Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

   Передаваемое  в ипотеку жилое помещение  должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.

   Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

   Кредит  и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

   Величина  ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

   Важным  условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные  с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.

   Основными субъектами классической ипотечной схемы  являются:

   1) Заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).

   2) Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

   3) Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

   Основными функциями кредитора являются:

   - предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

   - оформление кредитного договора (договора займа) и договора  об ипотеке;

   - оказание кредиторам содействия  во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

   4) Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

   Основными функциями этих органов являются:

   - регистрация сделок купли-продажи  жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

   - регистрация договоров об ипотеке  и права ипотеки;

   - хранение и предоставление информации  по правам собственности и  обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

   6) Страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

   7) Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

   8) Риэлторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.

   9) Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие.

   10) Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и другие организации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

1.2. Инструменты ипотечного кредитования и расчеты платежей по кредитам

      В  системе  мер  по   становлению  и  развитию  жилищного   ипотечного

кредитования  в банке важное место отводится  обоснованию выбора  инструментов ипотечного кредитования.

      Под инструментами ипотечного  кредитования понимается механизм  расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения  основного  долга и  уплаты  процентов  по  кредиту.   Инструменты   ипотечного   кредитования определяют форму организации денежного потока  по  долгосрочному  ипотечному кредиту.

      Инструменты  ипотечного кредитования  призваны согласовать интересы  кредитора и заемщика путем:

      -  обеспечения  прибыльности  ипотечной  деятельности  и   возвратности

средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

      - снижение рисков ипотечного  кредитования;

      -  обеспечения  таких  условий   кредитования,  при    которых   кредит

становится  доступным для заемщика.

      Выбор  инструмента  кредитования  обусловлен  рядом  факторов,   среди

которых можно назвать следующие:

      - ситуация в экономике (уровень  инфляции, доходы  населения,  денежная

политика правительства и т.п.);

      - источники и цена привлеченных  средств для выдачи ипотечных  кредитов;

      - необходимость  обеспечения   простоты  и  доступности   для  понимания

расчетов  по кредитам.

      Все   инструменты   ипотечного    кредитования    могут    быть    как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты  –  постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом,  с  фиксированными  выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

      Первая группа кредитов -  стандартный  ипотечный  кредит  предполагает

такую  организацию  денежного  потока,  при  которой  платежи   по   кредиту осуществляются в  виде  равных,  как  правило  ежемесячных,  взносов.  Такой кредит называется аннуитетный  ипотечный  кредит.  Срочный  аннуитет  -  это денежный поток с равными  поступлениями  в  течение  ограниченного  времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

      Для расчета платежей по кредиту  применяется следующая формула:

                            

  где R - размер месячного платежа по кредиту;

          P - сумма ипотечного кредита;

         n - общее число платежей по кредиту за весь срок  кредита (количество

месяцев);

         r - процентная ставка по кредиту за месяц. 

      Платеж  по  кредиту  осуществляется  ежемесячно. Заемщик  ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть  –  на  уплату  начисленных  за   месяц   процентов, что, во-первых,    дает стабильность  заемщику  в  размере  его  расходов  по  кредиту,   во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной  суммы  по  кредиту, то заемщик выплачивает процентов  меньше,  чем  если  бы  не  осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и  проценты  начислялись  бы  на всю сумму полученного кредита. Банк в свою  очередь  наряду  с  начисленными процентами получает  в  погашение  часть   выданного  кредита,  т.е.  данный вариант наиболее удобен для России.

      В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

   где  P _t - баланс долга на конец t-го периода;

           R - размер ежемесячного взноса;

           t - оставшееся  число  платежей  (количество  месяцев)  до  окончания

кредитного  срока;

           r - процентная ставка по кредиту  за месяц. 

      Модификацией  стандартного   аннуитетного   кредита   с   ежемесячными

платежами  является  ипотечный   кредит   с   двухнедельной   периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму  процентных платежей.

      Вторая группа кредитов - ипотечные  кредиты с переменными  выплатами  - подразделяется на  две  подгруппы:  кредиты,  размеры  платежей  по  которым определяются  сразу  при  заключении  кредитного  договора,  и   кредиты   с альтернативными   инструментами   ипотечного   кредитования,    использующие индексирующие коэффициенты.

      Среди  кредитов  второй  группы  наиболее  распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты  с  фиксированной  выплатой основной суммы  долга,  кредиты  с  «шаровым»  платежом,  ипотека  с  ростом платежей, индексируемые кредиты.

      В условиях  нестабильной  экономики наиболее   приемлем   кредит   с

переменной  процентной ставкой.  В  его  основе  лежит  пересмотр  процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке,  то  есть  в соответствии  с  изменением  стоимости  привлекаемых  ресурсов.   Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного  кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует  до  пересмотра  процентной ставки. Затем  аналогичный  расчет,  учитывающий  новую  процентную  ставку, делается на  оставшийся  срок  кредита  и  так  далее  для  каждого  периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

      При использовании  данного   кредитного  инструмента  важно   обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется  процентная  ставка  по кредиту.  В  качестве  индексирующих  показателей  могут  быть  использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским  кредитам; ставка  LIBOR  (Лондонская  межбанковская ставка   предложения кредитных ресурсов  в  долларах  США);  средний  процент  по  депозитным  сертификатам коммерческих банков; курс доллара США  и  т.  д. Выбор  индекса обусловлен прежде всего показателем, в  наибольшей  степени  характеризующим  стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

      Применяя кредит с переменной  процентной ставкой, можно   столкнуться  с рядом проблем, а именно:

• не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки  верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;
• частый   пересмотр   процентной    ставки    делает    кредит    менее привлекательным;
• возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;
• относительная сложность инструмента.

      При использовании кредита с  переменной процентной ставкой  процент  по нему, как правило, устанавливается на  1,5-2%  ниже,  чем по  кредитам  с фиксированной процентной ставкой.

      Чтобы повысить привлекательность  для заемщиков  ипотечных   кредитов  с переменной   процентной ставкой, применяется  механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной  ставки. При этом возможно одновременно определить максимально  допустимое  увеличение   процента   в течение одного года  и  максимальный  предел  увеличения  процента  за  весь кредитный  период.  Однако  в  целях  защиты  интересов  банка  может   быть установлен минимальный уровень процентной ставки.