Аналогичные схемы
применяются и другими ипотечными
агентствами. Например, с «Санкт-Петербургским
ипотечным агентством» подписали
соглашение о взаимодействии
в области развития ипотечного
кредитования 19 банков. По этому
соглашению задача банка –
найти покупателя квартиры и
выдать ему кредит в рублях,
в размере не менее 30% и не
более 70% от рыночной стоимости
приобретаемой квартиры, на срок
до 25 лет, под 15% годовых. После
этого в течение недели ипотечное
агентство выкупает у банка
кредит. То есть возвращает ему
деньги, которые он дал заемщику.
При гарантиях правительства
уровень доходности ипотечных облигаций
будет близок к доходности федеральных
ценных бумаг с фиксированной
доходностью. В настоящее время
доходность на рынке по двум трехлетним
ГКО-ОФЗ составляет 15 – 17%. По последним
расчетам АИЖК, уровень доходности
по ипотечным бумагам должен быть
выше. АИЖК планирует ввести стандарт
кредитования для привлечения денег непосредственно
в строительство жилья, поскольку на этапе
возведения стоимость площади гораздо
более низкая, и покупателям потребуется
значительно меньше денег на приобретение
квартир. АИЖК рассматривают формирование
и развитие рынка ипотечных ценных бумаг,
а также различных финансовых инструментов,
базовым обеспечением которых является
ипотечное покрытие, как одно из приоритетных
направлений в своей деятельности (подробнее
на сайте www.deniskredit.ru).
Анализ Концепции развития
системы ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации,
Закона об ипотеке, Федерального
закона «Об ипотечных ценных
бумагах» и Федерального закона
«Об инвестиционных фондах» позволяет
сделать вывод, что в России
создаются четыре механизма рефинансирования
ипотечных кредиторов: самостоятельное
рефинансирование ипотечных кредиторов;
рефинансирование ипотечных кредиторов
через операторов вторичного
рынка ипотечных кредитов; рефинансирование
ипотечных кредиторов через систему
коллективных инвестиций; рефинансирование
ипотечных кредиторов через систему
участия.
Три из четырех создаваемых
в России моделей рефинансирования
ипотечных кредиторов основаны
на передаче ипотечным кредитором
своих прав из основного договора
и договора об ипотеке новому
кредитору. Данная передача совершается
в форме заключения договора
цессии прав из основного договора
и договора об ипотеке или
путем передачи прав по закладной.
Анализ некоторых наиболее распространенных
типов, связанных с ипотекой
securities, позволяет сделать вывод о коренном
различии в правовой природе ценных бумаг
по российскому праву и ценных бумаг англо-американской
системы (securities). Следует отметить условность
перевода на русский язык понятия «securities»
как «ценные бумаги». В классическом двухуровневом
варианте (с включением в систему вторичного
рынка ценных бумаг) система ипотечного
кредитования для внедрения в России имеет
ряд принципиальных сложностей, таких
как:
– отсутствие развитого
рынка ценных бумаг;
– проблема ликвидности
ипотечных обязательств на вторичном
рынке;
– обеспечение банков
долгосрочными дешевыми кредитными
ресурсами;
– проблема организации
механизма рефинансирования, при
котором обеспечивались бы минимальные
ставки по кредитам для населения
и экономически привлекательные
для инвесторов процентные ставки
по ипотечным ценным бумагам,
которые обеспечены, в свою очередь,
низкопроцентными кредитами.
На основании изложенного,
делается вывод: двухуровневая
модель рынка ипотечного кредитования,
используемая в странах англо-саксонской
системы права, не может в
чистом виде применяться в
России по целому ряду причин.
Во-первых, принципиальная разница
в концепции прав собственности.
Во-вторых, невозможность в российских
условиях решения важнейшей задачи
– перераспределения рисков. В-третьих,
американская модель основывается
на предоставлении регулятивных
и контрольных публичных полномочий
отдельным операторам вторичного
ипотечного рынка, которыми являются
созданные государством лица: государственная
корпорация Джинни Мэй (Government National Mortgage
Association – GNMA), по обязательствам которой
правительство США несет ответственность
всеми имеющимися в его распоряжении средствами,
и так называемые «псевдогосударственные»
корпорации – Фэнни Мэй и Фрэдди Мак, по
обязательствам которых правительство
США хотя ответственности и не несет, но
чью деятельность регулирует и контролирует.
