Оценка собственности

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ  ПИСЬМО……………………………………………3

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..4

1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ………………………….6
1. Сведение об объекте оценки………………………………………….6
2. История объекта……………………………………………………..…9
3. Анализ среды местоположения объекта……………………………...9
4. Анализ местоположения объекта……………………………………13
5. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования………14
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА……………………………16
1. Затратный подход…………………………………………………….16
2. Рыночный подход…………………………………………………….19
3. Доходный подход…………………………………………………….23
3. СОГЛАСОВАНИЕ И РЫНОЧНАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ………...27

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….31

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………...32

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Данные по сравнительным сделкам, участкам земли, объектам, арендным ставкам……………………………………………………34

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Технический паспорт……………………………………...35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Г-ну Иванову Д.Б.

 

 

 

 

 

Сопроводительное  письмо

 

 

 

Уважаемый г-н Иванов Д.Б.

 

в соответствии с договоромот10 декабря 2010г., заключенным между Вами и Васильев Г.Т. мы произвели осмотр и оценку объекта, указанного выше.

 

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта в соответствии с нормами Стандарта профессиональной практики и Кодекса профессиональной этики Российского общества оценщиков.

 

При оценке мы исходили из предположения, что объект не заложен и не обременен  долговыми обязательствами и  ограничениями на возможное использование  территории.

 

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

 

На  основании информации, представленной и проанализированной в приведенном  ниже отчете об оценке объекта, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость  оцениваемого объекта по состоянию  на 10.12.2010 составляет:

912 106  рубля

(девятьсот двенадцать  тысяч сто шесть рубля)

 

Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости, Вы найдете  в соответствующих разделах отчета.

 

Если  у Вас возникнут какие-либо вопросы  по оценке или по методике её проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь  непосредственно ко мне.

 

 

 

С уважением 

Васильев Г.Т

ВВЕДЕНИЕ

         С переходом России на рыночные  отношения стал развиваться рынок  недвижимости как составная и  существенная часть общего рынка.  Недвижимое имущество играет  особую роль в экономической  и социально-культурной жизни  любого общества, выступая в качестве  важнейшего экономического ресурса.  Опыт становления отечественного  рынка недвижимости стал подтверждением  тенденций, характерных для всех  стран с развитой экономикой, а именно:

• недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости – зданиях, сооружениях, обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем, так и в будущем. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;
• рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что, в конечном итоге, приводит к качественным преобразованием спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития.

           Нельзя не учитывать огромную  социальную роль недвижимости. С  одной стороны, нормальное функционирование  рынка недвижимости всегда вызывает  положительны социальный эффект,- прежде всего за счет такого  вида недвижимости, как жилье,  которое имеет первостепенный  потребительский приоритет. С  другой стороны, отсутствие эффективной  государственной системы, включающей  нормативно-правовые, финансово-экономические  и управленческие механизмы, способны  резко снизить рыночный потенциал  недвижимости, привести к нежелательным  социальным последствиям. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных. Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции предприятий, стремящихся увеличить свой уставный капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использование земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

         Таким образом, оценка недвижимости  является актуальным и востребованным  видом деятельности. Анализ стоимости  недвижимости и ее коммерческого  использования должен опираться  на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку  действительной рыночной стоимости  имущества.

          Цель курсовой работы заключается  в определении рыночной стоимости  жилой недвижимости, 1-а комнатной  квартиры, расположенной по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Ключевская 44, кв.7, по состоянию оценки на декабрь  2010 г.

       Для достижения поставленной  цели необходимо решить следующие  задачи:

1. произвести всесторонний анализ оцениваемого объекта;
2. проанализировать местоположение объекта;
3. определить стоимость объекта недвижимости затратным, рыночным и доходным подходом;
4. сделать выводы по проделанной работе.

       Предмет исследования: оценка недвижимости. Объект исследования: жилая недвижимость, 1-а комнатная квартира, расположенная:  г. Улан-Удэ, ул. Ключевская 44, кв.7. Практическая значимость работы  заключается в  определении  рыночной стоимости жилой недвижимости, 1-а комнатной квартиры г. Улан-Удэ  ул. Ключевская 44, кв.7, которая может  быть использована при купле  - продажи, страховании имущества.

1.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ

 

1. Сведения об объекте оценки

 

     Объект на момент оценки представляет  собой однокомнатную квартиру, расположенную  на 1 этаже 5-этажного панельного  жилого дома. В настоящее время  объект оценки эксплуатируется  как жилая квартира. Наиболее  полные сведения об объекте  оценки представлены в таблице  1.1.

