Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

     ВВЕДЕНИЕ 

     Приобретение  собственного жилья является первоочередная потребность для каждой семьи, ведь без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

     Исходя  из этого, реализация прав граждан, закреплены в конституции РК, на достойное  жилище, рассматривается как важнейшая  социально-политическая и экономическая  проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий  масштаб и темпы жилищного  строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и  мотивация поведения.

     До  перехода на рыночные отношения основными  источниками пополнения жилого фонда  страны являлись государственное жилищное строительство и строительство  жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную  роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и  обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков.

     При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность  в жилье возрастает за счет притока  в Республику Казахстан беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях возникает  потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию  инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный  кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.

     Опыт  многих зарубежных стран свидетельствует  о том, что при правильной организации  и ведении взвешенной государственной  политики ипотека постепенно видоизменяется в самофинансируемую систему, которая  обеспечивает и в значительной степени  определяет функционирование рынка  жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны  населения активизируется новое  строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

     Возрастающая  потребность и недостаточная  разработанность теоретического и  прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы дипломной работы.

     В условиях реформирования экономики  Республики Казахстан формирование  жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной  из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в казахстанскую практику.

     Создание  и развитие системы ипотечного жилищного  кредитования в Республике Казахстан  обусловлено необходимостью решения  жилищного вопроса населения. Более 50% населения Казахстана готовы воспользоваться  ипотечным кредитом для приобретения жилья, однако только около 10% населения  могут приобрести жилую недвижимость за счет ипотечного жилищного кредита.

     Среди основных причин, сдерживающих развитие казахстанского ипотечного кредитования несовершенство нормативно-правового  обеспечения; отсутствие механизма  рефинансирования ипотеки; недостаточного опыта в оперативном решении  вопросов о наложении взыскания  и отчуждении имущества, являющегося  объектом залога; нестабильность внешней  среды банковского бизнеса; недостаточной  научной и методической обоснованности сценариев развития ипотеки; несовершенство методик оценки эффективности ипотечного банковского кредитования.

     Таким образом, актуальность курсовой работы обусловлена, во-первых, возросшей конкуренцией ипотечных продуктов на финансовом рынке; во-вторых, отсутствием в финансовой теории комплексного подхода к исследованию проблем разработки ипотечных продуктов; и, наконец, в-третьих, необходимостью развития в Республике Казахстан инфраструктуры, соответствующей выбранной в качестве оптимальной модели ипотеки.

       Цель курсовой работы: выработать практические рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в Республике Казахстан на основе анализа системы ипотечного кредитования в АО ЦеснаБанк.

     Согласно  данной цели в работе поставлены следующие  задачи:

• рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования в Республике Казахстан;
• провести анализ системы ипотечного кредитования в АО ЦеснаБанк;

     выявить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

     Объект  исследования: АО ЦеснаБанк.

     Предмет исследования: формирование и развитие финансового механизма системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

     Теоретической основой послужили работы казахстанских  и зарубежных ученых и специалистов в области финансов, кредита и  денежного обращения, законодательные  и иные нормативные акты, а также  работы ученых по теории и практике ипотечного жилищного кредитования.  
 
 
 
 

     1 Теоретические аспекты  ипотечного кредитования  в Республике Казахстан

     1.1 Сущность и классификация  ипотечных кредитов 
 

     Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения  обязательств перед кредитором. При  ипотечном кредитовании заемщик  получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства  залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита  с момента приобретения.

     Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой  недвижимое имущество остается в  собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним  своего обязательства приобретает  право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. [2]

     Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

     Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование  кредитом (заемными средствами), а также  других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного  имущества и возмещением убытков  кредитора вследствие ненадлежащего  исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

     Отличительными  чертами ипотеки являются:

• во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;
• во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.;
• в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
• в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая также подлежит государственной регистрации;
• в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).[6]

     И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов.

     Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого  имущества (ипотекой).

     Ипотечное кредитование представляет собой целостный  механизм реализации отношений, возникающих  по поводу организации, продажи и  обслуживания ипотечных кредитов.

     Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование»  тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система  финансово-экономических отношений  включает в себя ипотеку как базовую  подсистему - составную часть или  существенный элемент в форме  непосредственных залоговых технологий.

     С другой стороны, ипотечное кредитование - один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью  ипотеки.

     Ипотечное кредитование происходит в несколько  этапов:

     На  первом этапе заемщик должен собрать  необходимый пакет документов. К  ним относятся документы:

     - по заемщику, документы удостоверяющие  личность, подтверждающие профессиональный  стаж, платежеспособность и т.д. (для  всех участников кредитной сделки).

     - по недвижимости, документы подтверждающие  право собственности, тех. паспорт,  документы подтверждающие отсутствие  задолженности по коммунальным  платежам и налогам, отчеты  независимой оценки о стоимости  недвижимости и другие документы  в соответствие с необходимым  перечнем.

     На  этом этапе заемщик определяется с программой кредитования и выбирает подходящую недвижимость для приобретения. Банк проверят, предоставленные заемщиком, информацию и документы на полноту  и достоверность. Также согласовываются  основные условия ипотечного кредита.

     На  следующем этапе банк изучает кредитную историю заемщика, поручителей и созаемщиков, оценивает финансовый риск и различные параметры кредита. После чего на кредитном комитете принимается решение о возможности ипотечного кредитования. Проверка пакета документов занимает достаточно большое количество времени. Процесс сбора и рассмотрения документов можно ускорить, если воспользоваться услугами риэлторов, которые аккредитованы банком.

     На  третьем этапе происходит заключение ипотечного договора. Банк производит выдачу кредита на счет заемщика. Ипотечная сделка полностью контролируется банком. Деньги перечисляются со счета заемщика на счет продавца, после того как все документы сданы на регистрацию в регистрационную палату. Приобретаемая недвижимость должна быть застрахована в пользу банка, а в некоторых случаях и жизнь заемщика. Все расходы по оплате оценки стоимости недвижимости, регистрации документов, комиссий за ведение и открытие счета ложатся полностью на заемщика.

     Следующий этап самый долгий, происходит погашение кредита и переход недвижимости в собственность заемщика. Но заемщик, становясь собственником недвижимости, не может совершать с ней никакие сделки. На недвижимость наложено обременение, так как она является залогом по ипотечному кредиту. Если заемщик по каким-либо причинам не может дальше выполнять свои обязательства перед банком, то банк может по его заявлению рассмотреть возможность изменения некоторых условий выплат (отсрочка платежей, изменение графика и т.д.). В некоторых случаях банк может разрешить продажу недвижимости с целью покупки более дешевой. Для заемщика это шанс рассчитаться с банком и не потерять жилье. При наступлении страхового случая обязательства по выплатам возлагаются на страховую компанию.

     На  последнем этапе происходит закрытие кредитного договора, после того как заемщик полностью погасил задолженность. С недвижимости снимается обременение, и заемщик становится полноправным собственником.

     Самый большой «минус»  в ипотечном кредитовании – это большие переплаты за приобретение недвижимости. Так как помимо переплат по кредиту заемщик еще платит за страхование и оформление всех сделок. А суммы ежемесячных платежей могут достигать 30-50% от ежемесячных доходов заемщика.

     Приобретение  недвижимости с помощью ипотечного кредитования сегодня является едва ли не единственным способом решения  жилищного вопроса. В связи с  высокими ценами на жилье не многие могут себе позволить купить квартиру за наличный расчет. Но прежде чем оформлять  ипотечный кредит, нужно очень  тщательно изучить все условия  кредитования. А также реально  оценить свои финансовые возможности  на долгосрочный период.

     Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое  из гражданского оборота, имущество. Предметом  ипотеки, согласно статье 301 Гражданского кодекса может быть любое имущество - вещи и имущественные права (требования) - которые могут быть использованы в качестве залога, кроме определенной категории имущества, правовое регулирование  залога которого не допускает оставление его во владении и пользовании  у залогодателя, или ипотека которого ограничена или запрещена законодательными актами.