В настоящее время одно из наиболее распространенных предложений банков заключается в том, что клиент самостоятельно выбирает себе ставку. К примеру, он может снизить процентную ставку на 0,5-1% годовых, но за это должен заплатить повышенную комиссию за оформление кредита.

   Впервые такую акцию ввел в действие банк DeltaCredit в 2007 году, затем она была включена в постоянную программу банка. Но почувствовать преимущества такой схемы возможно только при длительных сроках кредитования. Клиенты выбирают такую схему погашения, если они понимают, что не собираются погашать кредит в ближайшем будущем.

   Пример

  По стандартной  программе «Назначь свою ставку» банка DeltaCredit кредит в долларах на покупку квартиры на вторичном рынке можно оформить на 7-25 лет под 9-10% годовых при подтверждении дохода справкой по форме 2-НДФЛ; при подтверждении дохода справкой по форме банка процентная ставка увеличивается на 1%.

   Для снижения базовой процентной ставки на 0,5% заемщику нужно заплатить комиссию в размере 1,5% от суммы кредита; если 
же заемщик хочет получить скидку 1%, комиссия также вырастет в два раза. Чтобы получить минимально возможную ставку (8% годовых), заемщику нужно взять кредит на семь лет, при этом минимальный первоначальный взнос составляет 15%.

  Например, при покупке квартиры стоимостью $353 тыс., первоначальном взносе 17%, сроке 25 лет и ставке 10% годовых ежемесячный платеж составит $2,7 тыс. При этом всего заемщик выплатит банку $818 тыс. Заплатив комиссию $6 тыс., заемщик снизит ставку на 1%, уменьшив ежемесячную выплату на $200, а общую сумму почти на $54 тыс. При семилетнем сроке кредитования процентная ставка составит 9%, и, снизив ее на 1%, заемщик сэкономит всего $12,7 тыс. — в два раза больше самой комиссии. В первом случае экономия получается гораздо существеннее, однако стоит помнить о разнице в переплате: $400 тыс. против $93 тыс. во втором случае.

  Кроме вышеуказанных вариантов, данный банк предлагает клиенту отказаться от выплаты комиссии, но в этом случае процентная ставка будет увеличена на 0,5%. Здесь есть расчет на тех заемщиков, которые не располагают лишними средствами в момент оформления кредита.

  Кроме DeltaCredit, есть и другие банки, предложившие аналогичные схемы ипотечного кредитования. К примеру, в банке «Жилфинанс при снижении основной процентной ставки на 0,5% комиссия за предоставление кредита вырастает на 1%. При этом заявленные минимальные ставки с учетом акции составляют 8,75% годовых в долларах и 12,75% в рублях.

   Главная цель данных программ кредитования заключается в предложении возможности клиентам сэкономить на процентных платежах при использовании ссудных средств, что также привлечет дополнительных заемщиков, которые оформят ипотеку именно в этом, а ни в каком другом банке.

   В этом году аналогичную программу  предлагал Альфа-банк. До 30 августа действовала специальная акция «Управляй ставкой!», в рамках которой заемщик мог снизить базовую ставку на 0,3-1,2% годовых в зависимости от срока кредитования. При этом комиссия за выдачу ипотечного кредита увеличивалась на 2,1-3,1%.

  Учитывая  опыт реализации подобных акций и программ в западных банках, можно сделать предположение, что в будущем они смогут вытеснить стандартные программы банков с фиксированными условиями. Удобство таких кредитов заключается в том, что заемщик самостоятельно выбирает для себя максимально приемлемые условия и платит за них один раз, таким образом формируя условия кредитования под свои нужды и запросы, а коммерческий банк «выдает кредит под заказ». В итоге такое предложение банков (да и собственно сам банк) оказывается более клиентоориентированным, а сам заемщик — более лояльным в отношении данного банка.

  Постепенно  в нашей стране создается механизм ипотечного кредитования, и со временем его будут внедрять все остальные банки. Такой механизм уже создан в США, где на рынке ипотечного кредитования предлагается более 6 тыс. кредитных продуктов и клиенты могут подобрать себе индивидуальные программы именно путем конструирования персональных условий. Предложение клиентам максимально широкого выбора условий кредитования — это задел на будущее, формирование конкурентных преимуществ у банка, повышение клиентоориентированности банковской розницы.

