Ипотечный кредит и перспективы его развития в России

4. Система жилищного ипотечного  кредитования должна быть воспроизводима  в любом регионе страны. Темпы  и масштабы развития ипотеки  в тех или иных регионах  должны определяться не столько  субъективными факторами наличия  или отсутствия политической  воли у руководства региона  для развития ипотеки, а объективной  экономической ситуацией в регионе,  наличием платежеспособного спроса  на жилье и его предложением.

5. Ипотека не может  являть собой жесткую, одноликую  систему. Ипотека в России должна  быть многовариантной. При этом, все они должны осуществляться в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя.

6. Исключительно важным  аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного  кредитования, является формирование  макроэкономических условий и  институциональной среды, способствующих  повышению доступности ипотечных  кредитов для заемщиков. Это  включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

7. Роль региональных и  местных органов власти на  этапе создания системы ипотечного  кредитования является исключительно  важной. Решение жилищной проблемы  и координация деятельности всех  субъектов рынка жилья в существенной  мере зависит от деятельности  органов исполнительной власти  на всех уровнях.

Со стороны государственных  органов конкретное выражение поддержки  применительно к системе ипотечного кредитования должно найти в следующих  формах:

придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса  муниципальной;

приоритетное выделение  площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;

снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

выделение из федерального, городского или местного бюджета  безвозмездных субсидий на строительство  или приобретение жилья;

предоставление гражданам  льготных условий кредитования;

принятие постановлений  о залоговом кредитовании (на местном  уровне), при котором город выступает  гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных  проектов, если эти проекты соответствуют  приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным  критериям;

эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские программы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;

выпуск облигационных  займов, обеспеченных землей.

Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными долговыми ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что  обеспечит необходимые гарантии. В приложении 11 приведены потенциальные  финансовые ресурсы и способы  их привлечения для обеспечения  ипотечного кредитования в России.

Возможны следующие основные направления решения проблем  ипотечного кредитования в России:

1) совершенствование законодательной  и нормативной базы, обеспечивающей  исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

2) создание и внедрение  универсального механизма обеспечения  притока долгосрочных внебюджетных  финансовых ресурсов в бюджетную  сферу;

3) налоговое стимулирование  как граждан - получателей ипотечных  кредитов, с одной стороны, так  и коммерческих банков - ипотечных  кредиторов и инвесторов, обеспечивающих  рефинансирование коммерческих  банков-кредиторов, с другой стороны;

4) создание равных условий  для свободной конкуренции между  субъектами рынка ипотечных кредитов;

5) создание механизмов  социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

6) уточнение нормативной  базы, регулирующей деятельность  кредитных организаций по предоставлению  и обслуживанию ипотечных долгосрочных  кредитов, а также их рефинансированию;

7) формирование нормативно-законодательных  основ для использования новых  финансовых инструментов (ценных  бумаг) для привлечения долгосрочных  ресурсов в эту сферу.

Помимо этого, необходимо предусмотреть ряд специальных  жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать  введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие  ипотечные кредиты, имеют возможность  уменьшать налогооблагаемую прибыль  на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется  освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в Центральном  банке Российской Федерации, по средствам, поступающим на жилищные вклады.

Для активизации деятельности банков на рынке ипотечного кредитования реально рассмотреть следующие  меры:

внести предложения в  Банк России о неприменении нормативов ликвидности к стандартным ипотечным  кредитам в течение 30 дней с даты их выдачи;

подготовить директиву представителям Правительства РФ в органах управления банков с государственным участием об установлении ежегодных на 2005-2010 гг. лимитов ипотечного кредитования в разрезе регионов и доведении  их до Банка России и регионов России;

ежеквартальное раскрытие  банками по форме, установленной  регионам России совместно с Банком России, объемов ипотечного кредитования;

рекомендовать банкам - первичным  кредиторам, заключить договора с  агентством ипотечного жилищного кредитования на период 2007-2010 гг. на рефинансирование стандартных закладных;

рекомендовать банкам - инициаторам  выпусков ипотечных ценных бумаг, заключить  договора с Агентством Ипотечного Жилищного  Кредитования (АИЖК) на период 2007-2010 гг. на гарантированное размещение траншей  ипотечных ценных бумаг.

В условиях динамично развивающегося рынка ипотечного кредитования Правительством России обеспечивается сбалансированная динамика спроса и предложения на рынке жилья в будущем. С целью  недопущения роста жилищных цен  при ограниченном предложении вторичного жилья увеличивается предложение  жилья на первичном рынке. Правительством РФ дано направление на увеличение объема жилищного строительства  к 2010 году до 80 млн. кв. м.

