Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

     Ипотечные жилищные кредиты можно характеризовать  с двух точек зрения: с точки  зрения типа процентной ставки и с  точки зрения характера платежей по кредиту. Типология ипотечных  жилищных кредитов может быть представлена следующим образом:

1. по типу применяемой процентной ставки:

• кредиты с фиксированной процентной ставкой;

• кредиты с переменной процентной ставкой;

2. по характеру платежей по ипотечному кредиту:

• аннуитетные кредиты (кредиты с постоянными выплатами, осуществляемыми через равные периоды);
• кредиты с изменяющимися размерами платежей.

     Различные сочетания всех этих типов кредитов и определяют многообразие инструментов ипотечного кредитования. Иными словами, кредитные инструменты предполагают разнообразные сочетания выплат как основной суммы долга, так  и процентных платежей, различные  подходы к определению структуры  выплат по кредиту.

     Все инструменты ипотечного кредитования, применяемые в различных странах, можно разделить на традиционные и альтернативные.

     Инструмент  ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации показывает остатки  суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражаются, какая часть платежа идет на выплату  процента, и какая - на выплату основной суммы долга. В зависимости от способа амортизации ипотечные  кредиты подразделяются на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с  переменными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на: ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами. Существуют также альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

     Постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи  предусматривают периодические  равновеликие выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть  которой идет на погашение кредита  и. часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются  на остаток невыплаченной суммы  по кредиту. Данный порядок погашения  кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту.

     «Шаровые» платежи предусматривают крупный  итоговый платеж по долгу. Данный порядок  погашения кредита удобен для  заемщика с небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму  выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает  нагрузку по выплате крупной суммы  в конце срока кредита. Кроме  того, так как не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истечении срока кредитования. Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурированы следующим образом:

• неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;
• выплаты одних только процентов, а затем - «шаровой» платеж;
• частичная амортизация с итоговым «шаровым», платежом.[1]

     Некоторые ипотечные кредиты предусматривают  равновеликие платежи в счет погашения  основной суммы долга, а также  выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним  изменяются. Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет уменьшаться, что снижает нагрузку на него. Общая  сумма выплачиваемых процентов  будет меньше, чем при постоянных платежах. В то же время, исходя из требования банка к определенному максимальному  значению доли платежа по кредиту  в совокупных ежемесячных доходах  заемщика (обычно 30 — 40%), уменьшается  сумма возможного к получению  кредита, так как она рассчитывается с учетом первых платежей, которые  больше, чем в случае с самоамортизирующимся кредитом.

     Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает  переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним  остаются низкими, однако в течение  последующих лет они достигают  уровня, позволяющего полностью самортизировать  кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную  амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток  основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации  платежи по ИНП последних лет  должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке. Инструменты  кредитования такого рода позволяют  учитывать изменяющиеся условия  кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных  операций.

     Платежи с индексацией непогашенной суммы  долга позволяют производить  погашение кредита одинаковыми  платежами в реальных суммах при  изменении величин номинальных  платежей. Непогашенная сумма долга  корректируется на основе выбранного индекса:

• потребительских цен;
• курса доллара США;
• стоимости потребительской корзины;
• минимального размера оплаты труда (МРОТ);
• других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции.

     В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости непогашенной суммы долга. Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам большую доходность по жилищным кредитам по сравнению с другими  кредитными операциями. Снижение сумм платежей на первоначальном этапе погашения  кредита повышает доступность кредита. В то же время рост платежей в  номинальном значении увеличивает  риск «платежного шока», который  наступает, если темпы роста доходов  населения значительно отстают  от темпов роста инфляции, что увеличивает  риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту.[17]

     Для обеспечения доступности кредита  и его возвратности используются платежи с двойной индексацией, которые позволяют более равномерно распределить риски между заемщиком  и кредитором. Платежи индексируются  по какому-либо показателю дохода, обеспечивая  возвратность кредита и его доступность. Номинальный непогашенный остаток  кредита индексируется по уровню инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора. Таким образом, срок кредита становится переменной величиной, зависящей от того, насколько темпы роста доходов  соответствуют темпам роста инфляции. Исходный график погашения составляется так, чтобы имелась достаточная  возможность продления срока  в случае недоплаты в реальном выражении. В заранее оговоренные  моменты времени (чем выше инфляция, тем чаще) изменяются номинальная  стоимость платежей с учетом изменений  в индексе зарплаты и номинальная  стоимость непогашенного остатка  с учетом динамики индекса цен. Процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке  по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому  индексу, с установлением максимального  или минимального уровня ставки процента.

           Начиная с конца 1980-х  годов в теории и практике ипотечного кредитования стран Латинской Америки, а также в Израиле, Турции и  ряде других стран получили развитие так называемые альтернативные инструменты ипотечного кредитования, приспособленные к тому, чтобы осуществлять долгосрочное ипотечное кредитование в условиях высокой и волотильной инфляции. Стандартный ипотечный кредит в этих условиях становится неподходящим инструментом.

     Альтернативные  инструменты позволяют:

• учитывать изменения инфляции (стоимости ресурсов) и условий кредитования;
• снижать риск процентных ставок для кредитора и заемщика;
• повышать доступность кредита для граждан-заемщиков;
• обеспечивать эффективность и доходность долгосрочных кредитных операций для кредитора.

