Ипотечный кредит и перспективы его развития в России

4. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

5. Большое количество  административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

6. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. К сожалению,  на сегодняшний день работающей  и решающей проблемы населения  ипотеки в России пока нет.  Об этом свидетельствует статистика  ипотечных сделок, размер и структура  доходов населения. Только 4 процента жилья было куплено на банковские ипотечные займы. На рисунке 6 представлена доля приобретений гражданами квартир при помощи ипотечных схем в 2006 году в процентном выражении. Для сравнения, в странах Евросоюза этот показатель свыше 30 процентов, в США он превышает 50 процентов, а в России составила всего 4 процента.

Рисунок 6 - Доля приобретений гражданами квартир по ипотечным  схемам в 2007 году, в процентах

 

7. Высокие процентные  ставки на ипотеку для большинства  россиян, в связи с чем, ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

8. Непрозрачные источники  доходов граждан, значительный  удельный вес не декларируемых  доходов граждан. Документально  подтвердить свои доходы могут  не более 10-12 процентов потенциальных  заемщиков.

9. Недостаток долгосрочных  финансовых ресурсов банков. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности.

Основным фактором, сдерживающим успешную реализацию национального  проекта "Доступное жилье" являются низкие темпы жилищного строительства. Вторым по значимости препятствием - несовершенство законодательной базы. В частности, для развития системы жилищного  ипотечного кредитования прежде всего необходимо внести изменения в нормативные акты, обеспечивающие защиту интересов кредиторов и требуется доработка нормативных актов, обеспечивающих защиту заемщиков и инвесторов. На третьем месте по важности стоит необходимость внесения поправок как в законодательство, определяющее отношения в судебно-процессуальной сфере.

Трудности реализации проекта "Доступное жилье" вo многом связаны с его недостаточным ресурсным обеспечением, и в качестве важной проблемы отсутствие приемлемых механизмов рефинансирования

Следующим сдерживающим фактором развития нацпроекта является отставание в развитии инфраструктуры и системы  коммуникаций от потребностей строительной отрасли. Схематично факторы, сдерживающие успешную реализацию нацпроекта и ипотеки  в целом по мнению банкиров представлены на рисунке 7.

Рисунок 7 - Факторы сдерживающие успешную реализацию ипотеки.

В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки необходимо отразить причины недостаточно динамичного  увеличения количества и роста объемов  выдаваемых кредитов, которые заключаются  в следующем:

сохраняющаяся на высоком  уровне процентной ставка по ипотечным кредитам;

в структуре предложения  жилья наибольший удельный вес занимает так называемый первичный рынок  за счет различных форм долевого участия  в строительстве жилья, объекты  которого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки;

недостаточная информированность  продавцов жилья о сущности и  особенностях сделок купли-продажи  жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а  зачастую нежелание использовать официальные  механизмы денежных расчетов;

неподготовленность других участников рынка недвижимости и  в первую очередь агентств, использующие возможности жилищного ипотечного кредитования.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть  решение основных проблем: устранение имеющихся недостатков в законодательстве; слабое развитие и недостаточная  эффективность системы регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления; отсутствие ипотечных банков; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье.

Ипотечный рынок России живет  в ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования  и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные  служащие, домохозяйки и даже свободные  художники. Теории дальнейшего развития ипотеки и пути решения проблем  ипотечного кредитования многообразны, рассмотрим некоторые из них.

В развитии системы ипотечного кредитования важная роль принадлежит  государству. Задача государства сегодня заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Необходимо отметить, что  за государством остается функция обеспечения  жильем на условиях социального найма  тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье  в собственность даже с помощью  долгосрочного кредита и безвозмездных  субсидий, покрывающих часть стоимости  жилья.

Социальная ипотека - проект правительства России, который направлен  на обеспечение жильем социально  не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе "коммерческой ипотеки". Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении  жилищных условий.

Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - это льготная стоимость квадратного метра жилья. Преимущество социальной ипотеки также в том, что существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.

Рассмотрим предпосылки  создания и развития социальной ипотеки  в России и обратимся к исторической справке. Система жилищного финансирования в дореформенный период, т.е. до 1990г., являлась продуктом жилищной политики советского государства и заключалась  в централизованном распределении  бюджетных ресурсов для строительства  государственного жилья и его  бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение  жилищных условий.

В 1987 году доля государственных  капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 процентов, а средства населения - лишь 14,6 процента (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие  населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья  практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в  основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ с 1990 г. в  сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура  вводимых в эксплуатацию жилых домов  по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась  доля частного сектора, в то же время  государство перестало быть основным участником на этом рынке.

В общем объеме вводимого  в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые  находятся в государственной  и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 процентов, в  том числе доля предприятий федеральной  собственности уменьшилась до 9 процентов.

При этом непосредственно  за счет средств федерального бюджета  в 1998 году было построено всего 1,3 млн. кв. м. общей площади жилых домов, что составило 4,2 процента от общего объема вводимого жилья.

Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась  примерно в 3 раза за период с конца 1990 года по 1998 год и достигла 39,4 процента от общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Сформировался и быстро развивался рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья  и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся  в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда но формам собственности. В настоящее время 57 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5-2 процента квартир, находящихся в частной собственности.

Сокращающиеся бюджетные  ассигнования на строительство привели  к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам  жилья. В условиях недостаточного платежеспособного  спроса большей части населения  на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства.

В настоящее время развитие социальной ипотеки невозможно без  достаточного количества строящегося  жилья. В качестве одного из приоритета повышения доступности жилья  для населения в России реализовывается  национальный проект "Доступное  и комфортное жилье - гражданам России".

 

0

10

20

30

40

50

60

70

1990 г.

2003 г.

2004 г.

2005 г.

2006 г.

2007 г.

Рисунок 8 - Динамика объемов  жилищного строительства в России, млн., кв. м.

 

Динамика объемов жилищного  строительства в России, млн. кв. м. представлена на рисунке 8.

Задача национального  проекта "Доступное жилье" состоит  в том, чтобы сделать ипотеку  доступной каждому. Для этого  необходимо увеличить строительство  жилья, но пока темпы строительства  отстают от запланированных. Для сравнения: в 2006 году было введено 41,2 млн. кв. м., а в 2007 году - лишь 43,3 млн. кв. м., прирост составил около 6 процентов.

Во всех регионах реализуются  ипотечные программы, финансируемые  за счет бюджетных средств. Региональные власти выделяют ресурсы на субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам или на оплату заемщиком первоначального  взноса.

Перспективы развития ипотечного кредитования в  России

Развитие ипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной  части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных  основополагающих принципов:

1. Система ипотечного  жилищного кредитования в России  должна учитывать имеющийся международный  опыт. Она должна быть адаптирована  к российским макроэкономическим  условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты  населения России, пока еще с  настороженностью воспринимающего  ситуацию длительной зависимости  от банка-кредитора при ипотечном  кредитовании.

2. Одним из ключевых  требований следует отметить  необходимость обеспечения доступности  ипотечных кредитов для групп  населения не только с наиболее  высокими, но также и средними  доходами. При этом система ипотечного  кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть  полностью прозрачна и ясна  для понимания всеми участниками  процесса ипотечного кредитования.

3. Создаваемая система  ипотечного кредитования должна  носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование  привлеченных финансовых ресурсов  граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование  со стороны государственного  бюджета.