Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

     Для инвесторов и кредиторов было бы логично  ввести страховочный счет, используемый только для приёма платежей от должников, который невозможно взыскать при  банкротстве кредитора. Эта идея общеизвестна, но до сих пор конкретных решений так и не принято.

     Обязательно должна подвергнуться изменению  ст. 350 Гражданского кодекса РК, с  тем чтобы убрать возможность отсрочки обращения взыскания не менее, чем на год. В настоящее время отсутствуют конкретные основания для подобной отсрочки, решения принимаются по усмотрению судей, что создает значительные риски для кредитора.

     Также требуется изменить ст. 54 закона «Об  ипотеке». В ней необходимо убрать возможность «отказать в обращении  взыскания в силу несоразмерности  требований кредитора и стоимости  заложенного имущества». В процессе выплат долг заемщика уменьшается и по каждому кредиту наступает момент, когда остаток долга по сравнению со стоимостью залога становится небольшим. В том случае, если заемщики прекратят выплаты, зная, что никто не обратит взыскания на их жильё из-за небольшой суммы долга - это может создать значительные проблемы не только для кредиторов, но и для дальнейшего развития ипотечного кредитования.

     В секторе долевого строительства  для развития ипотечного кредитования необходимо принять следующие шаги:

• исключить приоритетное положение дольщика в случае банкротстве компании-застройщика;
• не разрешать застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласия кредитора, ведь в таком случае кредит остаётся без обеспечения - у банка помимо увеличения рисков, возникает необходимость резервирования дополнительных средств;
• изменить схему выплат налогов на прибыль для банков при кредитовании объектов строительства, в том случае, если проценты выплачиваются в завершении срока кредита (то есть сам налог начислять по факту выдачи кредита. В результате, банк не платит налог с прибыли, которую фактически не получил);
• регламентировать регистрацию договоров участия в долевом строительстве, путём внесения поправок в действующее законодательство.[10]

     В области регистрации тоже не обходится  без шороховатостей. Нет единого подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В законе невозможно прописать все практические случаи, а Республиканская Регистрационная Служба Республики Казахстан не имеет права давать разъяснения по поводу данных действий. В данном случае необходимо издать соответствующие нормативные правовые акты и дать Республиканской Регистрационной Службе вышеизложенные права.

     Также требуются корректировки закона о регистрации и в инструкцию Минюста, устанавливающие жёсткие  требования к перечню документов, необходимых для регистрации. В  настоящее время всем известно, что  этот перечень полностью открыт, и  это дает возможность любому регистратору по формальному несоответствию приостановить  процесс регистрации или вообще отказать в ней.

     Очень важно также внести поправки в  закон об ипотечных ценных бумагах (долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые  с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам), изменив соотношение кредита  и залога в ипотечном покрытии до 90% (на данный момент 70%) или убрав  вообще. Сейчас коэффициент кредита/залога практически во всех банках составляет 90%, (доходит и до 100%), но такие кредиты  направить в ипотечное покрытие не представляется возможным вследствие ограничений в законодательстве. Неплохо было бы установить льготы для инвесторов в ипотечных ценных бумагах или найти другие стимулы  вкладывать денежные средства в ипотечное  кредитование.

     3.2 Перспективы развития  ипотечного кредитования  в Республике Казахстан 
 

     Развитие  ипотечного кредитования населения  как целостной системы, с одной  стороны, и как составной части  рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных  основополагающих принципов:

     1. Система ипотечного жилищного  кредитования в Республике Казахстан  должна учитывать имеющийся международный  опыт. Она должна быть адаптирована  к казахстанским макроэкономическим  условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты  населения Республики Казахстан,  пока еще с настороженностью  воспринимающего ситуацию длительной  зависимости от банка-кредитора  при ипотечном кредитовании.

     2. Одним из ключевых требований  следует отметить необходимость  обеспечения доступности ипотечных  кредитов для групп населения  не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного  кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть  полностью прозрачна и ясна  для понимания всеми участниками  процесса ипотечного кредитования.