Дополнительные  преимущества

  В своих специальных акциях многие участники рынка предлагают дополнительные преимущества для заемщиков, как, например, отмена комиссий при оформлении кредита или розыгрыш призов, выдача подарков. Несмотря на то что преимущество такого рода действий не очевидно, заемщики зачастую соглашаются на такого рода «подарки», так как в любом случае это некий эксклюзив, «приятное» или привлекательное отклонение от стандартных условий кредитования.

  Например, в Райффайзенбанке при подаче заявки на получение ипотечного кредита до конца августа действовало предложение по уменьшению комиссии за выдачу кредита с 1 до 0,5% от суммы кредита. Городской ипотечный банк предлагал отмену комиссии за выдачу кредита, которая составляла 0,8% от его суммы в этом же месяце.

  Другие  банки предлагали заемщикам принять  участие в розыгрыше путевки (Московский кредитный банк), поощрение заемщика, если тот приведет нового клиента в банк (Русский ипотечный банк). В последнем случае поощрение клиента заключалось в сниженном размере комиссии. Альфа-банк также предлагал расширить круг заемщиков за счет своих старых клиентов. Поощрение при этом заключалось в получении подарочных сертификатов в «М-Видео» на 2 тыс. руб.

  Другие  банки поощряют своих клиентов за счет дарения своим ипотечным заемщикам кредитных карт Visa Classic или Visa Gold (Абсолют банк) с предустановленным лимитом кредитования, составляющим до 5% от суммы ипотечного кредита.

  Однако  большую пользу заемщики могут получить от совместных программ банков с застройщиками, риелтерами, страховыми компаниями и т.д. (к примеру, ОАО Банк ЗЕНИТ предлагает специальные программы кредитования совместно с компаниями «Море-Плаза», СУ-155, с Группой компаний «Конти»).

  Такие программы особенно эффективны при привлечении аккредитованных брокеров и риелтеров, строительных организаций (девелоперов), страховщиков, так как стоимость их услуг по подбору объекта в течение срока действия акции существенно ниже.

  Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России

  В долгосрочном плане рынок ипотечного кредитования имеет огромный потенциал и в обозримой перспективе может вырасти в 30 и более раз, если оценивать его по такому показателю, как соотношение ипотечного портфеля к размеру ВВП (оценка экспертов). В то же время в условиях ужесточения фондирования со стороны западных банков, ограничений, накладываемых со стороны ипотечных агентств в России (прежде всего АИЖК), и общего ужесточения кредитной политики коммерческих банков представляется сомнительным, что рынок ипотечного кредитования будет расти прежними высокими темпами.

  В июле 2008 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разослало своим региональным операторам письма, в которых содержалась информация о новых методах работы, а также объяснение причины этих нововведений. При этом главное нововведение заключалось в следующем: АИЖК вводит дисконт при выкупе закладных на кредиты по ставкам ниже рекомендованных. К примеру, при перепродаже агентству кредита, выданного по ставке 10,75% годовых, дисконт составит 5%. Понятно, что это фактически запретительный уровень ставки дисконтирования выкупа закладных, и для сохранения возможности рефинансирования своих ипотечных портфелей региональные (да и не только) банки будут вынуждены повысить ставки по кредиту. АИЖК объясняет такую политику следующим: объемы выкупа растут в связи с ростом рынка, и для выкупа закладных приходится привлекать зарубежное фондирование, ставки по которому также растут. Многие участники опасаются, что такой шаг входит в противоречие с ролью АИЖК как госкорпорации, в соответствии с которой АИЖК призвана обеспечить рынок доступного жилья и сдерживать рост цен, в том числе на кредитные ресурсы граждан. Конечно, такие новые методы по выкупу закладных не будут способствовать росту популярности ипотечных программ банков. В конце августа 2008 года данная история получила продолжение в виде письма Ассоциации ипотечных компаний в адрес президента АИЖК г-на А. Семеняки, в котором выражалось опасение, что региональные участники рынка будут вынуждены свернуть свой бизнес, а некоторые даже могут обанкротиться.

  Если  эти заявления станут реальностью, рынок может столкнуться с падением спроса, далее со снижением цен на недвижимость, с массовыми неплатежами по ипотечным кредитам, а рынок предложений — с большими проблемами со сбытом квартир, что также может отразиться на кредитной политике коммерческих банков в области ужесточения (возможно даже приостановки) кредитования корпоративного сектора строительства жилья.

