Кредит с фиксированной выплатой  основной суммы долга широко применялся банками  в  практике  потребительского  кредитования.   При   этом   заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы  долга,  а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется  в  сторону уменьшения.   Недостатком   данного    кредитного    инструмента    является значительная  нагрузка  на  заемщика  в  первые  месяцы,  что   приводит   к возрастанию риска невозврата.  Кроме  того,  увеличивается  требуемый  порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается  число  возможных пользователей  ипотечного  кредита.  Учитывая  эти  моменты,  можно  сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей  степени подходит для практики ипотечного кредитования.

      В последнее время достаточно  широкое применение в практике  зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда  предусматривается  крупный итоговый   («шаровой»)   платеж   в   счет   погашения   основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

• в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;
• частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение  кредитного  срока  уплачиваются  проценты  и  частично   погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;
• замораживание процентных выплат до конца срока кредита,  по  окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

      Недостатком кредита с  «шаровым»   платежом  является  повышенный  риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем,  что  возврат основной суммы отодвигается  на  конец  срока,  поэтому  велика  вероятность изменения финансового положения  заемщика,  которое  может  привести  к  его неплатежеспособности.  Кроме  того,  с  течением  времени  возрастает   риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен  на  недвижимость,  что приобретает особую значимость в условиях погашения основной  суммы  долга  в конце срока.

      Индексируемые инструменты ипотечного  кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует  назвать  кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

      Кредит с индексацией  долга   предполагает  корректировку   непогашенной суммы долга  на  основе  выбранного  индекса.  В  качестве  индекса  берутся различные показатели в зависимости от  ситуации  в  экономике,  а  также  от источников  и  стоимости  ресурсов,  привлекаемых   для   выдачи   ипотечных кредитов, - индекс  потребительских  цен,  доллар  США,  индекс  минимальной заработной  платы,  уровень  инфляции  и  др.  Такой  инструмент   позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в  реальных  суммах  при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при  этом  целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный  риск,  так  как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

      Кредит с двойной индексацией  позволяет более  равномерно  распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

• платежи индексируются по какому-либо  показателю  дохода,  обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;
• номинальный непогашенный остаток  кредита  индексируется  по  индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины  и  т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

      Таким образом, в заранее оговоренное  время  (чем  выше  инфляция,  тем

чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений  в  индексе заработной  платы,  а  номинальная  стоимость  непогашенного  остатка  долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

      Разновидностью  кредита  с   двойной  индексацией  является  кредит   с

регулируемой  отсрочкой  платежа,  который  предполагает   применение   двух процентных ставок. Одна процентная  ставка  должна  обеспечить  прибыльность кредитных организаций для банка, а другая –  сделать  кредит  доступным  для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной  ставкой»  определяет размер платежа, который  сделает  кредитование  рентабельным  для банка и который клиент должен был бы в принципе  выплачивать  банку.  Размер этого  процента  регулярно  рассчитывается  на  основе  ставки  процента  на межбанковском рынке кредитов.

      Однако в действительности регулярные  ежемесячные  платежи  по  кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется  «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной  ставке, и тем, что он платит по платежной ставке,  регулярно  прибавляется  к  сумме основного   долга   заемщика.   Величина   ежемесячного   платежа   заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы  задолженности  таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил  ее  полностью.  Можно  сказать, что платежи по полной «контрактной»  процентной  ставке  взимаются  в более поздний период.

      В то же  время  использование   кредитных  инструментов  (в   частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией  основной  суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной  задолженности  или  «негативной амортизации»,  что  увеличивает  риск  ликвидности,  который  означает,  что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению  с величиной  платежей  по   требованиям   вкладчиков   (включая   платежи   по процентам). Очевидно, что риск ликвидности  выше  для  тех  банков,  пассивы которых  сконцентрированы  в  краткосрочных  депозитах,  а активы   -    в долгосрочных кредитах.

         Поскольку существует множество различных видов  ипотек  (некоторые  из них  предусматривают  равновеликие  выплаты,  в  то  время  как   другие   - переменные платежи) и поскольку сумма залога по  ним  может  быть  различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению  сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки. [7]

1.3 История ипотечного кредитования в России

   Первой  кредитной организацией, предоставлявшей  ипотечные кредиты можно назвать  Государственный Заемный Банк, учрежденный  при Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника. При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.

   С середины 60-х годов ХVIII века в  России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков. В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г. Харькове – первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.  
     В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год. 
     Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года.

   В основе своей деятельности ипотечные  кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов. 
Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход. Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек. Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду. 
          В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка могла производиться либо по нормальному, либо по специальному способу. Нормальный способ оценки был основан на заранее определенной для известных местностей подесятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для землевладения земли.

   Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем подробного осмотра этого имущества и  базировался на учете всех качеств  имения, его доходности и продажной  цены. Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения. К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.  
     В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника – государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. 

   Кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности  
Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность. В 1998 году вступил в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости).[10]

2.Оценка  проблем и перспектив  развития ипотечного  кредитования в  Российской Федерации

2.1 Проблемы развития ипотечного кредитования

   В самые первые дни после известия об обвале американского, а затем и британского ипотечного рынка российские финансисты заговорили о необходимости свернуть ипотечные программы, в частности и масштабное кредитование в целом.

   Причина проста. Основным источником финансовых ресурсов для российских банков служили заимствования на Западе — кредиты крупнейших мировых банков, секьюритизация (по сути — перезаклад) ипотечных кредитов, проведение IPO (массовое размещение акций и других ценных бумагах среди розничных акционеров). В результате кризиса «свободных» денег у западных финансистов стало меньше, а их «цена» заметно выросла (в среднем стоимость межбанковского кредита, т.е. кредита, выдаваемого одним банком другому, выросла на 2 - 3%). При этом российские банки испытали дефицит денег, необходимых для выдачи ипотечных кредитов.

   Частично  проблему решает Центральный банк РФ (далее - Центробанк РФ), который проводит рефинансирование российских коммерческих банков. Однако понятно, что ресурсы Центробанка ограничены и несравнимы с деньгами западного финансового мира.

   В итоге российские банки, с одной  стороны, потеряли источник «длинных» (на долгие сроки) и «дешевых» (под маленький процент) денег в виде западных финансовых структур, а с другой — должны отвечать по ранее взятым на себя долговым обязательствам перед Западом [10].

  Предрекаемый некоторыми аналитиками крах российской ипотечной системы не состоялся, однако масштабный кризис в финансовой сфере вполне возможен. Прежде всего это связано с подорожанием кредитов на мировом межбанковском рынке, который является основным источником перекредитования российских банков. В результате этого дорожает и российский капитал. Чтобы предотвратить резкую рецессию в России, банкам было предоставлено 950 млрд. руб. субординированных кредитов до 11 лет. Таким образом, компаниям, кредитовавшимся на Западе, фактически дали гарантию рефинансирования их ближайших выплат на 50 млрд. долл., при том что совокупный долг наших компаний перед Западом к погашению в четвертом квартале 2008 г. составил 45 млрд. долл. Тем не менее это только передышка, дающая экономике возможность перестроиться в течение ближайших двух-трех месяцев.