Таблица 1.1

Описание  объекта недвижимости

1	2
Адрес объекта:	г. Улан-Удэ, ул. Ключевская 44, кв.7
Тип объекта недвижимости:	1-а  комнатная квартира общей площадью 31,8 м2, жилой 19,8 м2 в 5-ти этажном многоквартирном доме
Цель  оценки:	Купля-продажа
Оцениваемые права:	Право собственности
Юридическое описание:	Собственность Иванова Д.Б
Размер  земельного участка:	нет
Улучшение: (здания и сооружения)	1-ый  этаж 5-ти этажного многоквартирного  дома
Наилучшее и наиболее эффективное использование  участка без улучшений:	Жилая застройка
С имеющимися улучшениями:	Использование в качестве жилой квартиры
Наиболее  вероятные покупатели:	Не  выявлены
Опасности, вызванные окружающей средой:	нет
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или  научного объекта	нет
Зона градостроительной ценности:	Зона жилой застройки
Дата оценки:
Оцененное маркетинговое время:	2 месяца
Рыночная стоимость, рассчитанная: Затратным методом; Методом прямого сравнительного анализа продаж; Доходным методом.	203 585,66   1 535 940   1 284 155,1
Окончательное заключение о рыночной стоимости  объекта	912 106

 

Таблица 1.2

Описание улучшений

1	2
Общая характеристика	Одна комнатная квартира на 1-ом этаже панельного 5-ти этажного дома
Год постройки	1972
Строительные характеристики:	В хорошем состоянии
Фундамент	Бетонный
Наружные стены	крупнопанельные
Перегородки	Гипсореечные
Перекрытия	Железобетонный
Полы В жилых комнатах В кухне В ванной В других помещениях квартиры	Линолеум линолеум напольная плитка линолеум
Проемы -оконные -дверные Входные межкомнатные	ПВХ   металлические деревянные
Внутренняя отделка	Обои, кафельная плитка
Требуемый ремонт	Не требуется
Фактический возраст здания, лет	38лет
Нормативный срок службы, лет	150 лет
Остаточный срок эксплуатации, лет	112лет
Системы инженерного обеспечения:	В хорошем состоянии
Водопровод	Да,  Водоканал
Электросети	Да, Энергосбыт
Канализационная сеть	Да, Водоканал
Система отопления	Да, центральное отопление
Продолжение табл. 1.2
Газ	-
Лифт	-
Телефон	-
Радио	-
Мусоропровод	-
Сигнализация (охранная, пожарная)	-
Ванна	Да
Внешнее благоустройство:
Озеленение	Да
Стоянка для автомашин	-
Детская площадка	Да
Уличное освещение	Да
Тротуары	Да
Текущее использование площадей :	Площадь (м2) и расположение в объекте (этаж 1-й, угловое)
Жилье	-
Офис	-
Магазин	-
Склад	-

 

Фотография  объекта

Рис.1

 

 

 

2. история объекта

 

     Жилой дом был построен  в 1972 г. Фактический возраст жизни здания составляет на 2010 г. 38 лет.   Оцениваемая однокомнатная квартира расположена в пятиэтажном многоквартирном доме на 1 этаже. Объект находится в жилом районе, в18-том квартале, с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой.

В данном районе достаточно  разнообразных  объектов торговли.

  Отрицательным  фактором является наличие большого  потока транспортного средства  по ул. Ключевской, недалеко от данного района, что влияет на экологическую обстановку в данном районе. Известные данные по переходу прав собственности на однокомнатную квартиру представлены в таблице 1.3.

Таблица 1.3

Информация  по переходу прав собственности

Владелец (арендатор)	Период владения	Цена продажи	Условия продажи (аренды)	Использование объекта
Иванов Д.Б	С 1993	-	Купля-продажа	Владение

 

Из данных таблицы 1.3 видно, что  в настоящее время объект находится в собственности гражданки Иванов Д.Б., не собирающаяся выставлять объект в ближайшее время на продажу.

3. анализ среды местоположения объекта

Природные и климатические условия

 Для территории республики  Бурятии характерен резко континентальный климат, с большими годовыми и суточными колебаниями температуры воздуха и с неравномерным распределением атмосферных осадков по сезонам года. Средняя температура летом +18,5 градусов, зимой - 22, а  среднегодовая температура - 1,6 градуса. В год в среднем выпадает 244 мм осадков.

 Ветровой режим на территории  Бурятии разнообразен. Он подвержен  значительным изменениям, как в  течение суток, так и по сезонам  года. Зимой в республике скорость  ветра очень мала, средняя скорость  ветра составляет порядка 1-2 м/с.  Весной ветер заметно усиливается.  Максимальная скорость ветра  в весеннее время достигает  20 м/с. Летом на побережье Байкала  средняя скорость составляет 3-6 м/с,  тогда как на всей остальной  территории скорости ветра невелики (до 2м/с). Осенью скорость ветра  вновь повышается до 5-6 м/с. Зимой  и осенью в республике преобладают  ветры северных направлений, летом  – преобладают западные ветры,  одновременно с этим возрастает  количество южных и восточных  ветров.