Организация вторичного рынка ипотечного
кредитования в России требует принципиально
иных подходов, основывающихся на континентальной
системе права. Современные российские
социально-экономические условия делают
проблематичной реализацию англо-саксонского
варианта залога, предпочтительнее более
надежный для кредитора, инвестора, страховой
компании и прочих субъектов жилищного
рынка способ в соответствии с романо-германской
(европейской) традицией.
В России сегодня отсутствуют
важнейшие инструменты, на которых
стоит вся западная ипотека. «Длинные»
деньги на 60% обеспечиваются акциями, муниципальными
и корпоративными облигациями. Швейцарцам,
например, именно благодаря наличию
такого ассортимента инструментов удалось
создать крайне дешевую систему
кредитования. Ипотечные облигации и
институт вторичного ипотечного рынка
– это именно те механизмы, которые позволяют
операторам первичного ипотечного рынка
привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы.
Сегодня банки, реализующие ипотечные
программы, ориентируются на свои средства,
бюджетные деньги либо на средства международных
инвесторов. Система ипотечного жилищного
кредитования в России, это система, включающая
в себя несколько сегментов:
– рынок недвижимости,
обладающий необходимыми характеристиками
для участия в ипотечном кредитовании;
– первичный рынок
ипотечных кредитов, охватывающий
всю совокупность деятельности
кредиторов и должников, вступающих
между собой в соответствующие
обязательственные отношения, при которых
должник (залогодатель) в качестве способа
исполнения предоставляет, а кредитор
(залогодержатель) принимает в залог недвижимое
имущество. Чем стабильнее рынок недвижимости,
тем охотнее банки берут недвижимость
в залог, расширяя оборот и снижая процентные
ставки по кредиту;
– вторичный рынок
ипотечных кредитов, обеспечивающий
передачу прав по закладным
и ипотечным кредитам (продажа
уже выданных ипотечных кредитов),
а также реинвестирование выданных
ипотечных кредитов. Вторичный рынок
является связующим звеном между
кредиторами на первичном ипотечном
рынке и инвесторами на рынке
ипотечных ценных бумаг, обеспечивая
аккумуляцию денежных средств
инвесторов и направляя финансовые
потоки (через выпуск облигаций
и их размещение на фондовом
рынке) в ипотечные кредиты.
Вторичный рынок ипотечного кредитования
– явление сложное и многоплановое,
обладающее большой спецификой.
Система вторичного рынка в
России, по мнению Дениса Александровича
Шевчука, внешне очень похожа
на американскую: банки выдают кредиты,
продают их агентствам, агентства получают
средства от инвесторов. Но внутренне
она принципиально другая, ибо в отличие
от американской, перекачивающей на ипотечный
рынок сбережения граждан, хранимые у
институциональных инвесторов, наша перекачивает
на этот рынок бюджетные средства. Однако
если на этих принципах будет создана
развитая система, то жилищный рынок России
окажется полностью зависимым от притока
бюджетных средств. Стремление расширить
узкий рынок вынуждает агентов прибегать
к поддержке государства. Потраченные
ресурсы не приносят должных результатов,
как следствие, федеральному и региональным
правительствам приходится искать иные
пути решения проблемы. Практика отечественных
и зарубежных кредитных организаций применения
ипотечного кредитования, ее законодательное
регулирование привлекают сегодня внимание
многих. Между тем адаптация правового
зарубежного опыта ни в коей мере не предполагает
его прямого заимствования без учета отечественной
специфики формирования смешанной экономики.
Такой подход тем более неправомерен,
так как у России имеется и свой собственный
богатый опыт ипотечного кредитования
жилищного строительства, получившего
свое наибольшее развитие в XIX и начале
XX веков.
Однако необходимо решение
вопросов организации целостной
системы ипотечного кредитования, включающей
рефинансирование ипотечных кредитов
и механизмы регулирования вторичного
рынка ипотечного кредитования. Создание
массового рынка жилья в России
должно опираться на самые простые
формы ипотечных институтов, например
развитие первичного рынка. Привлекая
кредитные ресурсы для ипотечных
ссуд, кредитные организации в качестве
обеспечения под эти ресурсы могут использовать
собственный капитал или заемные средства.
Бесспорно, в России
сегодня необходима система ипотечного
жилищного кредитования, состоящая
из системообразующих элементов.
В частности, сторонам еще предстоит
разработать четкие инвестиционные
проекты, концепцию ипотечного
кредитования и строительства
жилья. Только тогда можно рассчитывать
на ее эффективность.
4. Проблемы и перспективы развития
ипотечного кредитования в банковской
сфере России.
До определенного момента
развитие ипотечных операций сдерживалось
неблагоприятными макроэкономическими
условиями: высокими темпами инфляции,
нестабильностью курса рубля, низким
уровнем доходов населения. В
последние три года ситуация изменилась:
объемы предоставленных кредитов активно
растут, число банков - участников рынка
постоянно увеличивается, ставки по
кредитам продолжают снижаться. Однако
вклад ипотечных операций в финансирование
покупок жилья в России остается
крайне низким.
Развитие ипотечного кредитования
принято оценивать в виде доли
в объеме ВВП и как отношение
ипотечных сделок к общему количеству
сделок купли-продажи жилой недвижимости.
Совокупный объем ипотечных кредитов
и займов, выданных кредитными и не
кредитными организациями не превышал
1 процент ВВП. По данному показателю Россия
сильно уступает другим развитым странам,
для сравнения: в США она составляет 55
процента, в странах Евросоюза - более
30 процентов. О массовости ипотеки в России
можно будет судить лишь в том случае,
если доля ипотечных кредитов в ВВП страны
составит порядка 5-7 процентов. Доля ипотечных
кредитов к ВВП в разных странах на 01.01.2008
г. представлена на рисунке 5.
Рисунок 5 - Доля ипотечных
кредитов к ВВП на 01.01.2008 г.
Жилищная проблема в России,
обеспечение населения жильем является
социально-экономической проблемой.
Около 77 процентов россиян хотели
бы улучшить свои жилищные условия, и
только около 10 процентов располагают
достаточными доходами, чтобы с помощью
ипотечного кредита приобрести жилье.
Развитие жилищной ипотеки
в России сегодня сдерживается рядом
основных факторов:
1. Ограниченный платежеспособный
спрос населения. По оценкам
Минэкономразвития России, даже
при самых "либеральных"
параметрах, максимальная граница
доступности для населения России
составит не более 10 процентов.
Стимулирование покупательской
способности населения за счет ипотеки,
без симметричных мер по стимулированию
строительства жилья ведет к
росту цен на жилье и затрудняет
решение жилищной проблемы. Из-за роста
цен на жилье возможно значительное
смещение интереса заемщиков к продуктам,
предоставляемым на цели индивидуального
жилищного строительства. Основными
негативными факторами останутся
снижение предложения на рынке жилья
и рост цен на него.
В целях ограничения роста
цен на жилье необходим опережающий
рост предложения жилья по сравнению
с ростом ипотечных кредитов. Для
решения необходимо снизить дополнительные
расходы на оформление ипотечного кредита,
а на рынок предоставить новые
кредитные продукты. В данном случае
рынок ипотечного кредитования, должен
будет расти за счет увеличения числа
организаций, предоставляющих населению
ипотечные займы.
2. Низкие темпы разработки
и совершенствования законодательства
о недвижимости и несогласованность
правовых актов между собой.
Так, например, очевидно, какое большое
значение для развития рынка
жилья имеет земельное законодательство.
Однако Земельный кодекс РФ
на момент его принятия в
2000 году содержал не менее чем
в 29 статьях отсылки на законы
или нормы, которые еще предстояло
создать. В 2003 году положение
мало изменилось. Только в июле
2003 гола Правительство РФ внесло
крайне важный для развития
жилищного строительства законопроект
"О переводе земель из одной
категории в другую".
Необходимо также отметить,
что до настоящего времени многие
федеральные законы, содержащие нормы,
регулирующие в той или иной мере
отношения, связанные с недвижимостью,
имеют массу недоработок.
3. Неразвитость инфраструктуры
рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными
участниками жилищного рынка являются
строительные компании, банки, производители
строительных материалов, страховые компании,
риэлтерские и оценочные агентства. При
фактическом наличии данных структур
в России не отлажена технологическая
схема их взаимодействия и, как следствие,
невысока эффективность системы в целом,
завышены расходы при совершении сделок.