%+0,12*30+0,06*15% =13,65%

Физический износ устранимый =80 734 139,11 * 13,65% = 11 020 209,99

         Остаточная стоимость всего дома = 80 734139,11 – 44 379556,27 = 36 354 582,84 руб.

Если  учесть, что объект оценки составляет 0,56% из общего объема дома, то 36 354 582,84 * 0,56% = 203 585,66 рублей.

Таким образом, стоимость объекта, полученная затратным методом, равна 203 585,66 рублей.

 

2.2. Рыночный подход

 

Подход к оценке с точки  зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость  недвижимости определяется ценой, которую  заплатит типичный покупатель за аналогичный  по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное  количество информации о недавних сделках  купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.[11.c36]

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о  всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
• Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• Сопоставление исследуемого объекта с выбранным объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
• Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных  цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к  объекту оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов  сравнения, которые должны анализироваться  в обязательном порядке: права собственности  на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные  с недвижимостью. Первые четыре корректировки  определяют цену продажи объекта  сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Таблица 2.4 включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся  различий между оцениваемым и  сравниваемыми объектами.

Таблица 2.4

Таблица корректировок по сравнимым  продажам

 

Номер объекта сравнения	Ул. Ключевская	Ул. Жердевая	Ул. Жердевая	Ул. Ключевская	Ул. Ключевская
Юридическое описание	Лич. Собств-сть	Лич. Собств-сть	Лич. Собств-сть	Лич. Собств-сть	Лич. Собств-сть
Цена продажи		1350	1300	1350	1310
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Условие продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Физические характеристики	Хорошие	Хорошие	Хорошие	Хорошие	Хорошие
Строительные характеристики ( Фундамент стены, перекрытия.)	Бетонный, Панельные, Железобетонные.	Бетонный, Панельные, Железобетонные.	Бетонный, Панельные, Железобетонные.	Бетонный, Панельные, Железобетонные.	Бетонный, Панельные, Железобетонные.
Количество этажей	5	5	5	5	5
Этаж	1	5	1	5	5
Общая площадь м2	31,8	36	34	33	32
Площадь участка м2	-	-	-	-	-
Коммуникации	Да	Да	Да	Да	Да
Телефон	нет	есть	нет	есть	нет
Состояние квартиры	Евро.	Евро.	Хор.	Хор.	Евро.
Год постройки	1971	1971	1969	1972	1971
Источник информации		Газета « Из рук в руки»	Газета « Из рук в руки»	Газета « Из рук в руки»	Газета « Из рук в руки»

 

Оценщик учёл следующие виды корректировок:

Тип дома.

Все сравнимые объекты (аналоги  и объект оценки) расположены в панельных домах, следовательно,  ввод корректировки не требуется. 

Год постройки дома

Все  сравнимые  объекты (аналоги и  объект  оценки) расположены  в кирпичных  домах,  ввод корректировок  по 1000 руб. за год.

Этаж расположения квартиры 

Для аналогов № 1, № 3, № 4 вводится положительная  корректировка в  размере 3 %, так  как они расположены  на 5-х  этажах  соответственно.

Наличие балкона/лоджии 

Для аналога № 2 вводится положительная корректировка в  размере 5 %, так как у него отсутствует  балкон. 

Транспортная доступность

Для аналогов  № 2, № 3 вводится положительная корректировка в  размере 10 %, т.к у них удовлетворительная транспортная доступность.

Состояние и уровень отделки  квартиры  

Для аналогов № 2 и 3  вводится положительная корректировка в  размере 100тыс., так  как  у них  хороший ремонт, а у объекта  оценки и других аналогов евроремонт.

Наличие телефона 

Окна.

 

Таблица 2.5

Корректировка цены

 

	Ед. измер.	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена продажи	Тыс.руб.		1350	1300	1350	1310
Год постройки	год	1972	1971	1969	1972	1971
Корректировка			+2	+4		+2
Скорректир. цена			1352	1304	1350	1312
Этаж	этаж	1	5	1	5	5
Корректировка			+3%		+3%	+3%
Скорректир. цена			1392,56	1304	1390,5	1351,36
Балкон		есть	есть	нет	есть	есть
Корректировка				+5%
Скорректир. цена			1392,56	1369,2	1390,5	1351,36
Рмон		Евро.	Евро.	Хор.	Хор.	Евро.
Продолжение табл. 2.5
Корректировка				+100	+100
Скорректир. цена			1392,56	1469,2	1490,5	1351,36
Телефон		нет	есть	нет	есть	нет
Корректировка			-2		-2
Скорректир. цена			1390,56	1469,2	1488,5	1351,36
Санузел		Совм.	Разд.	Совм.	Разд.	Совм.
Корректировка			+5%		+5%
Скорректир. цена			1460,088	1469,2	1562,925	1351,36
Транспортная доступность		Хор, 5 мин . до остановки	Хор, 5 мин . до остановки	Уд. 10 мин. До остановки	Уд. 10 мин. До остановки	Хор, 5 мин . до остановки
Корректировка				+15%	+15%
Скорректир. цена			1460,088	1689,58	1797,363	1351,36
Окна		Евро.	Евро.	Дерев.	Евро.	Евро.
Корректировка				+40
Скорректир. цена			1460,088	1729,58	1797,363	1351,36
Общая площадь	М2	31,8	36	34	33	32
Цена за кВ. м			40,56	50,87	54,46	42,23
Вес/Ранг			4	5	5	2

 

Средняя взвешенная цена  1 м²= 48,3

Цена объекта = 31,8*48,3=1 535940

Стоимость объекта, полученная методом сравнения продаж, равна 1 535 940

 

2.3. Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что  стоимость недвижимости непосредственно  связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые  принесет данная недвижимость. Другими  словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние  деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в  аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка потенциального валового  дохода для первого года, начиная  с даты оценки, на основе анализа  текущих ставок и тарифов на  рынке аренды для сравнимых  объектов.

2. Оценка потерь от неполной  загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации  оцениваемой недвижимости основывается  на анализе фактических издержек  по её содержанию и/или типичных  издержек на данном рынке. В  статьи издержек включаются только  отчисления, относящиеся непосредственно  к эксплуатации собственности,  и не включаются ипотечные  платежи, проценты и амортизационные  отчисления. Величина издержек вычитается  из действительного валового  дохода и получается величина  чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного  дохода в текущую стоимость  объекта. Существуют два метода  пересчета чистого дохода в  текущую стоимость: метод прямой  капитализации и анализ дисконтированного  денежного потока.[15.c46]

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами  доходов и расходов.

Расчет  чистого операционного дохода

Для оценки рыночной арендной платы  использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты  сравнения отбирались на основании  следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние  объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.