В настоящее время по распределению  по структурным характеристикам  портфеля жилищных кредитов наибольшую долю занимают кредиты на приобретение готового жилья более 80 процентов  и только 20 процентов на строящееся жилье.

Правительством Российской Федерации поставлена задача выйти к 2010 году на объемы ипотечного кредитования не менее 1 млн. кредитов с общим объемом ипотечного кредитования 415 млрд. руб. ежегодно.

При этом имеется необходимость  адекватного развития вторичного рынка  ипотечных кредитов и формирования на нем достаточного количества операторов, обеспечивающих ликвидность выданных ипотечных кредитов и создающих тем самым условия для эффективной деятельности первичных кредиторов в стране.

Ипотека - одно из наиболее перспективных  направлений банковской деятельности в России. В ближайшие три-пять лет заемщиками по ипотечным кредитам смогут стать около 2 миллионов российских семей.

По оценкам банковских специалистов и опросов, проведенных  ассоциацией региональных банков России, с целью выяснения мнений банкиров относительно перспектив развития российской системы ипотечного кредитования, наиболее эффективной представляется стандартная  банковская ипотека. В настоящее  время задолженность по банковским ссудам намного больше в сравнении  с задолженностью по ссудам, рефинансированным  АИЖК.

Двухуровневую систему для  России считают наилучшей такое  же число участников анкетирования, то есть, по сути, это направление  развития рынка ипотечного кредитования, выбранное государством. Варианты оптимальной  организации ипотечного кредитования в российских условиях по оценке банков-респондентов представлены на рисунке 9. Возможно, с  течением времени произойдет формирование сугубо российских моделей ипотечного кредитования. Обобщая вышесказанное, следует заметить, что в деле развития ипотеки в России сохраняются  на сегодняшний день серьезные трудности. Как общеэкономического характера (недостаточно высокий уровень жизни  населения, из-за чего ипотекой могут  воспользоваться только обеспеченные граждане, чрезмерная доля "теневого" сектора экономики, коррупция), так  и законодательного характера (неурегулированность отношений собственности и залога, сложные условия для обращения закладных на рынке ценных бумаг для банков).

Без решительной борьбы с  коррупцией, снижения административных барьеров, совершенствования налоговой  системы и без поддержки государства  об успешном развитии ипотечного кредитования в России говорить преждевременно.

 

 

 

Заключение

В заключении следует отметить, что ипотечное кредитование в  России рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства. Роль ипотеки в обеспечении  экономического роста страны достаточно велика. Развитие ипотечного бизнеса  позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность  модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности  продукции практически во всех отраслях.

Для абсолютного большинства  рядовых граждан России ипотечное  кредитование представляется единственно  возможным источником решения жилищного  вопроса.

Проанализировав становление  и развитие ипотечных отношений  в России и за рубежом, можно сделать  следующие выводы.

1. Обеспечение населения  жильем является важнейшей социально-политической  и экономической проблемой. От  выбора тех или иных подходов  к решению этой проблемы в  значительной мере зависит общий  масштаб и темпы жилищного  строительства, реальное благосостояние  людей, их моральное и физическое  самочувствие, политические оценки  и мотивация поведения.

К настоящему времени в  жилом фонде России сохраняется  значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3 процента размещены в ветхих и аварийных  домах, а также индивидуальные частные  дома.

В связи с этим опасной  становится тенденция роста стоимости  строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным  для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает  кризис системного характера, заметно  усилившийся в условиях ухудшения  макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшала положение  и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит  создание и развитие национальной системы  ипотечного кредитования.

2. Внедрение в деловой  оборот выдачи кредитов на  покупку жилья гражданам, имеющим  надежное обеспечение их возврата  в виде реальной собственности  (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

постоянный и существенный приток денежных средств на рынок  жилья;

оживить строительство и  сопряженные с ним секторы  промышленности;

сохранить и расширить  рабочие места;

повысить доходы населения  и бюджеты всех уровней.

3. Становление ипотеки  и системы ипотечного кредитования  в России осложнено такими  факторами, как:

недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

отсутствие государственной  поддержки и льготного налогообложения  для инвесторов, предоставляющих  долгосрочные кредиты;

недостаточная разработка законодательной  базы ипотечного кредитования;

отсутствие вторичного рынка  закладных.

4. Масштаб проблем развития  жилищного строительства и ипотечного  жилищного кредитования, а также  их сложность и комплексность  требуют при их решении использовать  программный подход, предпринимать  максимально быстрые действия  и всемерно использовать мировой  опыт, опираясь на международное  сотрудничество.

Успех конкретной программы  будет зависеть от привлечения в  эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных  ресурсов ипотечных и универсальных  банков, индивидуальных, корпоративных  и институциональных инвесторов.