СОДЕРЖАНИЕ 
 

ВВЕДЕНИЕ.........................................................................................................3 

ГЛАВА 1. РЫНОК  ЗЕМЛИ: ПОНЯТИЯ, ЗАРОЖДЕНИЕ И РАЗВИТИЕ

1.1.История развития рынка  земли .................................................................5

1.2 Земельный  рынок..........................................................................................6

1.3 Российский  земельный рынок: проблемы и  особенности.........................7   

ГЛАВА 2 . АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В РОССИИ И ВОЗМОЖНЫЕ МЕТОДЫ ИХ РЕШЕНИЯ

2.1.Сторонники  частной собственности на землю ...........................................17              

2.3.Регулирование  аграрного сектора.................................................................19

ЗАКЛЮЧЕНИЕ...................................................................................................36

 
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.............................................38 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

         Земля, ее недра , леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей. 

      Россия обладает уникальными  богатствами, созданными самой  природой, и эти богатства - её  земли. На всемирной выставке  в Париже наши земли, богатые  чернозёмом, были признаны эталоном почвы.

    Проблема  совершенствования правового регулирования  земельных отношений в России в последнее время стала одной  из наиболее актуальных и широко обсуждаемых  не только среди юристов, законодателей  и политиков, но и в обществе в  целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и  отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

    Целью написания этой работы является рынок земли , его специфика .

      Понятие «рынок земли» на современном  этапе было  введено  после  периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.

    Бесплатность  пользования землей являлось одной  из главных причин неэффективного использования  в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.

    Только  в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо ценные плодородные пригодные земли.

        Но последние глобальные преобразования  и изменения системы ценностей  породило некий интерес общества  к земельной проблеме.

    Недавно Государственная дума преодолела вето Президента на Земельный кодекс России. Главным спорным вопросом между  президентом и парламентом являлся  вопрос о сельскохозяйственных землях, которые, по мнению главы государства, должны продаваться и покупаться. В течение последних пяти лет, пока продолжается работа над Земельным кодексом, парламент занимал жесткую позицию, исключающую возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель.

       Провозглашая право свободного  владения земельной собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом. Длительная дискуссия в Думе по поводу Земельного кодекса, который и должен был сыграть роль такого закона, привела к выводу,  что  усилиями  противников  свободного  земельного  оборота  этот документ может быть принят едва ли не через десятилетие.   

      И поэтому я бы хотела рассмотреть вопрос о земельном рынке, который стал интересовать все более широкие слои населения нашей страны.

    В этой курсовой работе наряду с определениями  рынка земли рассмотрены также  история возникновения, сущность, значение и тенденции развития земельного рынка в ближайшем будущем.   
 
 
 

ГЛАВА 1. РЫНОК  ЗЕМЛИ: ПОНЯТИЯ, ЗАРОЖДЕНИЕ И РАЗВИТИЕ

1.1. История развития рынка земли 

        Рассмотрение такого вопроса  как купля-продажа  земли я  бы хотел начать с истории  развития как земельных отношений  вообще так и земельного рынка   в частности.

      В России в девятнадцатом веке  земельные отношения развивались весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие  нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным.  Крестьяне работали на своих наделах  и платили помещику как раз ту самую земельную ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

      Спустя полвека Россия была  уже  более развитой в правовом  смысле страной и крестьяне,  которые работали на земле  как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт  сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного её использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные. 
 

      1.2 Земельный рынок 

       Рынок земли является неотъемлемой  частью экономики любого развитого  государства. В развитых странах  принимаются законы, которые стоят  на защите любых прав собственности,  в том числе и земельной.

      Землю можно свободно покупать  и продавать, конечно в рамках  этих законодательств. Например  в США сейчас насчитывается  более 630 тысяч фермерских хозяйств. Они владеют огромным количеством  земли на правах собственников  и производят примерно 80% всей сельскохозяйственной продукции в стране. К примеру в России фермерами производится всего 6 - 8%. Так в чем же здесь дело?  Все дело в том, что что у нас в стране рынок земли фактически отсутствует, хотя право приобретения земли в собственность конституционно закреплено за жителями государства. Это происходит не от того, что люди не хотят покупать землю, а из-за отсутствия четкой законодательной базы по этому вопросу. Ведь мало кто согласится вкладывать в землю немалые денежные средства, не являясь ее собственником. В результате мы имеем на нашем рынке «засилье» импортных продуктов питания (в некоторых случаях не качественных), хотя сами можем производить продукцию, намного превышающую по качеству импортную, а по цене в 1.5 -2 раза ниже (в районах, где все же складываются земельные отношения - Н. Новгородская область и др.,  цены именно такие).   

       Создается впечатление, что законодательные  органы власти намеренно препятствуют  развитию рынка земли. Это подтверждает  и деятельность Гос. Думы, которая  за все время своего существования так и не выработала четких законодательных актов по этому важнейшему вопросу (споры по земельному кодексу в ней ведутся уже не один год).

      Земельный рынок - одна из самых  прибыльных статей доходов бюджета  многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

       Далее мне хотелось бы более  подробно рассмотреть проблемы  земельных отношений в России  и возможные способы их решения. 
 

    1.3 Российский земельный рынок: проблемы и особенности   

         Итак, попробуем разобраться в  сложившейся ситуации в области земельных (аграрных) отношений на территории современной России.

      Рынок земли и земельные отношения  в каждом регионе  понимают  по-своему. Маятник колеблется от  признания частной собственности  на землю до полного ее отрицания.  Можно ли разобраться в этих проблем? Для начала напомню о главных нормативных актах. Первый - это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.07 г. "О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства"¹ прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.07 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.07 г. N 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно сказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, как говорится, в потребительской сфере. Однако сектор сельскохозяйственного производства имеет свои особенности. Необходимо отметить, что нигде в мире не существует свободного рынка земли. Любое государство регулирует его определенными правилами. Одно из них содержится и в названном указе президента. При продаже земель сельскохозяйственного производства, гласит правило, изменение их целевого назначения не допускается. То есть частник может продать свой надел соседу-фермеру, но не предпринимателю из города, который вздумал бы на пашне построить спортивный комплекс. Впрочем, сможет продать и предпринимателю, но только после разрешения администрации области. Процедура получения такого разрешения еще не разработана. Это устранило бы лишние помехи для земельных сделок. В целом правило хорошее. Государство и законодательство охраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает: сейчас в России предложение превышает спрос на землю. - Что же это за рынок? Продавцов больше, чем покупателей. - Покупатели есть, но им нужна земля несельскохозяйственного назначения. А в продаже - именно она. Почему же фермер готов расстаться с землей? Из множества причин выделим одну - совершенно объективную. Земельные участки фермеров порой настолько велики, что превышают размер, необходимый для рентабельности хозяйства. Он получил землю в собственность, но видит, что мог бы продать "избыток", а полученные деньги вложить в модернизацию производства. Только осуществить этот замысел трудно. Соседи вроде не прочь расширить собственное хозяйство, да неплатежеспособны. Вся надежда на горожан-дачников. Вот с такими помехами складывается земельный рынок. В основном из небольших участков, имеющих потребительский характер. В одних местах процесс идет активнее - в Московской области и южных регионах, в других - медленнее. Для полноты картины остается добавить, что есть и такие регионы, например Республика Саха (Якутия), где земля по-прежнему остается исключительно в собственности государства. В Республике Марий Эл можно взять участок для подсобного хозяйства, дачи или сада, но для сельскохозяйственного производства землю в собственность не дают. - А что заставляет садоводов отказываться от собственности на землю? - Высокий подоходный налог со сделок. Ведь налог с купли-продажи дачи или сада рассматривается как форма подоходного налога. Деньги, конечно, должны поступать в казну с любой сделки, но в разумных пределах. Возьмите эту землю в государственную собственность, просят люди в письмах-жалобах, и дайте ее нам в пожизненное наследуемое владение. Как юридически отработать "обратный ход"? Законодательством это не предусмотрено.  Пока практика не обнаружила эту проблему, никто о ней не догадывался. Налог на землю - небольшой, а вот в случае ее продажи резко возрастает. Человеку продавать дачу без земли выгоднее: легче налоговое бремя. Проблему надо решать на федеральном уровне, совершенствуя Налоговый кодекс и памятуя простую истину: чем выше налог, тем меньше сбор денег. Многое можно решить и на уровне субъекта Федерации.  - Когда-то саратовский губернатор Столыпин мечтал отдать землю в собственность крестьянам. - Именно крестьянам, а не садоводам. Столыпинская реформа отдавала в собственность хуторские и отрубные² земли. Тогда камнем преткновения был консерватизм крестьянской общины, неохотно выделявшей единоличнику часть своей земли. - Поразительное сходство с нынешней реформой. Снова "единоличник", то есть фермер, выделяется из "общины". Не правда ли? - Сходство чисто внешнее, а различие - существенное. Современное законодательство дает собственнику, получившему свидетельство на земельную долю, все права. Можно выделить свою долю земли из общей собственности и вести фермерское хозяйство. Далее. Можно эту земельную долю продать, что, конечно, непросто, как мы уже выяснили, но юридически возможно. Практика, впрочем, показывает: сегодня участки (доли) чаще всего передаются в аренду. Но выделение земли для индивидуальных фермерских хозяйств идет медленно. В 1990 году был настоящий бум - выделилось 350 тысяч хозяйств фермеров. Потом число энтузиастов уменьшилось до 280 тысяч. Законодательство этот процесс не ускоряет и не замедляет, позволяя проявиться естественному ходу событий. Крестьяне в общем-то, обладают полной свободой выбора. Захотел выйти из сельскохозяйственной коммерческой организации (колхозов уже нет) - пожалуйста. Не захотел - работай в коллективе. Крестьяне сдают свою земельную долю в аренду с/х коммерческой организации, оформляя процедуру двусторонними или многосторонними договорами. Другой вариант - вносят долю в уставной фонд организации (теряя право собственности) и получают дивиденды. То есть рождается многоукладная экономика. С одной стороны, существуют коллективные хозяйства в любых формах, допускаемых Гражданским кодексом. С другой - немногочисленное фермерство.

       У крестьянина проблем с получением  земли почти нет. Его трудности  в ином. Оставшись с землей  один на один, фермер ничего  не может сделать без денег,  техники, удобрений и т. д. - Отличие нынешней земельной реформы от той, что была в начале ХХ века, заключается в решении финансовой проблемы. Сейчас мы то и дело слышим требования депутатов Гос. думы выделить государственные дотации селу. А столыпинскую реформу финансировал Крестьянский банк. Он давал хуторянам под залог земли дешевые и долгосрочные кредиты. В коллективизацию было раскулачено и оторвано от земледелия 10 миллионов зажиточных крестьян. Видимо, как раз тот слой, что вырос за четверть века в результате деятельности Столыпина. Так не повторить ли нам его опыт? Может, надо создать Крестьянский банк и аграрное агентство по типу ипотеки³? Или что-то подобное.

       Сейчас у нас в государстве  широко обсуждаются существующие  земельные законопроекты. Рассмотрим  один из них, на мой взгляд,  самый главный  - " Проект закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного фермерского и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Способен ли этот документ  решать земельные вопросы? Остановимся на некоторых из них.   Например,  владельцы земельных участков получили их в собственность бесплатно в размере предельной нормы своего региона. "Излишки" они могли выкупить по договорной цене или получить в пожизненное наследуемое владение. Президент как раз предложил внести в закон изменения, чтобы участки передавались в собственность бесплатно независимо от размеров. Но здесь возник спорный вопрос, и проблема эта не так проста, как кажется на первый взгляд. Нельзя ограничиться только однозначным толкованием. Приведу пример: раньше, например, генералы получали участки размером в полгектара или гектар. К сожалению, эти люди уже ушли от нас. Теперь льготами пользуются их наследники, не имеющие отношения к заслугам покойного. Насколько это справедливо? Ведь на гектаре можно построить несколько дач с участком по 10-12 соток. Эту и подобные проблемы и должен решать законопроект.

       Действующая Конституция РФ провозгласила  равенство всех видов собственности перед законом, в том числе и частной. Ряд  указов Президента России значительно расширил возможности приобретения земли в частную собственность, предоставив это право, наравне с гражданами, юридическим лицам. Но, к большому сожалению, многие из этих законов так и остались на бумаге.