Анализ проблем земельного рынка в России и возможные методы и их решения

      Рыночная  стоимость произведенных материальных природных активов определяется так же, как и стоимость антропогенных активов в СНС, не являющихся природными активами, т. е. в основном текущей рыночной ценой подобных новых активов.

      Текущие рыночные цены используются при оценке произведенных природных активов, запасов (биологических и небиологических), если он и произведены и могут быть реализованы.

      Непроизведенные материальные активы, реализуемые на рынке, оцениваются по ценам сделок, нереализуемые — по рыночным ценам подобных активов.

      Непроизведенные природные активы, запасы (активы недр) имеют рыночную стоимость в случае, если становятся объектом эксплуатации. Рыночная стоимость таких активов определяется на основе спроса и предложения на рынке, при этом вычитаются издержки на эксплуатацию.

      Метод прямой нерыночной оценки основывается на готовности продать и готовности купить. Зачастую природные активы невозможно оценить и приходится ограничиваться определением возможной стоимости качества тех или иных услуг. Так, за стоимость ухудшения качества воздуха можно принять ту сумму, которую при опросе люди окажутся готовыми уплатить, чтобы избежать дальнейшего ухудшения его качества. Разумеется, этот метод не бесспорен, да и названная сумма может оказаться весьма условной. Тем не менее иногда только этот метод позволяет хотя бы приблизительно оценить функции природных активов.

      При методе косвенной нерыночной оценки используются данные о фактических расходах на предотвращение ухудшения качества природной среды или ее восстановление, в частности, данные о расходах на охрану окружающей среды или ее восстановление, на смягчение или ликвидацию отрицательных последствий от деградации окружающей среды. Однако при этом методе оценка функций природных активов нередко оказывается односторонней. С учетом того, что проводимые природоохранные мероприятия часто оказываются недостаточными для восстановления нарушенного баланса, данные об издержках, по существу, являются нижним пределом при оценке качественного состояния природной среды. В этом случае более полной оценкой является стоимость, определяемая методом «готовности продать и готовности купить». Кроме того, фактические издержки, если их брать за оценочную стоимость ухудшения качества природных активов, например, связанные с ущербом, нанесенным здоровью людей от загрязнения окружающей среды, не учитывают потери от снижения эстетических функций природы.

      Другой  вариант метода косвенной нерыночной оценки основан на данных об условно  исчисляемых (гипотетических) издержках. Суть этого метода заключается в том, что в затраты, связанные с использованием природной среды, включаются и инвестиционные расходы, которые следовало бы произвести, чтобы не нанести ущерб окружающей среде для ее будущего использования. Этот подход соответствует требованиям экологической политики, направленной на то, чтобы сохранить оптимальный баланс природной среды, сочетающий потребности человека с потребностями флоры и фауны.

      Оценка  функций природных активов на основе этого метода идентична по методологии СНС оценке потребления  основного капитала, т. е. текущие  издержки использования основного капитала представляют собой сумму, необходимую для сохранения уровня и качества антропогенных активов.

      Недостатком метода компенсационных издержек является то, что некоторые виды пользования окружающей средой не воздействуют на природу и, таким образом, не имеют стоимости (в денежном выражении). Так, если вода имеется в достаточном количестве, то ее отвод для использования не обусловлен компенсационными издержками.

    Однако, несмотря на вышесказанное, откладывать  принятие данного закона было недопустимо. Так как к ставке земельного налога привязана нормативная цена земли, то ее отсутствие тормозит многие процессы в стране, в частности, приватизацию земельных участков, оборот земельных паев внутри реорганизованных сельхоз. предприятий, выход крестьян из сельхозпредприятий для ведения фермерского хозяйства, компенсацию за изъятие земель и др.

    Вопросы упорядочения земельных отношений  имеют важное значение не только для  формирования рынка земли, но и для  изменения организационной структуры  производства сельскохозяйственной продукции. В связи с этим принципиальное значение может сыграть принятие Земельного кодекса Российской Федерации.

      Кроме того, в проекте упоминаются  практически все возможные меры  государственного регулирования  аграрно-промышленного комплекса,  что делает этот документ не столько нормативным актом, сколько учебным пособием. Определить же в условиях транзитной экономики специфические меры вмешательства на сколько-нибудь длительную перспективу не представляется возможным, а значит, и закон по мерам государственного регулирования АПК в России на данном этапе будет либо малопродуктивным, либо откровенно лоббистским, фиксирующим наименее эффективные формы государственной поддержки аграрного сектора.  Так как же отсутствие полноценного земельного кодекса в России препятствует развитию земельного рынка, а следовательно, и фермерства? Перспектива этого рынка и его стратегическая значимость на мой взгляд,  пока не оценена должным образом. Преобладает точка зрения, что фермерство - это лишь подспорье в продовольственном обеспечении страны. А раз так, то и внимание ему оказывается в последнюю очередь. Такой взгляд - первая крупная преграда на пути эффективного развития аграрного сектора. Фермеры фактически стали заложниками для политиков. Правительство взялось, было, реформировать село, но не получилось одним рывком провести преобразования - так отложили и забросили дело. А прокоммунистические аграрии относятся к фермерству как к чему-то второстепенному. Для них, «как учил великий  Ленин», основа всех основ - коллективные хозяйства. Второе серьезное препятствие - законодательная неурегулированность аграрного вопроса. Одобренный Государственной думой, но отвергнутый президентом Земельный кодекс подтверждает право людей на выход из коллективных предприятий, но предусматривает для них возможность образования лишь мелких крестьянских хозяйств. Крупные же, в условиях фактического отсутствия частной собственности на землю, никто создать не сможет, да и не захочет. Имей крестьянин хоть 200 гектаров, но если они не являются безусловно, ему принадлежащими, он будет чувствовать себя временным хозяином и на стратегические капиталовложения не пойдет, да и банк ему кредитов не даст. Сейчас, к примеру, можно брать в аренду  колхозные участки, как правило, на 2-3 года. Но ни один серьезный человек за этот срок не развернет севооборота, не построит хранилища, не приобретет очень дорогой комбайн. Поэтому необходимо разрешить умелым крестьянам заводить у себя участки, основываясь на праве собственности. Купля-продажа земли должна стать нормой жизни, но не в рамках колхозно-совхозного рынка, а в рамках всего сельского хозяйства - так, чтобы площади не уходили на какие-то прочие нужды и использовались только для организации аграрного производства.    Лидер Аграрной партии Михаил Лапшин заявлял о том, что крестьяне будто бы не хотят покупать землю, иметь ее в полной частной собственности. Я с такими утверждениями не согласна.  Кто не хочет, тот пусть и не покупает - насильно ведь никто заставлять не станет. На мой взгляд, такая точка зрения   М. Лапшина отражает интересы колхозно-совхозного сектора, опасающегося появления на селе крепкого фермера-конкурента.  Но все же, по моему мнению, земельный рынок должен быть жестко регулируемым. Даже в США введены соответствующие ограничения. В ряде штатов иностранцам запрещено приобретать землю. Если площадь куплена как пашня, на ней нельзя построить завод или организовать кемпинг, не пройдя тысячи инстанций, не заплатив огромных денег за изменение статуса приобретенной площади. В большинстве стран Европы существует предел площадей, которыми можно владеть. При этом выдвигаются очень жесткие требования к покупателю: зачастую требуется предъявление диплома об аграрном образовании. Так к примеру,  еще 20 лет назад, в Англии  одна  семья,

    в которой  три человека занимались обработкой земли, захотела приобрести дополнительный участок помимо имеющихся уже 100 гектаров пашни. Но  им отказали, мотивируя это тем, что земля это не только частная собственность, но еще и народное достояние, фундамент нации⁶. Так что жесткие ограничения на торговлю землей действительно необходимы. Их следует выработать после тщательного анализа экономической ситуации в стране. Пусть вначале эти ограничения будут пожестче: главное - избежать грубых ошибок на первом этапе. Затем условия купли-продажи земли можно будет и либерализовать.  В кодексе должны быть зафиксированы только основополагающие принципы, а дальше на местах будут выработаны законодательные нормы в соответствии с региональной спецификой. Ведь есть районы, где свободная продажа земли просто опасна для страны - например, Амурская область. Там китайцы тут же все скупят. Зато в других регионах, как, например, в Татарии, соответствующий закон может предоставить иностранцам право свободно покупать  землю. Но даже если когда-нибудь в России и начнут действовать цивилизованные законы земельного рынка, то без достаточной финансовой поддержки со стороны государства и частных инвесторов аграрному комплексу просто не обойтись. Однако всем известно финансовое положение нашей экономики на современном этапе. Так где же выход? На мой взгляд, выход есть. И об этом я попытаюсь рассказать далее.

         Как упомянуто выше,  одним  из  важнейших  экономических   условий  реализации права     собственности     на     землю     для     аграрного  сектора является предоставление  им  доступного и долгосрочного    кредита.  Так  как  выдача  банковского  кредита для такого рода операций  является  весьма  рисковой,  то  можно поставить    вопрос  о  долгосрочных  займах   сельскимтоваропроизводителям  под  залог их земли.  В  этой  связи  необходимо   создание  специализированных      земельных    банков.  Если обратиться к историческому опыту то можно вспомнить, что во времена царской  России подобные организации  были распространены достаточно широко.   Земельные банки в России при сложившейся экономической ситуации  должны создаваться по строго разработанной программе с учетом всевозможных  экономических факторов. На мой взгляд, можно выделить три важных правила  их работы.  

    1. Ссуды из земельных банков  не должны выдаваться  заемщикам  с очень низкой экономической  культурой, так как заемщик,  беря  кредит  под обеспечение земли, может не представлять  себе  последствия  тех обязательств, которые  на него возлагались.    В  этой  связи сельскохозяйственному   товаропроизводителю   самостоятельно, без   помощи   профессионалов будет   очень    трудно    обеспечить эффективное  использование  взятого  кредита,   своевременные выплаты   платежей   и   избежать   разорения.    Как  следствие этого -  у банка будет очень низкий  возврат  долгов по кредиту.   