   Обеспокоенный сложившейся ситуацией с залогами, принимаемыми банками в качестве обеспечения по ссудам (в т.ч. по ипотеке), Банк России предложил ужесточить требования к оценке качества кредитов. Предполагается внести изменения в положение ЦБ РФ от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности». Планируются изменения, ограничивающие возможности банков по самостоятельной оценке кредитных рисков и необходимому размеру резервов, при выдаче кредитов, обеспеченных залогом или поручительствами. Эксперты признают, что зачастую стоимость залогов завышена на 30-50%, а их реализация в случае невозврата кредита может быть затруднительна по текущей оценочной стоимости. Понятно, что предложения Банка России связаны с обеспокоенностью темпами роста кредитования, ростом дефолтов на рынке ипотечного кредитования, негативными тенденциями при оценке кредитного риска со стороны банков, но при этом предлагаемые Банком России изменения могут привести к снижению темпов кредитования и сокращению числа участников рынка.[8] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Организация ипотечного  кредитования в  ОАО Банке «Левобережный»

3.1 Общая характеристика  ОАО Банка «Левобережный»

   Новосибирский социальный коммерческий Банк «Левобережный» (ОАО) – современный, динамично развивающийся банк, успешно работающий на рынке финансовых услуг с 1991 года.

   «Левобережный»  – единственный региональный банк в Новосибирской области, который обладает сетью подразделений, охватывающей практически всю область. В ее структуре – 7 отделений банка в г. Новосибирске, филиал в г. Бердске, 30 офисов в каждом районном центре области, операционные офисы в г. Кемерово и г. Новокузнецке, 5 кредитно-кассовых офисов, 1 операционная касса вне кассового узла.

   «Левобережный»  по праву можно назвать одним  из самых «народных» банков – его  услугами пользуются свыше 355 тысяч  частных клиентов. Увеличение клиентской базы и развитие партнерских отношений – одно из приоритетных направлений деятельности банка.

   Банк  «Левобережный» входит в систему  обязательного страхования вкладов, имеет лицензии Центрального Банка Российской Федерации на осуществление банковских операций в рублях и иностранной валюте с юридическими и физическими лицами, лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг.

   Миссия  «Левобережного» заключается в  содействии социально-экономическому развитию региона, конкурентному преимуществу и благополучию клиентов, акционеров, партнеров банка путем предоставления банковских продуктов и услуг высокого качества.

   Банк  предоставляет полный комплекс услуг  корпоративным и частным клиентам: открытие расчетных счетов в рублях и иностранной валюте, услуги дистанционного управления счетами, торговое финансирование, услуги на рынке ценных бумаг, выпуск банковских карт, потребительское кредитование срочные вклады, аренду сейфовых ячеек, денежные переводы.

   «Левобережный»  активно внедряет зарплатные проекты  по всей Новосибирской области, среди них – проекты с администрацией Новосибирской области, Новосибирским государственным техническим университетом, научным производственным объединением «Сибсельмаш», государственной Новосибирской областной клинической больницей. Банком эмитировано более 270 000 банковских карт, что составляет 10% от общего количества карт «Золотая корона», эмитированных в области.

   Банк  «Левобережный» входит в основные деловые  и профессиональные финансовые сообщества России – является членом валютных секций ММВБ, СМВБ, АТМВБ, входит в Ассоциацию региональных банков «Россия», является членом международной межбанковской системы S.W.I.F.T., которая обеспечивает оперативную связь между банками и надежную доставку документов от одного участника системы к другому с соблюдением необходимых мер безопасности.

   Заслуги и награды:

   Банк  «Левобережный» неоднократно становился лауреатом областного конкурса «За  успешное развитие бизнеса в Сибири», награждался дипломами как лучший налогоплательщик. В 2006 году «Левобережный» стал лауреатом конкурса «Новосибирская марка» среди банков Новосибирской области в номинации «Лидер по развитию инфраструктуры по обслуживанию клиентов». В 2007 году Банк «Левобережный» удостоен звания «Лучшего регионального банка» и награжден национальной Премией в области банковского бизнеса «Банковское Дело»-2007.