Опыт работы Главного управления коммунальной собственности исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской госу

-                     кількісний аспект, що полягає у дефіциті житла, що може одержати населення згідно з діючим законодавством;

-                     якісний аспект, що зумовлений невідповідністю якісних характеристик житла вимогам часу;

-                     вартісний аспект, що виник у зв’язку з невідповідністю вартості житла на первинному й вторинному ринку житла платоспроможності населення;

-                     експлуатаційний аспект,  пов’язаний з незадоволенням населення існуючим рівнем обслуговування та експлуатації житлового фонду.

У вирішенні цього важливого соціального завдання особлива роль належить житлово-експлуатаційним підприємствам. Саме вони повинні забезпечувати виконання всіх існуючих нормативних вимог до експлуатації будинків і прилеглої території, без чого важко сподіватися на забезпечення належного стану житлового фонду та запобігання дострокового зносу конструктивних елементів будівель та їх інженерних систем.

Практично в усіх будинках, що знаходяться у комунальній власності, за винятком тих, де приватизація житла заборонена діючим законодавством, значна частина квартир приватизована. Розпорошеність житлового фонду між різними формами власності ускладнює організацію його ефективної експлуатації та обслуговування. З переходом багатьох підприємств від загальнодержавної до колективної форми власності послабшав контроль з боку держави за дотриманням вимог, що пред’являють діючі законодавчі та нормативні акти. Становище погіршується в зв’язку з кризовими явищами в економіці країни.

Враховуючи особливу соціальну значущість житлового господарства і безумовну необхідність забезпечення збереження існуючого житлового фонду, недопущення його передчасного зносу, державою запропоновано ряд заходів щодо поліпшення  його експлуатації та утримання. Одним з кроків у цьому напрямку є прискорення   процесу переходу житлового фонду з розряду відомчого до комунального житлового фонду. Цей процес розпочався ще у 1978 р., коли вийшла Постанова Ради Міністрів СРСР «Про заходи щодо подальшого покращення експлуатації та ремонту житлового фонду», де наголошується про необхідність поступової передачі відомчого житлового фонду до фонду місцевих рад. Надалі документи аналогічного спрямування були прийняті і Кабінетом Міністрів України насамперед це Постанова КМ України від 6.11.1995 р. № 891 «Положення про порядок передачі у комунальну власність загальнодержавного фонду житлових будівель, що знаходяться на балансі відомчих організацій» [2].

Необхідність передачі житлового фонду відомств (підприємств) у комунальну власність зумовлена наступним:

-                     як правило, питомі витрати на обслуговування 1 кв. м. загальної площі будівель у відомчому житловому фонді вищі,  ніж у комунальному, оскільки відомчий фонд розпорошений по території міста, а відповідні підрозділи підприємств, що його обслуговують, мають здебільшого гіршу матеріально-технічну базу та підготовку  кадрів;

-                     по-друге, в останні роки має місце економічна криза, в зв’язку з чим наявність у підприємств власного житлового фонду і об’єктів соціальної сфери, та пов’язані з цим витрати стали важким тягарем для їх економіки, що гальмує розвиток підприємств і знижує конкурентоспроможність їх продукції та послуг;

-                     історично склалося так, що в деяких населених пунктах та містах основна частка соціальної інфраструктури була «зав’язана» на головне  підприємство цього міста, що в умовах економічної кризи, повної або часткової зупинки підприємств, ставить житлове господарство цих міст у дуже скрутне становище через відсутність необхідних обсягів фінансування.

У вищезгаданих постановах наголошується, що обов’язковою умовою здійснення зміни власника є приведення будівель, що передаються, до належного технічного стану. Однак ця вимога гальмує процес передачі, оскільки у відомств бракує коштів на забезпечення її виконання, а місцеві Ради не мають додаткових коштів для того, щоб профінансувати виконання необхідних робіт житлово-експлуатаційними організаціями.

Отже, підсумовуючи, можна сказати, що житлове господарство є найважливішою галуззю як міського господарства, так і однією із найважливіших галузей економіки країни (житловий фонд України становить майже 25% від загальної частки основних засобів держави). На сьогодні в державі існує ряд проблем, що зумовлені зменшенням обсягів будівництва та неякісним і недостатнім обслуговуванням наявного житлового фонду. Також негативним фактором є розпорошення житла між різними формами власності, що ускладнює управлінсько-організаційну роботу в їх обслуговуванні.

1.2 Особливості управління житловим господарством

На даному етапі розвитку української економіки у житловому секторі склалися два принципово різних типи монополій, обмеження яких вимагає зовсім різних підходів. По-перше, це штучна монополізація сфери експлуатації (для надання цих послуг не потрібні великі первинні капітальні витрати, особлива кваліфікація тощо). Монополія житлово-експлуатаційних організацій можлива через поєднання в них функцій замовника, підрядника, що керує житловим фондом, і виконавця робіт. По-друге, тепло-, водо-, електро- і газопостачання здійснюється підприємствами, що належать до суб'єктів природних монополій, діяльність яких потребує спеціального державного регулювання. Діяльність різних органів і комісій, що розробляють відповідні тарифи, свідчить про їх неефективність у регулюванні цього процесу [6, c. 8].

