Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

     Например, не могут быть предметом ипотеки  денежные средства, залог которых  предполагает в силу обязательных предписаний  законодательного акта внесение их в  депозит банка или нотариальной конторы. Также не могут быть предметами ипотеки право землепользователя, являющегося государственным, в  силу запрета, установленного статьей 26 Земельного кодекса Республики Казахстан. 

     Участниками ипотеки являются:

     - залогодатель, - это лицо, чье недвижимое  имущество или доля в нем  является предметом ипотеки

     - залогодержатель, это лицо, чьи  интересы по основному обязательству  обеспечены ипотекой; 

     - доверенное лицо – лицо, которое  проводит реализацию ипотеки  во внесудебном порядке

     Когда залогодателем является не должник, а третье лицо договор об ипотеке  с кредитором заключает третье лицо, которое как залогодатель после  реализации заложенного имущества  приобретает такие же права, какие  возникают у гаранта и поручителя в результате исполнения ими обязательства  за должника.

     Исходя  из вышеизложенного можно сказать, что нормативная база по ипотеке  практически соответствует требованиям  времени. 

     Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

     По  объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

     По  целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

     По  виду кредитора: банковские и небанковские.

     По  виду заемщиков (как субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков.

     Кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм - клиентов банка;
• клиентам риэлторских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

     По  способу рефинансирования. Ипотечным  кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключены в способе  рефинансирования выдаваемых кредитов.[5]

     По  способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

     По  виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

     По  возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

     По  степени обеспеченности (величине первоначального  платежа).

     Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

     Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

     Ипотечные кредиты различаются в зависимости  от схем выдачи, погашения и обслуживания. Двумя основными типами ипотечных  кредитов являются:

     Постоянный  ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

     Кредит  с переменными выплатами, разновидностями  которого являются:

• кредит с шаровым платежом, который подразделяется на кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока и кредит с выплатой только процентов;
• пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы;
• кредит с участием в доходах и в приросте стоимости;
• кредит с нарастающими платежами;
• кредит с обратным аннуитетом;
• кредит с переменной ставкой;
• канадский ролл-овер;
• завершающая ипотека;
• кредит с выплатой добавленного процента.

     Постоянные  ипотечные кредиты являются наиболее простой формой кредита. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в  погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

     Кредиты с переменными выплатами не относятся  к числу самоамортизирующихся и  предусматривают разную периодичность  погашения основного долга и  процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым  платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

• кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.
• кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при которой предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

     Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного  долга. При этом проценты выплачиваются  на непогашенный остаток.

     Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного  погашения основного долга и  процентов кредитор участвует в  доходах от объекта.

     Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть  превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с  участием в приросте стоимости) и  т.п.

     Кредиты с нарастающими платежами предусматривают  переменные выплаты в течение  всего срока и используются владельцами  сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут  увеличиваться ежегодно или с  другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.[11]

     Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце  срока или их прекращение и  в этом смысле сопоставимы с замороженными  кредитами. Используются такие кредиты  для финансирования пожилых арендодателей.

     Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают»  к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

     Канадский ролл-овер характеризуется переменными  ставками процента через заранее  оговоренные промежутки времени (например, каждые 5 лет).

     Разновидностью  этого вида кредита является кредит с переговорной ставкой, который  отличается тем, что помимо периодичности  выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

     Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем  вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

     Кредиты с добавленной процентной ставкой  предусматривают отнесение процентов  на основной долг, а результат делится  на число периодов погашения для  выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при  кредитовании личной собственности (автомобилей  и т.п.) и предполагают возможность  досрочного погашения кредита. 
 

     1.2 Инструменты ипотечного  кредитования 
 

     В системе мер по становлению и  развитию ипотечного жилищного кредитования важное место отводится обоснованию  выбора инструментов ипотечного кредитования.

     Под инструментом ипотечного жилищного  кредитования понимается механизм расчета  платежей заемщика по кредиту, включающий способы расчета платежей в счет погашения основного долга и  уплаты процентов по кредиту. Таким  образом, инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного  потока по долгосрочному ипотечному жилищному кредиту.

     Инструменты ипотечного жилищного кредитования призваны согласовать интересы кредитора  и заемщика, т.е. сделать ипотечные  кредиты привлекательными как для  банков, так и для граждан, желающих приобрести жилье. Следовательно, должны быть использованы такие инструменты  ипотечного кредитования, которые:

• обеспечат прибыльность ипотечной деятельности и возвратность средств кредитора, защиту привлекаемых средств от инфляции;
• снизят риски ипотечного кредитования;
• обеспечат такие условия кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

     Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых  можно выделить следующие:

• ситуация, сложившаяся в экономике (уровень инфляции и его динамика, уровень доходов населения и т.п.);
• источники и цена средств, привлеченных для выдачи ипотечных кредитов;
• необходимость обеспечения простоты и прозрачности расчетов по кредитам.

     Одни  инструменты более пригодны в  условиях стабильной низкоинфляционной  экономики (кредит с фиксированной  процентной ставкой), другие специально разработаны для экономики высокоинфляционной (кредиты с двойной индексацией, инструменты с регулируемой отсрочкой  платежей и т.п.).

     Следует отметить, что при разработке кредитного инструмента нельзя ориентироваться  только на экономические параметры. Необходимо принимать во внимание, что кредит предоставляется обычному гражданину, который должен понять, каким образом рассчитываются его  платежи по кредиту. Излишняя сложность  кредитного инструмента может отпугнуть  потенциального клиента банка и, следовательно, помешать развитию этого  направления банковского бизнеса.