Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

   Другой  проблемой, значительным образом влияющей на ухудшение жилищного рынка, является рост задолженности по ипотечным кредитам. Так, поданным Банка России, объем задолженности по ипотечным кредитам составил на 01.07.2008 — 825 млрд. руб., прирост составил 35% к 01.01.2008, а за тот же период прошлого года (01.07.2007 к 01.01.2007) прирост составлял 60 % [11]. Поданным журнала «Финанс», первое место по сумме просроченной задолженности на 1 июня 2008 г. занимал банк «Русский Стандарт» (27,218 млрд. руб.), второе место - Хоум Кредит энд Финанс Банк (11,672 млрд. руб.).

   Изменения условий на рынке заставило ряд  российских банков кардинально пересмотреть свою политику в сфере ипотечного кредитования.

   Прежде  всего ужесточились требования к  заемщикам. Сегодня они стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски.

   Процент отклоненных заявок на ипотечный  кредит увеличился с 10—15 до 30—35%. Банки стали более тщательно рассматривать заявки от индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. А для наемных работников теперь очень важна надежность компании, стаж, занимаемая должность и наличие высшего образования. Процесс рассмотрения заявки также увеличился с 4—6 до 7-14 дней [12].

   Кроме ужесточения андеррайтига банки  в среднем повысили процентные ставки на 2 — 3 процентных пункта. Для анализа динамики процентных ставок с октября 2007 г. по октябрь 2008 г. были выбраны крупнейшие ипотечные банки в I полугодии 2008г., по данным «РБК-Рейтинг» (табл. 2)[11].

   Представленные  в табл. 2 процентные ставки банков сравниваются по ипотечным программам на покупку квартиры на вторичном рынке в рублях и долларах США с первоначальным взносом по кредиту от 20 %. Указан диапазон процентных ставок, который зависит от сроков кредитования и формы подтверждения доходов. Как видно их данных табл. 2, за год произошло увеличение процентных ставок у всех банков как в долларах США, так и в рублях,  

        Таблица 2.Сравнительный анализ процентных ставок по ипотечному кредитованию крупнейших ипотечных банков России, %

кроме Городского ипотечного банка, у которого наблюдается небольшое снижение. Кроме того, у многих банков произошло сокращение программ, в том числе введение обязательного первоначального взноса. Некоторые банки начали отказываться от программы рефинансирования кредитов, чтобы снизить риски. Таким образом, средняя ставка по ипотеке сейчас составляет 12 — 13% годовых в долларах и 14 - 15 % годовых в рублях.

   Помимо  повышения процентных ставок многие банки отказываются от ипотечного кредитования в целом либо от некоторых его видов. Не так давно отказались от ипотеки банк «Хоум Кредит», «Глобэкс», «Союз», а Райффайзенбанк отказался от кредитования новостроек. Об отказе от ипотечных продуктов заявил также банк «Русский стандарт».

   Поданным  ЦБ РФ на 1 июля 2008г., объем задолженности по ипотечным кредитам составил 825млрд руб., при этом темпы роста ипотеки замедлялись. «Рост ипотечного портфеля по итогам года составит 70 — 75 %, тогда как в 2007 г. этот показатель равнялся 161 %. В абсолютном выражении объем ипотечного портфеля, наверняка, превысит 1 трлн. руб. Доля ипотеки в банковских активах на конец года составит не менее 3,7 — 3,9%, доля в ВВП достигнет 2,3 - 2,4 %», - прогнозирует директор аналитического департамента Банка Москвы Кирилл Тремасов [11].

  Многие  аналитики утверждают, что кризис помог скорректировать ипотечную политику. Прежде всего, участники рынка поменяли подход к оценке рисков и платежеспособности потенциального клиента, а проблемы с возвратом кредита перенесли на самого заемщика.

   Кроме того, аналитики ожидают снижения цен на жилищном рынке. В результате этого будет обесцениваться заложенная недвижимость, что вызывает тревогу у некоторых кредиторов. Так, ипотечным заемщикам Росевробанка были разосланы письма с просьбой досрочно погасить 30% задолженности в связи с возможным падением цен на жилье [12].

   Таким образом, ипотека в России постепенно возвращается на уровень 2000 г., когда  объемы ее выдачи были минимальными. По прогнозам руководителя блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Ильи Зибарева, произойдет сокращение темпов роста ипотеки в России минимум в два раза. Это позволяет говорить о развитии негативного сценария для ипотечного рынка России, так как ипотечный кредит — это долгосрочный продукт, интенсивно теряющий в настоящий момент перспективы финансирования. Использование банками собственного капитала для фондирования данного направления представляется маловероятным, а иные доступные источники открытого рынка в обозримом будущем могут и не появиться [10].

   Ужесточение условий на ипотечном рынке может  поменять существующую ситуацию. Так как одной из главных функций кризиса является устранение отживших и неконкурентоспособных элементов, логично предположить сокращение количества кредитных организаций, прежде всего за счет малых и узкоспециализированных структур. Основными игроками на рынке ипотеки, следовательно, останутся государственные банки, банки с государственной поддержкой, ряд иностранных и крупных российских частных банков, а также те банки, которые сумеют наладить понятные отношения с федеральным Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию.

Центробанк  опубликовал данные, согласно которым число банков, предоставляющих населению ипотечные кредиты, в I квартале 2008 г. уменьшилось на 6%, до 552 (после роста в 2007 г. на 18%, до 587) [12]. 

Таблица 3. Самые ипотечные банки в I полугодии 2008 года.

   В настоящее время, поданным «РБК-Рейтинг», лидерами в ипотеке по суммарному объему выданных кредитов за первое полугодие 2008 г. являются Сбербанк, ВТБ 24 и Уралсиб (см. таб. 3) [11].

   Как видно из представленных данных, банки, лидирующие в этом сегменте кредитования показывают высокие темпы роста: игроки, вошедшие в топ-30 этого рынка, в январе-июне выдали 366,3 млрд. руб., удвоив объемы выдачи по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. Кроме того, усилилась концентрация рынка. Так, год назад на тридцатку лидеров приходилось 88 % от объема кредитов, выданных сотней наиболее активных ипотечных банков, а на 1 июля 2008 г. - уже 92,6 %.

   Наилучшие показатели у банков с государственным и западным капиталом. Сбербанк в 2,3 раза (до 156,7 млрд. руб.) увеличил выдачу кредитов, расширив тем самым свою долю на рынке с 32 до 46 %. ВТБ 24, заняв второе место, удалось утроить показатели прошлого года. Его доля выросла с 10,4 % в объеме выданных кредитов до 18,5%, но данные показатели учитывают большой объем кредитов, приобретенных у других игроков. Кроме того, ипотека теперь стала главным розничным продуктом у государственных банков: доля ипотеки у Сбербанка поданным на 1 июля 2008 г., составляет 36,1 % в общей задолженности физических лиц, у ВТБ 24-52,44%.

   Лидеры  рынка ипотечного кредитования не потеряли своих позиций, а только улучшили. Кроме того, из предоставленных Правительством РФ российским банкам субсидированных кредитов до 500 млрд. руб. получит Сбербанк и до 200 млрд. руб. – ВТБ. Оставшиеся 225 млрд. руб. смогут получить прочие российские банки – при условии, что сумма кредита не будет превышать 15 % уставного капитала банка, а владельцы банка будут готовы внести два рубля своих средств на рубль государственных.

   Выполнить жесткие требования по софинансированию смогут далеко не все владельцы банков, причем в наименьшей степени – те, кто больше всего пострадает от кризиса. Фактически указанная мера направлена не на помощь банкам в условиях кризиса, а на ускорение отбора наиболее жизнеспособных финансовых структур. По оценкам специалистов, получить пятилетние кредиты сможет не более 10% реально действующих в настоящее время российских банков, то есть не более 150. Получать в Центробанке беззалоговые кредиты, по оценке министра финансов Алексея Кудрина, смогут «более ста банков». Учитывая, что и вливание денег в банковскую систему затронет в первую очередь крупные банки, можно с уверенностью прогнозировать, что именно полторы сотни банков и будут составлять всю отечественную банковскую систему. Из них львиную долю рынка займут государственные банки [12].

   Таким образом, текущий кризис ликвидности  отрицательно повлиял на работу всего финансового сектора в целом и ипотеку в том числе. Однако нельзя забывать, что кризисным процессам подвергаются наиболее слабые сферы экономики, которые требуют особого внимания. Однако, по нашему мнению, причины этих проблем нельзя списывать лишь на мировой финансовый кризис. Дальнейшее развитие событий в этой области экономики напрямую зависит от действий, которые предпримет государство для стабилизации обстановки в стране.

   2.2 Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России

Условия ужесточаются, но у  клиента остается свобода выбора

   Банки по-прежнему испытывают трудности с привлечением средств и, как результат, вынуждены ужесточать условия ипотечных программ для улучшения качества кредитных портфелей. К примеру, в сентябре один из крупнейших игроков на рынке ипотечного кредитования, ВТБ 24, увеличил ставки по ипотечным кредитам в среднем на 0,5%. Это произошло в дополнение к состоявшемуся ранее повышению в 0,25% к процентной ставке по программам с первоначальным взносом меньше 10%.

  Но  даже в таких суровых условиях некоторые банки предлагают различные сезонные акции по ипотеке, и заемщик может сэкономить на довольно дорогом для него продукте значительные суммы, что также благотворно сказывается и на состоянии банка: банки таким образом нивелируют сезонные колебания прироста кредитного портфеля. Правда, стоить отметить, что специальные предложения от банков этим летом не отличались особой изобретательностью. Если в прошлом году многие банки предлагали кредитные продукты с возможностью кредитования с нулевым первоначальным взносом либо с нулевой комиссией, то сейчас таких предложений или акций практически нет, и банки неохотно идут на какие-либо изменения стандартных условий. В то же время причина проведения акций кроется в возможности для банков привлечь к себе внимание и несколько приукрасить не особо привлекательные условия ипотечного кредитования. Но сейчас таких предложений немного, да и банков, проводящих такие акции сейчас, единицы.

   Когда стандартные условия ипотечного кредитования ужесточились и средняя сумма ипотечного кредита выросла до $200 тыс. в московском регионе, банкам стало значительно труднее привлечь клиента по ипотеке. В результате рынок продавца сменился на рынок покупателя, и у заемщика появилась условная возможность диктовать свои требования по ипотеке. Банки вынуждены отвечать на такие запросы. Поэтому конечная цель всех акций, действующих в настоящее время, — привлечь оставшихся на рынке потенциальных клиентов, не меняя при этом базовых условий для сохранения текущего уровня доходности, и удержать перспективных заемщиков.