     3. Создаваемая система ипотечного  кредитования должна носить развивающийся  характер, опираться на эффективное  использование привлеченных финансовых  ресурсов граждан, коммерческих  банков-кредиторов, инвесторов, а не  на финансирование со стороны  государственного бюджета.

     4. Система жилищного ипотечного  кредитования должна быть воспроизводима  в любом регионе страны. Темпы  и масштабы развития ипотеки  в тех или иных регионах  должны определяться не столько  субъективными факторами наличия  или отсутствия политической  воли у руководства региона  для развития ипотеки, а объективной  экономической ситуацией в регионе,  наличием платежеспособного спроса  на жилье и его предложением.

     5. Ипотека не может представлять  собой жесткую, одноликую систему.  Ипотека в Республике Казахстан  должна быть многовариантной.  При этом, все они должны осуществляться в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя.

     6. Исключительно важным аспектом  государственной политики, направленной  на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических  условий и институциональной  среды, способствующих повышению  доступности ипотечных кредитов  для заемщиков. Это включает  комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

     7. Роль региональных и местных  органов власти на этапе создания  системы ипотечного кредитования  является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.[24]

     Со  стороны государственных органов  конкретное выражение поддержки  применительно к системе ипотечного кредитования должно найти в следующих  формах:

• приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;
• снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;
• выделение из республиканского, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
• предоставление гражданам льготных условий кредитования;
• принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;
• эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские программы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;
• выпуск облигационных займов, обеспеченных землей.

     Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему  ипотечного кредитования денежными  долговыми ресурсами, а также  сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит  необходимые гарантии.

     Возможны  следующие основные направления  решения проблем ипотечного кредитования в Республике Казахстан:

• совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
• налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
• создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
• создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
• уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
• формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.[20]

     Помимо  этого, необходимо предусмотреть ряд  специальных жилищных льгот для  банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может  стать введение порядка, при котором  банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные  кредиты, имеют возможность уменьшать  налогооблагаемую прибыль на сумму  выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных  кредитов. Кроме того, следует освободить от резервирования или снизить нормы  обязательных резервов, депонируемых банком в НБ РК, по средствам, поступающим  на жилищные вклады.

     Для активизации деятельности банков на рынке ипотечного кредитования реально  рассмотреть следующие меры:

• внести предложения в НБ РК о неприменении нормативов ликвидности к стандартным ипотечным кредитам в течение 30 дней с даты их выдачи;
• подготовить директиву представителям Правительства РК в органах управления банков с государственным участием об установлении ежегодных на 2011-2015 гг. лимитов ипотечного кредитования в разрезе регионов и доведении их до НБ РК и регионов Республики Казахстан;
• ежеквартальное раскрытие банками по форме, установленной регионам Республики Казахстан совместно с НБ РК, объемов ипотечного кредитования;
• рекомендовать банкам - первичным кредиторам, заключить договора с агентством ипотечного жилищного кредитования на период 2011-2015 гг. на рефинансирование стандартных закладных.

     В условиях динамично развивающегося рынка ипотечного кредитования Правительством Республики Казахстан обеспечивается сбалансированная динамика спроса и  предложения на рынке жилья в  будущем. С целью недопущения  роста жилищных цен при ограниченном предложении вторичного жилья увеличивается  предложение жилья на первичном  рынке. Правительством РК дано направление  на увеличение объема жилищного строительства  к 2015 году до 80 млн. кв. м.

     В настоящее время по распределению  по структурным характеристикам  портфеля жилищных кредитов наибольшую долю занимают кредиты на приобретение готового жилья более 80 процентов  и только 20 процентов на строящееся жилье.

     Правительством  Республики Казахстан поставлена задача, выйти к 2015 году на объемы ипотечного кредитования не менее 1 млн. кредитов с общим объемом ипотечного кредитования 415 млрд. тг. ежегодно.

     При этом имеется необходимость адекватного  развития вторичного рынка ипотечных  кредитов и формирования на нем достаточного количества операторов, обеспечивающих ликвидность выданных ипотечных  кредитов и создающих тем самым  условия для эффективной деятельности первичных кредиторов в стране.