Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

     Рынок ипотечных кредитов является относительно молодым на кредитном рынке Казахстана. Так, если на начало 2005 г. объем ипотечных кредитов составлял порядка 8 млрд. тенге, то к началу 2006 г. он превысил 29 млрд. тенге, в начале 2007 г. - свыше 99 млрд. тенге, на 1 января 2008 года достиг 220,5 млрд. тенге. В 2008 году объем национального портфеля ипотечных кредитов составил более 396,1 млрд. тенге, в 2009 году увеличился до 683,58 млрд. тенге. В 2009 году несмотря на прирост объема ссудного портфеля АО ЦеснаБанк на 16,3 млрд. тенге (с 77,5 млрд. тенге до 93,8 млрд. тенге). На конец декабря 2009 года доля АО ЦеснаБанк составила 14%. Динамика изменения доли рынка АО ЦеснаБанк в прошедшем году представлена на рисунке 1.[14] 
 

       

     Рисунок 1. Доля АО ЦеснаБанк на национальном рынке

     В октябре 2010 г. АО ЦеснаБанк занимал второе место среди ипотечных организаций по объему ссудного портфеля после АО «Казахстанская Ипотечная Компания». Доля АО ЦеснаБанк в совокупном ссудном портфеле ипотечных организаций составила 39,2%.[14]

     В географическом плане, потенциальный  целевой рынок АО ЦеснаБанк охватывает всю территорию Казахстана. Доля банка на рынке по регионам по состоянию на 1 января 2010 года представлена диаграммой на рисунке 2. 
 

       

     Рисунок 2. Доля АО ЦеснаБанк на национальном рынке по регионам 
 

     Наибольшую  долю рынка АО ЦеснаБанк имеет в Мангыстауской (27,9%), Западно-Казахстанской (21,4%) и Северо-Казахстанской (18,8%) областях и г. Алматы. Наименьшую – в Костанайской (6,9%), Алматинской (4,5%) и Кызылординской (2%) областях.[14]

     На  настоящий момент ссудный портфель АО ЦеснаБанк по типу ставки вознаграждения может быть условно разделен:

• кредиты с фиксированной ставкой вознаграждения;
• кредиты плавающей ставкой вознаграждения.

     Учитывая, что АО ЦеснаБанк выдает кредиты в тенге, в тенге с индексацией к курсу доллара США и в долларах США, а также их привязку к индексу инфляции и ставке LIBOR, портфель разделяется на 5 групп:

• кредиты в тенге с фиксированной ставкой вознаграждения;
• кредиты в тенге плавающей ставкой вознаграждения, привязанной к инфляции;
• кредиты в тенге, индексированные к курсу доллара США с фиксированной ставкой;
• кредиты в долларах США с фиксированной ставкой;
• кредиты в долларах США с плавающей ставкой вознаграждения, привязанной к ставке LIBOR.

     Среди кредитов первой и второй групп часть  выдается по программе АО «Казахстанская ипотечная компания». Эти кредиты остаются на балансе АО ЦеснаБанк незначительное время. После надлежащего оформления, права требования по этим кредитам уступается АО «Казахстанская ипотечная компания». При этом АО ЦеснаБанк продолжает управлять этими кредитами за определенное вознаграждение.

     Кредиты третьей, четвертой и пятой групп  АО ЦеснаБанк также старается удерживать на балансе недолгое время. Эти кредиты продаются Second Kazakh Securitization Company B.V. - специальной финансовой компании, созданной в рамках проекта секьюритизации. При этом АО ЦеснаБанк  остается сервисным агентом и продолжает обслуживать эти кредиты за вознаграждение.

     Непроданные кредиты (как тенговые, так и валютные) остаются на балансе АО ЦеснаБанк и, как правило, выступают в качестве обеспечения по выпущенным облигациям или обеспеченным кредитам, привлеченным банком.

     Для кредитов с плавающей ставкой, привязанной к инфляции, номинальные ставки вознаграждения находятся в диапазоне от 13,6% до 16% годовых.

     Основная  часть ссудного портфеля АО ЦеснаБанк состоит из займов с фиксированной процентной ставкой в тенге и в тенге с индексацией суммы основного долга к курсу доллара США. Ставки вознаграждения по этим кредитам варьируют в диапазоне от 10% до 22% годовых и от 12% до 24% годовых соответственно.

     Валютные  кредиты выдаются по ставке вознаграждения от 12,1% до 22% годовых.[14]

     АО  ЦеснаБанк первой на рынке Казахстана стала позиционировать стандартные ипотечные кредиты как серию продуктов, которые имеют свою целевую группу потребителей и распределены по степени риска. Для этого АО ЦеснаБанк ввел понятие ипотечного пакета – как определенного набора условий кредитования, предназначенного для целевой группы потребителей.

     При создании ипотечных пакетов учитываются  потребности отдельных групп  потребителей и для удовлетворения этих потребностей с одной стороны и минимизации возникающих рисков с другой.

     Ипотечные пакеты отличаются друг от друга сроками, процентной ставкой, уровнем первоначального взноса, целевым назначением, требуемым уровнем платежеспособности и кредитоспособности заемщика и т.п.

     Четкое  сегментирование потребительской базы по степени рисков позволяет эффективно осуществлять маркетинговую политику и управление рисками.

     В 2009 году АО ЦеснаБанк предлагала своим клиентам 20 пакетов ипотечного кредитования, каждый из которых позволяет подобрать максимально удобные условия для заемщика.

     К позитивным рейтинговым факторам относятся  хорошая рыночная позиция Цеснабанка в Центральном и Северном Казахстане (7% по срочным депозитам и 12% по кредитам на 31 марта 2011 г.), улучшение показателей качества активов и прибыльности, а также приемлемый уровень ресурсной базы и ликвидности.