     Основные  характеристики альтернативных инструментов кредитования:

• наличие встроенного механизма индексации суммы задолженности заемщика по кредиту с учетом темпов изменения инфляции или стоимости кредитных ресурсов, что обеспечивает эффективность и доходность долгосрочных кредитных операций для кредитора;
• перераспределение платежей по кредиту в целях повышения доступности кредита таким образом, чтобы на первоначальном этапе погашения кредита суммы платежей были несколько снижены по сравнению с выплатой задолженности в последующие периоды, когда номинальные доходы заемщика увеличиваются в силу инфляции;
• использование механизма негативной амортизации и капитализации недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе с погашением увеличенной суммы задолженности на последующих этапах при обеспечении рыночной доходности данных операций.

     Одним из наиболее простых и распространенных кредитных инструментов, применяемых  в странах с непредсказуемой  инфляцией, является кредит, предоставляемый в иностранной валюте или в привязке к иностранной валюте. Предполагается, что изменение курса внутренней валюты по отношению к иностранной соответствует колебаниям индекса инфляции. Такой инструмент позволяет в какой-то мере обеспечить интересы банка путем получения от заемщика платежей по кредиту, индексируемых в зависимости от изменения курса внутренней валюты по отношению к иностранной. Однако при этом возрастает кредитный риск, так как если заемщик получает доходы во внутренней валюте, то велика вероятность несовпадения (отставания) роста обязательств заемщика и увеличения его доходов. Кроме того, валютный риск накладывается и на банк, поскольку при падении курса иностранной валюты уровень доходов банка по кредиту становится ниже, чем по операциям во внутренней валюте. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2 Долгосрочное финансирование инвестиций в АО ЦеснаБанк

     2.1 Краткая характеристика  АО ЦеснаБанк 
 

     АО  ЦеснаБанк - единственный коммерческий банк Казахстана с головным офисом в Астане. Активно развивающаяся филиальная сеть Банка представлена 19 филиалами и 59 пунктами обслуживания клиентов в 23 областных и региональных центрах Казахстана. Сейчас в Банке обслуживается около 100 000 частных лиц и свыше 15 000 корпоративных клиентов и клиентов малого и среднего бизнеса.

     ЦеснаБанк стал первым в Казахстане прозрачным банком. В июне 2006 года Банком был подписан меморандум «О сотрудничестве и взаимодействии по вопросам повышения прозрачности банковской деятельности» с Агентством Республики Казахстан по регулированию и надзору финансовых рынков и финансовых организаций. Для Банка принципы прозрачности приобрели особое значение с ноября 2005 года, когда Корпорация «Цесна» получила статус банковского холдинга АО ЦеснаБанк. Обеспечивая доступность и достоверность информации для потенциальных инвесторов, клиентов и других заинтересованных лиц, Банк полностью раскрыл структуру собственности.

     АО  ЦеснаБанк предлагает клиентам современные продукты и технологии обслуживания. Постоянное развитие продуктового ряда, его адаптация к потребностям отдельных клиентских групп, стандартизация продуктов и услуг находятся в центре внимания руководства и специалистов АО ЦеснаБанк.

     Основным  видом деятельности АО ЦеснаБанк является предоставление кредитов на цели приобретения, строительства и ремонта недвижимого имущества физическим и юридическим лицам.[3]

     В целом для поддержания своей  конкурентоспособности на необходимом уровне маркетинговая стратегия АО ЦеснаБанк предполагает создание широкого спектра ипотечных продуктов, удовлетворяющих потребности различных категорий клиентов. Потребители продуктов могут быть классифицированы по следующим признакам:

• по юридическому статусу: физическое лицо или юридическое лицо;
• по статусу занятости: наемный работник, предприниматель с образованием юридического лица, государственный служащий, предприниматель без образования юридического лица и т.д.;
• по источнику погашения займа: заработная плата, доходы от предпринимательской деятельности, софинансирование со стороны членов семьи;
• по целевому назначению кредита: приобретение, ремонт или строительство недвижимости и т.п.

     Сегментация потребителей по этим и другим признакам позволяет определить специфические потребности выделенной категории клиентов, оценить вероятные риски, связанные с кредитованием именно этой категории клиентов и предложить продукт разумным образом сочетающий в себе потребности клиентов и минимизацию кредитных рисков.

     Важнейшим элементом стратегии АО ЦеснаБанк является оказание сопутствующего сервиса, позволяющего, с одной стороны, минимизировать процедурные риски банка в процессе кредитования, а с другой стороны, обеспечивать клиентам максимальный комфорт и экономию времени.

     АО  ЦеснаБанк предоставляет кредиты сроком от 3 лет до 25 лет. Удлинение сроков кредитования увеличивает количество потенциальных заемщиков, способных удовлетворить требования кредитных организаций по платежеспособности. Следует отметить, что данный фактор имеет большее влияние на доступность ипотечных кредитов, чем процентные ставки. Однако удлинение сроков кредитов имеет ограничения, связанные, с одной стороны, с возможностями надлежащим образом поддерживать оптимальное соотношение длины своих активов и пассивов, с другой стороны, желанием заемщика. Последнее определяется психологическими факторами и, как правило, заемщик неохотно соглашается на удлинение срока кредитования, если в результате такого удлинения размер аннуитетного платежа изменяется незначительно.