В случае невозвращения
займа собственником залогового
имущества становится заимодатель
— ипотечный банк. Отрицательно
влияет на развитие ипотечного
кредита инфляция. В условиях
ускорения инфляционных процессов
задолженность погашается все
более обесцененными деньгами. Ипотечный
кредит является составной частью
стабильной национальной экономики.
3. Анализ российского и зарубежного
опыта ипотечного кредитования.
Зарубежный опыт ипотечного
кредитования жилья
Ипотечное кредитование широко
известно в иностранной практике.
Это сложная, многогранная система,
которая может быть связующим
звеном между ограниченными финансовыми
возможностями граждан и потребностью
в самом насущном – жилище. В
свое время развитые страны использовали
свои программы ипотечного кредитования
в качестве толчкового инструмента
в преодолении экономической
депрессии и дальнейшего развития
через запуск финансовых рынков. Последствия
великой депрессии 1930-х годов
в США, Второй мировой войны в
Европе привели к тому, что правительства
большинства стран осознали важность
решения жилищных проблем населения
в качестве стимулирующего воздействия,
влекущего экономическое возрождение
страны. Формирование рынка долгосрочных
ипотечных кредитов являлось основной
ролью и задачей государства.
Роль и масштабы участия государства в
развитии системы жилищного кредитования
каждой страны зависят от степени зрелости
используемой ипотечной модели и от подхода,
примененного к ее построению. Так, в США
на этапе становления современной ипотечной
системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство
не только формировало законодательные
основы функционирования ипотечной системы,
но и непосредственно создавало специализированные
институты вторичного ипотечного рынка,
отвечающие за эффективное функционирование
всей ипотечной системы страны, ее унификацию,
а также за достижение стратегических
целей экономического развития государства
(Шевчук Д.А. Стратегический менеджмент.
Учебное пособие.– Ростов-на-дону: Феникс,
2006), обусловленных развитием системы
ипотечного кредитования. На сегодняшний
день в США, благодаря эффективному использованию
государством механизмов ипотечного кредитования
в качестве инструментов макроэкономической
политики, почти 18% общенационального
продукта формируется под воздействием
строительства недвижимости, продажи
коммерческого жилья, развития рынка недвижимости,
продажи и развития различных залогов,
связанных с недвижимостью, а также перепродажи
средств, которые используют для строительства.
Только численность персонала, связанного
с обслуживанием рынка недвижимости, составляет
примерно 6,9 млн. человек (5,3% от всего работающего
населения в США). Ежегодный оборот финансирования
жилья составляет 300 – 400 млрд. долл., а
общая сумма неоплаченного кредита на
эти цели в конце 1999 года достигала примерно
3 триллионов долларов.
В США эти функции
выполняют в основном государственные
организации или организации,
пользующиеся поддержкой федерального
правительства. Основными финансовыми
учреждениями в США, инициирующими
ссуды под залог недвижимого
имущества, являются: ссудо-сберегательные
ассоциации (ССА); ипотечные банки,
действующие как отделения коммерческих
банков; коммерческие банки; взаимосберегающие
(кооперативные) банки, формирующие свои
депозиты из временно свободных средств
населения; кредитные союзы (специализированные
сберегательные учреждения). Рынок жилья
в США обслуживают в основном 2 вида кредита:
строительный заем и ипотечный кредит.
Обычная схема финансирования жилья через
строительный заем организована следующим
образом. Подрядная фирма берет в коммерческом
банке строительный заем. На эти деньги
выполняются проектные и строительные
работы. Покупатель для приобретения дома
(квартиры) получает в финансовом учреждении
ипотечную ссуду, обеспечением которой
служит недвижимое имущество, включая
покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется
закладной или актом передачи в опеку
– документами, по которым в случае неуплаты
долга по ссуде право собственности на
недвижимость переходит к кредитору. Заемщик
в течение 6 – 24 месяцев сохраняет право
выкупа имущества при условии полной оплаты
долга (подробнее на сайте Система социальной
поддержки заемщиков наиболее отрегулирована
в Германии. Идея создания ипотечного
кредитования как системы государственного
масштаба зародилась в этой стране еще
в средние века. Земля в ту пору представляла
собой надежнейший из всех возможных залогов,
поскольку не могла ни пропасть, ни быть
уничтоженной во время военных сражений
(Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит.
Банки. Курс лекций в конспективном изложении:
Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика,
2006). Вкладчики стройсберкасс Германии
получают ежегодные премии за свои сбережения
(до 10% к накопленной сумме). После получения
жилищного кредита государство использует
прямые (денежные дотации при погашении
процентов), например погашение части
кредита при рождении в семье заемщика
ребенка, и непрямые (налоговые льготы)
формы помощи заемщику, в зависимости
от имущественного состояния, состава
его семьи и т.п. В ряде других стран субсидии
определяются целевыми государственными
и муниципальными программами для различных
категорий заемщиков. В Великобритании
[40 - Закон 1995 г. Англии «О международном
частном праве» (различные положения).],
Германии, Франции, характерна большая
активность частных корпораций в качестве
посредников на рынке ипотечных облигаций.
Причина в том, что в Европе государственное
регулирование ипотечного рынка направлено
в большей степени на поддержку кредитующих
организаций (предоставление налоговых
льгот, льготных кредитов), а в США оно
в основном концентрируется на развитии
рынка ипотечных бумаг и поддерживает
организации, обеспечивающие его инфраструктуру.
В Великобритании [41 - Трактат о законах
и обычаях Англии, называемый Глэнвилл.]
еще с прошлого столетия успешно функционирует
система строительных обществ [42 - Иногда
американские и английские ссудосберегательные
ассоциации (ССЛ, saving and loan associations) также
называются строительными обществами.
В прошлом они соответствовали определению,
данному в тексте. Однако нынешние ССЛ
выдают ссуды как на строительство жилья,
так и на многие другие цели и необязательно
своим вкладчикам. В современной англоязычной
литературе принят термин «rotating sayings and
credit association» (сокращенно – ROSCA), иногда
переводимый как «общество взаимного
кредитования».]. Механизм их работы немного
похож на деятельность немецких, но для
получения жилищного кредита не обязательно
быть вкладчиком строительного общества.
В последние годы в результате либерализации
банковского законодательства Соединенного
Королевства деятельность строительных
обществ все больше пересекается с деятельностью
коммерческих банков. Строительные общества
в Англии служили массовым ипотечным институтом
70 лет. Затем они в 1845 году были преобразованы
в розничные банки, специализирующиеся
на жилищном кредите.
Интересен опыт Венгрии,
где процентная ставка снижена
до 6 – 7%, благодаря программе
значительного ее субсидирования.
Обобщая опыт развития ипотечного кредитования
в зарубежных странах, следует отметить,
что именно ипотечное кредитование явилось
одним из основных факторов экономического
развития в США (новый курс Рузвельта),
в Германии (послевоенные реформы Эрхарда),
в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы
Пиночета). Практика применения ипотечного
кредитования отечественных и зарубежных
кредитных организаций, ее законодательное
регулирование привлекают сегодня внимание
многих [43 - ЕТК США, Restatement (Second) Conracts]. Во
всем мире технология инвестирования
в жилищную сферу строится на трех основных
принципах: контрактные сбережения; ипотечное
кредитование; государственная поддержка.
Сравнительный анализ российского и зарубежного
опыта залогового кредита и, прежде всего,
ипотеки – ключ к разработке основ концепции
залогового кредитования в России. Обращение
российских кредитных организаций к ипотеке
является отражением их стремления использовать
в своей деятельности апробированные
в мировой практике финансовые инструменты,
в том числе и жилищные ипотечные кредиты.
В настоящее время, после принятия в прошлом
году федеральных законов по законодательному
обеспечению формирования рынка доступного
жилья, жилищное ипотечное кредитование
необходимо и в России рассматривать как
систему, выполняющую определенные социально-экономические
функции в государственной политике страны.
Развернутая, поддерживаемая государством
система жилищного ипотечного кредитования
может весьма эффективно влиять на разрешение
проблем жилищного инвестирования. К мировым
классическим моделям ипотечного кредитования
относятся, например:
1.1. Одноуровневая модель
ипотечного кредитования.
Такая модель уже
долгое время действует в ряде
западно-европейских стран – Дании, Германии,
Франции и т.д. Заметим, что подобная система
существовала в дореволюционной России.
В этой модели кредиторами,
как правило, являются специально учрежденные
кредитные организации – ипотечные
банки [44 - Кредитная организация
– это юридическое лицо, которое
для извлечения прибыли как основной
цели своей деятельности на основании
специальной лицензии Центрального
банка РФ имеет право осуществлять
банковские операции в соответствии
с Законом РФ от 2 декабря 1990 г. №
395-1 (с посл. изм.) «О банках и банковской
деятельности». Кредитная организация
образуется на основе любой формы собственности
(в том числе с привлечением иностранного
капитала), предусмотренной гражданским
правом, как хозяйственное общество. Кредитные
организации подразделяются на банки,
имеющие исключительное право на осуществление
всего спектра банковских операций (привлечение
во вклады денежных средств физических
и юридических лиц; размещение указанных
средств от своего имени и за свой счет
на условиях возвратности, платности,
срочности; открытие и ведение банковских
счетов физических и юридических лиц),
и небанковские кредитные организации,
имеющие право осуществлять отдельные
операции. Допустимые сочетания банковских
операций для небанковских кредитных
организаций устанавливаются Центральным
банком Российской Федерации.Кредитные
организации подлежат государственной
регистрации в Центральном банке Российской
Федерации, который выдает кредитной организации
лицензию на осуществление банковских
операций.], а рефинансирование кредитов
здесь может происходить двумя путями:
1) за счет эмиссии ипотечных
ценных бумаг (ИЦБ) на основе
пулов закладных, которую осуществляют
сами банки, продавая впоследствии
ИЦБ (в частности, ипотечные
облигации – ИО) на фондовом
рынке различным инвесторам, замыкая
таким образом ипотечный процесс на одном
уровне ипотечной системы;
2) за счет продажи закладных,
организованных или не организованных
в пулы и выставляемых банком
на первичный рынок ценных
бумаг.
Для первичного рынка
ипотечного кредитования такими
сделками являются сделки по
выдаче кредитов (займов), залогу
недвижимого имущества, по обращению
взыскания на заложенное имущество
и его продаже в случае ненадлежащего
исполнения или неисполнения
заемщиком его обязательств, а
также сделки по страхованию
предмета залога. Для вторичного
рынка ипотечного кредитования
при одноуровневой системе это
будут выпуск эмиссионных ценных
бумаг, обеспеченных ипотечными
активами, а также сделки по
размещению этих ценных бумаг.
При одноуровневом рефинансировании банк
сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого
механизма характерно соединение функций
эмитента ипотечных облигаций, кредитора,
управляющей компании по обслуживанию
ипотечных кредитов и ипотечных облигаций
в одном лице – в банке. Выдавший ипотечный
кредит банк (специализированная ипотечная
кредитная организация) самостоятельно
рефинансирует ипотечные кредиты за счет
выпуска ценных бумаг облигационного
типа – закладных листов. Закладные листы
хотя и представляют собой ценные бумаги
типа облигаций, но регулируются специальным
законодательством о закладных листах.
Выпуск и обращение закладных листов отличаются
от регулирования выпуска облигаций. За
эмитентами закладных листов установлен
строгий государственный контроль, выпуск
и обращение закладных листов также контролируются
государством. Введение одноуровневой
системы ипотечного кредитования, безусловно,
потребует принятия специального федерального
законодательства. Закладные листы в
отличие от обыкновенных облигаций имеют
специальное обеспечение. В виде обеспечения
закладных листов выступает занесенное
в специальный регистр имущество – ипотечные
кредиты, отвечающие законодательно определенным
требованиям. Обеспечение закладных листов
может быть заменено на иное, но только
в соответствии с законодательно утвержденным
перечнем. Деятельность эмитентов закладных
листов, как правило, законодательно ограничена
выдачей ипотечных кредитов и иными операциями,
характеризующимися невысокой степенью
риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые
«закладной лист», не может ни один другой
эмитент, кроме поименованных в законе.
Деятельность ипотечных банков строго
контролируется государством и органами
банковского надзора. Согласно традициям
романо-германского права, суть классической
ипотеки заключается в создании (учреждении)
залогодателем-собственником имущества
производного залогового права, носящего
обеспечительно-взыскательный характер
(lien theory), и отчуждении этого права в пользу
кредитора-залогодержателя, подтверждаемом
письменным договором ипотеки, подлежащим
нотариальному заверению (в России отменено
ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ «О внесении
изменений в Федеральный закон „Об ипотеке
(залоге недвижимости)“, абз. 3 п. 1 ст. 20
[45 - Собрание законодательства Российской
Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 42]) и/или
государственной регистрации. Баланс
интересов при таких взаимоотношениях
смещен в пользу залогодателя-должника,
который остается собственником заложенного
имущества до момента его взыскания (продажи)
до погашения невыполненного основного
обязательства, как правило, на основании
решения суда. В отличие от англо-саксонской
модели ипотечного кредитования, где участники
тесно взаимосвязаны между собой, а следовательно,
невыполнение обязательств одним из участников
рынка ипотечного кредитования ведет
к неисполнению обязательств другими
его участниками («эффект карточного домика»),
европейская модель более устойчива. В
условиях нестабильной экономической
ситуации эта модель была бы более предпочтительна
для России. Основными достоинствами одноуровневой
модели служат ее легкая интегрируемость
в национальное российское законодательство;
дешевизна ее организации и контроля над
ней по сравнению с двухуровневой моделью;
отсутствие необходимости страховать
кредитно-финансовые риски, прибегать
к услугам рейтинговых агентств, а также
отсутствие затрат на выплату агентских
вознаграждений обслуживающим кредит
банкам и т.п., что в конечном счете существенно
снижает стоимость кредита для залогодателей.
Кроме того, одноуровневая
модель более проста в законодательном
регулировании. Для ее функционирования,
правда, требуется принятие правовых
актов на федеральном уровне,
но с учетом того, что гражданское,
банковское законодательство и
законодательство о ценных бумагах
отнесены к компетенции РФ, непреодолимых
препятствий на этом пути нет.
С учетом действующего законодательства
РФ одноуровневая ипотека предполагает
наличие следующих обязательных участников:
1) ипотечные банки или иные ипотечные
кредитные организации; 2) страховые компании,
осуществляющие страхование заложенного
имущества; 3) компании по работе с недвижимостью.
Одноуровневая модель ипотечного кредитования
гораздо ближе российскому законодательству.
Будет ли работать
она в России, пока не ясно.
Модель депозитного института
(модель сберегательного банка и
накопительных счетов). Система контрактных
сбережений получила широкое распространение
в ряде западноевропейских стран, например
во Франции, Германии, Австрии, Скандинавии.
Данная система организации жилищного
кредитования является замкнутой и, соответственно,
одноуровневой (www.denisshevchuk.narod.ru).
В немецкой модели
вкладчик заключает со специализированным
кредитным учреждением (в дальнейшем
будем называть его ипотечно-сберегательным
банком – ИСБ) договор, по которому обязуется
в течение определенного срока регулярно
увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной
величины. В свою очередь, ИСБ берет на
себя обязательство по истечении этого
срока выдать ипотечный кредит вкладчику.
Ставки по вносимому депозиту и по получаемому
ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии
роль ИСБ выполняют строительно-сберегательные
ассоциации, в США – ссудно-сберегательные
ассоциации, в Великобритании – строительные
общества (ССА, saving and loan associations).
Применяемая модель в России
внешне очень похожа на немецкую, однако
внутренне схема имеет принципиально
иное содержание. Средства, которые выплачивает
клиент в ходе периода накопления, используются
не на выдачу кредитов тщательно проверенным
заемщикам, а на финансирование строительства
некоего жилого дома. Инициатива при этом
варианте привлечения средств принадлежит
застройщикам. Средства, которые используются
для выдачи кредитов, – это не средства
других клиентов, находящихся в процессе
накопления, а собственные средства застройщика.
Инвестирование ипотечного процесса в
данной схеме осуществляется без создания
специальных ипотечных банков и участия
инвестиционных компаний путем организации
замкнутого цикла, когда население в течение
нескольких лет накапливает свои средства
на депозитном счете в сберегательном
банке (учреждении) для приобретения жилья
в будущем, а банк, аккумулируя, таким образом,
авансы, использует их для выдачи ипотечных
кредитов в текущий момент другим заемщикам.