     Цеснабанк занимает 10-е место по размеру активов в банковской системе Казахстана и является единственным банком, чей головной офис расположен в столице страны Астане.

     Показатели  качества активов, прибыльности и ресурсной  базы Цеснабанка выгодно отличаются от показателей сопоставимых финансовых институтов Казахстана. Доля проблемных кредитов (просроченных на 90 и более дней) снизилась до 8,5% валового ссудного портфеля, а доля реструктурированных кредитов – до 5,1% валового ссудного портфеля (по состоянию на 31 марта 2011 г.). Ожидаются дальнейшие улучшения этих показателей в ближайшие 12 месяцев. Показатель чистой процентной маржи, составлявший 4,2% в 1-м квартале 2011 г., должен улучшиться в ближайшие 12 месяцев вследствие роста объема кредитов и оптимизации расходов на фондирование. Вместе с тем значительные операционные расходы, а также расходы на резервирование по-прежнему будут оказывать давление на показатели чистой прибыли. Доля внешних заимствований в ресурсной базе Цеснабанка невелика (около 2%); у банка одно из лучших в банковской системе Казахстана (среди банков, имеющих рейтинги S&P) значений показателя "кредиты / депозиты" (92,7% по состоянию на 31 марта 2011 г.).

     Умеренный уровень капитализации, измеряемый показателем капитала, взвешенного  с учетом риска (RAC, рассчитан по методологии S&P), составлял: 5,1% до корректировок  на концентрацию и 3,8% с учетом этих корректировок (на конец 2010 г.), и это  снижает способность банка к  абсорбированию потенциальных убытков и увеличивает его подверженность рискам высокой концентрации на отдельных клиентах и отраслях. Запланированное вливание капитала в размере 4,5 млрд тенге в 2011 г. не улучшит показатель RAC значительно, учитывая существенный рост кредитного портфеля. 

              

     2.2 Анализ выдачи  ипотечных кредитов  АО ЦеснаБанк 
 

     Анализ  структуры выданных ипотечных кредитов показал, что в 2009 году АО ЦеснаБанк было выдано 12 490 ипотечных кредитов на общую сумму 54101372 тыс. тенге. Максимальный объем выдач пришелся на июль месяц (7582343 тыс. тенге), минимальный – на ноябрь 2009 года (636241 тыс. тенге).

     Средняя сумма кредита, выданного в 2009 году, составила 4331,57 тыс. тенге. Средний срок предоставления кредита за тот же период составил 14,77 лет.

     АО  ЦеснаБанк в отчетном периоде (2009 г.) выдавала валютно-индексированные кредиты, в валюте с процентной ставкой, привязанной к изменению ставки LIBOR; и в тенге с двумя типами процентных ставок: фиксированными и плавающими привязанными к изменению инфляции.

     В общем объеме выдачи в 2009 году доля валютно-индексированных кредитов составила всего 4,45%, а в тенге с привязкой ставки вознаграждения к темпу инфляции – 0,24% (таблица 1).[21] 
 

     Таблица 1

     Кредитование  в разрезе типов ставок вознаграждения, тыс. тенге 

 
 

     Анализируя  таблицу 1 видно что, в течение отчетного года наибольшая часть кредитов была выдана в тенге с фиксированной ставкой вознаграждения (94,89%). Снижение доли валютно-индексированных кредитов связано в первую очередь с укреплением курса национальной валюты против доллара США и неустойчивостью колебаний курса последнего. Средневзвешенная ставка выдачи за отчетный период составила 15,49% годовых. Динамика изменения средневзвешенных ставок выдачи по кредитам представлена на рис. 3.  

       

     Рисунок 3. Средневзвешенные ставки по типам процентных ставок в 2009 г. 
 

     На  рисунке 3 видно, что средневзвешенные ставки за год по кредитам в тенге с фиксированной ставкой вознаграждения составляют 15,36%, по валютно-индексированным кредитам 18,31%, по кредитам, привязанным к темпу инфляции – 15,27%, по валютным – 14,82% годовых (рис. 4.).[21] 
 

       

     Рисунок 4. Средневзвешенные ставки в разрезе  целевого назначения кредитов  в  2009 г. 
 

     Значительная  доля кредитов (98,03% или 53 038 млн. тенге) была выдана на приобретение, ремонт и  строительство в секторе жилой недвижимости. АО ЦеснаБанк считает, что кредиты, выдаваемые на приобретение и ремонт жилья, являются более привлекательными, в виду того, что эти кредиты имеют относительно низкие кредитные риски и обеспечение по ним является высоко ликвидным. Кредитование коммерческой недвижимости остается в продуктовой линейке АО ЦеснаБанк, но не является ее основным бизнесом.

     Клиентами АО ЦеснаБанк являются юридические и физические лица, в том числе индивидуальные (частные) предприниматели. Основная доля выдач новых кредитов в 2009 году пришлась на кредитование физических лиц. Она составляет 99,37%, в то время как на кредитование юридических лиц и индивидуальных (частных) предпринимателей приходилось соответственно меньше одного процента от совокупной выдачи.

     В разрезе целевого назначения ипотечных  кредитов 94,54% выдачи составляют кредиты, предоставляемые на приобретение недвижимости. В целом за 2009 год объем выдачи кредитов на покупку недвижимости составила 51147,7 млн. тенге, доля выдачи на ремонт – 5,39% (2 917 млн. тенге), на строительство – 0,07% (36,7 млн. тенге). Годовая средневзвешенная ставка выдачи кредитов на приобретение недвижимости составила – 15,54% годовых, на ремонт – 14,56% годовых и на строительство – 16,06% годовых (рис. 5.).