    2.Деятельность  земельных  банков  не должна  строится  на принципе стремления изъятия  и  продажи  с  торгов  земли   в   случае непогашения    ссуды,    поскольку  накопление    объектов залога  -  земель     у  ссудозаемщиков будет расти.  Как показывает мировая практика,  реализация заложенных земель  с  торгов  идет  очень  тяжело.  Во-первых, покупателю приходится  за  свой  счет  совершать  длительные поездки для осмотра земель. Во вторых, в случае  приобретения этих владений ему приходится оплачивать все  числящиеся  за  участком  долги.  В   результате  земельный банк   может превратиться в гигантского земельного собственника и нести значительные  убытки от  эксплуатации  оставшихся  за  ним земель.  Банки также будут нести убытки  от  платежей  по  наложению ареста  на заложенные владения, от обращения в судебные инстанции,  уплаты сборов и т. д.

        Деятельность Государственной Думы  по вопросам земельной и аграрной  политики может быть условно  разделена на три направления  - регулирование земельных отношений  (Земельный кодекс, Закон "О  плате за землю", частично - Гражданский кодекс и другие проекты); развитие нормативной базы для различных организационно-правовых форм в аграрном секторе (Закон "О сельскохозяйственной кооперации", поправки к Закону "О фермерском хозяйстве", Закон "О коллективном предприятии и личном подсобном хозяйстве", "О государственном сельскохозяйственном предприятии" и некоторые другие) и формирование системы государственного регулирования АПК (прежде всего, Закон "О федеральном бюджете", Законы "О государственных закупках сельскохозяйственной продукции" и "О государственном регулировании АПК"). ⁷

    Поэтому в основу налогообложения был  положен рентный принцип, а на основе налога исчислялась нормативная  цена земли. Такой подход может рассматриваться  только как неизбежная мера  в  условиях отсутствия земельного оборота. Во-первых, ренту может изымать лишь собственник земли, каковым государство уже в большинстве случаев не является. Во-вторых, нормальным было бы исчисление налога на основе стоимости участка, а не наоборот. И наконец, в-третьих, земельный налог как типичный имущественный почти повсеместно в мире служит для аккумулирования средств в местном бюджете и не может иметь рентной природы. Иными словами, размер ставок должен определяться не относительной ценностью земель в том или ином регионе, а местными потребностями, в силу чего налоговые ставки в регионе с более ценными землями могут оказаться ниже, чем в регионе с менее ценными землями.

    Вообще  говоря, в стране уже начал складываться земельный рынок, и в некоторых  регионах существует даже мониторинг земельных цен. Это позволяет говорить об ином подходе к формированию ставок земельного налога. К сожалению, такой мониторинг остается вне рамок деятельности правительственных структур. Возможны и другие "нерентные" подходы к определению цены земли, например, путем оценки своих участков самими землепользователями, а затем использование этих оценок для компенсационных выплат в случае изъятия или при ипотечном кредитовании.

    Однако, несмотря на вышесказанное, откладывать  принятие данного закона было недопустимо. Так как к ставке земельного налога привязана нормативная цена земли, то ее отсутствие тормозит многие процессы в стране, в частности, приватизацию земельных участков, оборот земельных паев внутри реорганизованных сельхоз. предприятий, выход крестьян из сельхозпредприятий для ведения фермерского хозяйства, компенсацию за изъятие земель и др.

    Вопросы упорядочения земельных отношений  имеют важное значение не только для  формирования рынка земли, но и для  изменения организационной структуры производства сельскохозяйственной продукции. В связи с этим принципиальное значение может сыграть принятие Земельного кодекса Российской Федерации.

       Проект Земельного кодекса запрещает  частную собственность на землю,  в том числе на земли, где  расположены предприятия. Иностранные граждане и юридические лица могут участвовать в земельных отношениях только на праве арендаторов земельных участков.

       Этот законопроект был принят  Государственной Думой в первом  чтении, трижды рассматривался во  втором чтении в ноябре-декабре 2005 г. и был отклонен. При несомненной важности продолжения работы над этим документом подчеркнем, что принятие такого всеобъемлющего нормативного акта имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В частности, быстро меняющиеся организационно-правовые условия в сельском хозяйстве могут привести к тому, что он довольно скоро устареет морально и начнет тормозить прогрессивные преобразования в этом секторе российской экономики.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     В данной работе исследованы вопросы эффективности использования существующих методов и сразу следует отметить, что едино признанных лучших методов не существует. Разные авторы называют свой выбор, но в целом, подавляющее большинство сходятся на мнении, что именно методы дисконтирования - самые эффективные методы. К сожалению, многие из них очень неудобны в использовании. Зачастую информация, на которую опираются методы, очень расплывчата, имеет большие погрешности, а иногда и попросту отсутствует.