Монополію житлово-експлуатаційних організацій в умовах ринкових відносин можна подолати шляхом оголошення органами місцевого самоврядування конкурсів на обслуговування житлового фонду. Проти надання приватних послуг можуть бути самі житлово-експлуатаційні організації, висуваючи аргументи про відсутність фірм з достатньою кваліфікацією, сумніви щодо залучення серйозних компаній до такої діяльності через неможливість гарантування виділення дотацій з місцевого бюджету тощо. Однак, як показує зарубіжний досвід, єдиною реальною перешкодою для запровадження таких змін є існуюче упередження з приводу допуску приватного сектору до обслуговування житлово-комунального сектору. Для приватних організацій така діяльність є дуже привабливою сферою. Зокрема, це стосується приватних будівельних організацій, що зіткнулися з падінням обсягів виробництва, а також підприємців, які вже мають досвід роботи в житлово-комунальній сфері й сьогодні зацікавлені в одержанні прибутку на цьому ринку послуг. В обох випадках до участі в конкурсі будуть залучатися організації, які мають персонал з необхідною кваліфікацією, а також матеріальну базу для обслуговування житлового фонду [17].

Ураховуючи такий підхід, у Києві, Харкові, Одесі було почато застосування позитивного американського досвіду обслуговування житлового фонду, передача функцій житлово-комунальних організацій приватним підприємствам. Це не означає скасування системи житлово-комунальних організацій, вони можуть бути реорганізовані в малі підприємства. У таких житлово-комунальних організацій є можливість діяти відповідно до нових принципів, тобто конкурувати за право виконання робіт і одержувати контракти на підставі своїх переваг, домагатися рентабельності своєї діяльності [9].

Таким чином, формування та реалізація ефективної державної житлової політики, надання якісних житлово-комунальних послуг жителям територіальної громади залежить, перш за все, від удосконалення правового регулювання житлово-комунальної сфери, що включає прийняття житлового кодексу України, закону про комунальну власність, внесення змін до Закону України «Про природні монополії», формування законодавства з питань ціноутворення на ринку житлово-комунальних послуг, а також реорганізації системи житлово-комунальних організацій та можливості широкого залучення недержавних малих підприємств до надання послуг членам територіальної громади. Також як один зі шляхів альтернативного рішення даної проблеми почали формуватися ОСББ. Нормативно-правовим актом, що носить роз’яснювальний характер та регулює діяльність ОСББ є Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 02.12.2010р,  № 2755-VI.

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, або ОСББ - це неприбуткова юридична особа, створена власниками житлових та нежитлових приміщень для спільного користування, утримання та управління своїм будинком та прибудинковою територією, а також для юридичного оформлення їхніх майнових прав на будинок та прибудинкову територію [19].

ОСББ створюється на основі права сумісної власності і представляє лише співвласників нерухомості, щоб самостійно вирішувати - хто обслуговуватиме будинок, які будуть внески на його утримання (квартплата), кому здавати в оренду нежитлові приміщення тощо, куди витрачати гроші. Ефективне використання коштів і контроль приводять до якіснішого та більш раціонального утримання будинку.

ОСББ несе лише управлінські повноваження і не стає власником будинку в цілому - співвласниками будинку залишаються власники квартир та нежитлових приміщень. В одному житловому комплексі може бути створене  тільки  одне об'єднання.

Основна діяльність  об'єднання  полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання [2].

Об'єднання після набуття статусу юридичної особи може:

- прийняти на власний баланс весь житловий комплекс;

- за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини;

- укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут  якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.

За Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Призначений балансоутримувач має здійснювати свої повноваження по забезпеченню управління будинком до прийняття будинку на баланс ОСББ. Витрати на здійснення цих функцій управління розподіляються між власниками пропорційно площі приміщень, що перебувають у їх власності.

Частина багатоквартирного будинку може бути виділена в окремий житловий комплекс за умови, що надбудова, реконструкція або знесення цієї частини не порушить цілісності чи можливості використання за призначенням інших частин будівлі, що не входять до складу цього комплексу. Для створення об'єднання скликаються установчі збори. Рішення установчих зборів оформлюється протоколом [22].

Управління неподільним та загальним майном житлового комплексу здійснює його управитель (в даному випадку ОСББ) шляхом:

- належної експлуатації  житлового  комплексу  та забезпечення відповідних умов користування власним, неподільним та загальним майном власників;

- накопичення необхідних коштів на проведення поточних та капітальних ремонтів відповідно до законодавства;

- отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебуває у нього на балансі, або своєчасного звернення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку;

У разі якщо балансоутримувачем є об'єднання, рішення про форму управління приймається на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів. У цьому випадку управління неподільним та загальним майном житлового комплексу об'єднання може здійснювати у формі:

- управління неподільним та загальним майном через статутні органи об'єднання;

- передачі всіх  або частини функцій по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором;

- делегування визначених статутом повноважень по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації.

В свою чергу будь-яка форма управління покладає на себе певні повноваження, права та обов’язки. На власників житлового фонду, членів ОСББ покладаються такі обов’язки:

- в першу чергу це виконання вимог статуту об'єднання;

- виконання рішень статутних органів, прийнятих у межах їхніх повноважень;

- використання приміщення за призначенням, дотримання правил користування приміщеннями;

- забезпечення збереження приміщень, участь у проведенні їх ремонту;

- забезпечення дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо здійснення ремонту чи реконструкції приміщень або їх частин, недопускання порушення законних прав та інтересів інших власників.

В свою чергу основними правами членів ОСББ є (шляхом скликання загальних зборів):

- створювати органи управління та визначати умови їх діяльності та оплати;

- приймати рішення щодо надходження та витрати коштів об'єднання;

- визначати порядок утримання, експлуатації та ремонту неподільного і загального майна відповідно до статуту;

- давати згоду на укладення договорів на виконання робіт та надання послуг для об'єднання;

- встановлювати розміри платежів, зборів і внесків членів об'єднання, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів;