Самарский государственный экономический
университет
Кафедра «Финансы и кредит»
Курсовая работа
по дисциплине «Банковское дело»
на тему «Тема 19. Ипотечный
кредит и перспективы его развития в России.»
Выполнил(а):
студент (ка) 4 курса Финансы и кредит
(заочный факультет) специальности
«Финансы и кредит»
Научный руководитель:
ученая степень,звание, ФИО.
Оценка и дата защиты.
Самара 2011
Тема 19. Ипотечный кредит
и перспективы его развития в
России.
Введение…………………………………………………………………………………..стр.3
1.Ипотека и ипотечное кредитование…………………………………………………..стр.6
1.2 Формы ипотеки……………………………………………………………….стр.8
2. Механизм ипотечного кредитования,
его особенности……………………………..стр.9
3. Анализ российского и зарубежного
опыта ипотечного кредитования…………….стр.11
4. Проблемы и перспективы развития
ипотечного кредитования в банковской
сфере России………………………………………………………………………………………стр.29
Заключение…………………………………………………………………………………стр.42
Литература………………………………………………………………………………….стр.47
Введение
В настоящее время большой
интерес для нашей страны представляет
ипотечное кредитование, главная
цель которого - формирование эффективно
работающей системы обеспечения
доступным жильем российских граждан
со средними доходами, основанной на рыночных
принципах приобретения жилья за
счет собственных средств граждан и
долгосрочных ипотечных кредитов.
Приобретение собственного
жилья - первоочередная потребность
для каждой семьи: без удовлетворения
этой потребности нельзя говорить ни о
каких социальных приоритетах общества.
Исходя из этого, реализация
конституционных прав граждан на
достойное жилище рассматривается
как важнейшая социально-политическая
и экономическая проблема. От выбора
тех или иных подходов к решению
этой проблемы в значительной мере
зависят общий масштаб и темпы
жилищного строительства, реальное
благосостояние людей, их моральное
и физическое самочувствие, политические
оценки и мотивация поведения.
До перехода на рыночные
отношения основными источниками
пополнения жилого фонда страны являлись
государственное жилищное строительство
и строительство жилья предприятиями
и организациями, кооперативное
и индивидуальное строительство
играло вспомогательную роль. В условиях
сокращения бюджетного финансирования
строительства и обеспечения
населения жильем, основным источником
средств для приобретения жилья становятся
собственные средства населения, а также
кредиты банков, как это происходит в большинстве
экономически развитых стран мира.
При остром недостатке источников
финансирования жилищного строительства
потребность в жилье возрастает
и возникает потребность в
долгосрочных кредитах населению на
жилищное строительство, минимально подверженных
воздействию инфляции и максимально
обеспеченных своевременным возвратом.
Именно этим требованиям
отвечает ипотечный кредит, обеспеченный
залогом товарно-материальных ценностей.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует
о том, что при правильной организации
и ведении взвешенной государственной
политики ипотека постепенно трансформируется
в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени
определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения
платежеспособного спроса со стороны
населения активизируется новое
строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной
техники, появляются новые улучшенные
архитектурные проекты, происходит ускоренное
развитие многих смежных отраслей экономики.
Система ипотечного кредитования
занимает уникальное положение в
национальной экономике. Ипотека позволяет
привлечь значительную часть сбережений
населения и средств инвесторов
и направлять их в важнейшие отрасли
хозяйства, прежде всего связанные
с жилищным строительством. Благодаря
ипотеке можно задействовать
огромные финансовые средства, хранящиеся
на руках у населения в виде
наличной валюты.
Целью развития системы ипотечного
кредитования является, с одной стороны,
улучшение жилищных условий населения,
а с другой, стимулирование спроса
на рынке недвижимости и строительства.
Кроме этого поддержка государством
развития ипотечного кредитования является
одной из основных предпосылок достижения
реального экономического роста
в стране.
Возрастающая потребность
и недостаточная разработанность
теоретического и прикладного инструментария
ипотечного жилищного кредитования
обусловили выбор темы исследования.
В условиях реформирования экономики
России формирование жизнеспособной системы
ипотечного жилищного кредитования
является одной из актуальных задач,
как на макроэкономическом, так и на
микроэкономическом уровнях.
Целью дипломной работы является
анализ состояния ипотечного кредитования,
проблемы и перспективы его развития
в России.
Для достижения указанной
цели были поставлены следующие задачи:
раскрыть понятие и
сущность ипотеки, провести анализ банковских
операций, рассмотреть проблемы и
перспективы развития ипотечного кредитования
в России.
В работе были использованы
научно-практические исследования ведущих
отечественных специалистов в области
ипотечного жилищного кредитования;
аналитические обзоры и статистические
данные Госкомстата РФ; периодические
издания по данной проблеме; действующие
законы, постановления Правительства
РФ и другие нормативно-правовые документы.
В работе рассмотрены и
проанализированы процессы развития ипотеки
в России. Даны практические рекомендации
по разработке возможных схем внедрения
ипотеки на уровне отдельного региона,
а также выявлены современные тенденции
и проблемы развития ипотеки в России,
а также предложены возможные путей их
решения.
1.Ипотека и ипотечный кредит.
Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад)
- представляет собой залог недвижимости
для обеспечения денежного требования
кредитора- залогодержателя к должнику
(залогодателю).
Существует и другое
понятие ипотеки. Ипотека - это
кредит, полученный под залог
недвижимости.
В нашей стране порядок
осуществления ипотеки регулируется
законом РФ
«О залоге» и «Основными
положениями о залоге недвижимого
имущества - ипотеке».
В июле 1998 г. Государственная
Дума приняла Федеральный закон
«Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Этот закон - развитие существующих
положений о залоге вообще
и Положений Гражданского кодекса
РФ о залоге недвижимости в
частности. Закон об ипотеке
не вносит изменений в отношения
собственности, но создает четкую
процедуру залога недвижимого
имущества.
Главная цель закона
- повысить надежность и эффективность
пользования ипотеки как способа
обеспечения недвижимым имуществом
кредитных обязательств с односторонней
защитой интересов собственников
этого имущества.
Основные положения
закона следующие:
1) предусматривается (по
выбору сторон) заключение договора
об ипотеке как в традиционной
форме, без передачи прав залогодержателя
другим лицам, так и в форме
закладной, являющейся ценной
бумагой;
2) все ипотечные операции
подлежат государственной регистрации;
3) детально урегулированы
взаимоотношения сторон по договору
перехода прав на заложенную
недвижимость от залогодателя
к другим лицам в случае
ее дополнительного обременения
правами третьих лиц (последующий
залог, аренда);
4) может быть заложена
только та недвижимость, на которую
у владельца имеется право
на отчуждение или на продажу;
5) залог сельскохозяйственных
земель должен регулироваться
специальным законом.
Согласно статье 42 Закона
РФ «О залоге» ипотекой признается
залог предприятия, строения, здания,
сооружения или иного объекта,
непосредственно связанного с
землей, вместе с соответствующим
земельным участком или правом
пользования им.
Ипотека - это обеспечение
обязательства недвижимым имуществом,
при котором залогодержатель
имеет право, в случае неисполнения
залогодателем обязательства, получить
удовлетворение за счет заложен-
ной недвижимости. Для организации в системе
комитетов по управлению государственным
имуществом единого порядка решения или
вопросов о даче согласия на залог федеральной
государственной собственности, закрепленной
за федеральными предприятиями на праве
полного хозяйственного ведения,
Государственный комитет
РФ по управлению государственным
имуществом распоряжением N 890-р
от 21 апреля 1994 г. утвердил Временное
положение о согласовании залоговых
сделок. Однако оно не распространяется
на ипотеку и залог имущественных
прав. В соответствии с этим
положением федеральное предприятие
может осуществлять залог предприятия
в целом, его структурных единиц
и подразделений как имущественных
комплексов, а также отдельных
зданий и сооружений только
с согласия комитета управления
имуществом по месту нахождения
закладываемого предприятия. Имущество,
на которое установлена ипотека,
остается во владении и пользовании
залогодателя, т. е. должника.
В ипотечном договоре
предусматриваются различные варианты
взаимоотношений между залогодержателем
и залогодателем. Так, соглашением
может быть установлено право
залогодержателя пользоваться доходами
от заложенной недвижимости в
счет погашения кредита. Договор
может предусматривать значительную
свободу действий залогодателя:
возможность отчуждения заложенного
имущества с переводом на приобретателя
долга по обязательству, сдача
его в аренду; обременение его
новыми долгами и т. д. Договор
об ипотеке заключается в виде
закладной. Закладная должна быть
нотариально удостоверена и подлежит
государственной регистрации.
Договор об ипотеке
вступает в силу с момента
регистрации закладной. Ипотека
может быть установлена на:
- земельные участки;
- предприятия, здания
и иное недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской
практике;
- жилые дома и квартиры;
- дачи, садовые дома, гараж
и другие строения;
- незавершенное строительство;
- иное недвижимое имущество.
На регистрацию ипотеки
представляется заявление залогодержателя,
закладная, документы, названные
в закладной, в качестве приложения
к ней, доказательства уплаты
государственной пошлины за регистрацию.
- Формы ипотеки
В странах с развитой рыночной
экономикой ипотека как вид кредита
существует в разных формах:
- кредит с «шаровым»
платежом;
- «пружинный» кредит
с выплатой только процентов;
- ипотека ролл-оверная;
- кредит с частичной
амортизацией;
- самоамортизирующийся кредит;
- кредит с переменной
нормой процента;
- кредит с младшими
закладными;
- кредит с участием.
Кредиты с «шаровым»
платежом предусматривают крупный
итоговый платеж по долгу, известный
как «шаровой» платеж. В течение
нескольких первых месяцев или
лет основная сумма либо вообще
не погашается, либо погашается
лишь малая ее часть. Затем
наступает срок выплаты всего
остатка. Владельцы недвижимости
обычно стремятся заранее договориться
о новом финансировании с тем,
чтобы при наступлении срока
«шарового» платежа не лишиться
собственности из-за несоблюдения
своих обязательств.
Ипотечные кредиты
с «шаровым» платежом могут
быть структурированы тремя основными
путями:1. Замораживание процентных
выплат вплоть до истечения
срока кредита; 2.Выплаты одних
только процентов, затем - «шаровой»
платеж; 3.Частичная амортизация
с итоговым «шаровым» платежом.
2. Механизм ипотечного кредитования,
его особенности.
Мобилизация
кредитных ресурсов для осуществления
ипотечного кредитования проводится
с помощью выпуска особого
вида ценных бумаг — залоговых
бумаг, обеспечением которых служит
заложенная в банке недвижимость.
Продажа этих ценных бумаг
дает банку средства для предоставления
ипотечных займов. Залоговые бумаги
являются надежными долговыми
обязательствами банка, которые
приносят твердые проценты. В
залоговой бумаге же отмечается
имущество (недвижимость), к которому
данный документ относится. Как
и другие ценные бумаги, залоговые
бумаги могут быть в любой
момент проданы по биржевому
курсу. Ипотечные банки передают
залоговые бумаги на биржу
для свободной продажи.
Неотъемлемой составной залоговой
бумаги является так называемая
купонная книжка, которая состоит
из отдельных купонов, на которых
обозначены суммы выплаты процентов
и дата их выплаты. Держатель
залоговой бумаги получает проценты
за предъявление соответствующего
купона. Залоговые бумаги выпускают
разными купюрами сроком на 10-15 лет. Они
могут быть или на предъявителя, или именные.
В процессе поиска новых источников формирования
кредитных ресурсов ипотечные банки широко
диверсифицируют свою деятельность.
Необходимым условием предоставления
ипотечного кредита является предъявление
заемщиком в банк документов, которые
подтверждают его право собственника
на имущество, которое выступает как обеспечение
займа. В западных странах распространены
займы на куплю нового дома к моменту продажи
заемщиком его старого дома; займы на приобретение
клиентом банка своего первого дома и
т.п. Ипотечный банк предоставляет своим
клиентам детальную информацию о том,
как правильно выбрать заем и страховку,
о порядке приобретения дома и т.п. Банк
устанавливает размер минимальной суммы
ипотеки. Безусловно, что далеко не
каждый земельный участок может быть объектом
ипотеки. Ипотечные банки стремятся работать
с лучшими или средними по качественным
характеристикам (плодородие, местонахождение
и т.п.) землями, и это закономерно. Ипотечному
банку законодательно запрещается заниматься
куплей-продажей земельных участков.
Одной из важнейших экономических проблем
ипотечного кредитования является точная
и правильная стоимостная оценка заложенной
недвижимости. В случае слишком высокой
оценки земли и недвижимости в деятельности
ипотечных банков могут возникать финансовые
трудности. Для вычисления стоимости земельного
участка ипотечные банки разрабатывают
соответствующие инструкции. Как
правило, в законодательном порядке устанавливается
норма, по которой ипотечные займы могут
предоставляться лишь под земельные участки,
приносящие их собственнику стабильный
доход. При ипотеке здания или сооружения
предметом залога в Украине вместе с ними
становится также право на пользование
земельным участком, на котором расположены
указанные объекты. В этих случаях при
обращении взыскания на предмет залога
покупатель здания, сооружения должен
иметь право на получение земельного участка.
Недвижимость считается заложенной на
основе передачи собственником права
собственности на нее (ипотеки) кредитору.
Экономическая и юридическая сущность
ипотеки не изменяется, если заложенный
объект продается или каким-нибудь другим
путем (например, наследование) переходит
к другому собственнику. Залоговые права
заносят в специальный реестр, который
находится под контролем государственного
доверенного лица. Своей подписью на залоговой
бумаге он подтверждает наличие необходимого
покрытия. Условия, на которых ипотечный
банк может предоставить кредит, зависят
от состояния того сегмента рынка ценных
бумаг, на котором осуществляется обращение
залоговых бумаг и ипотечных облигаций.
В случае снижения процента по этим ценным
бумагам, как правило, уменьшается процент
по ипотечному кредиту. По залоговым бумагам
банк платит процент их держателям. При
этом перед банком возникает проблема
разрыва во времени между выплатой процентов
по залогу и поступление процентов за
ипотечный кредит. Ипотечный банк не может
ставить себя в заранее невыгодное финансовое
положение, выплачивая процент по залоговым
бумагам еще до того, как начнут поступать
платежи по кредиту. Долгосрочный характер
ипотечного кредита обуславливает механизм
погашения займа и выплаты процентов из
текущих доходов заемщиков и небольшими
взносами.