Ипотечное кредитование: характеристика и порядок предоставления ссуд

 

По данным таблицы 2.2, изобразим  диаграмму, расположенную на рисунке 2.2:

Рис. 2.2. Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2008-2010гг

 

Анализируя данные вышеприведенной  диаграммы можно сделать выводы о том, что в основном население  оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки  от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка  России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность  оформить кредит на большую сумму, так  как с увеличением срока, увеличивается  возможность получения кредита  более крупной суммы. А при  возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные  на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Далее рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов по кварталам  за четыре года, для выявления динамики спада и роста по данному виду кредита в виде таблицы 2.3.

Таблица 2.3 

Объем выданных ипотечных  кредитов за 2008-2010гг.

Кредиты	2008г. (тыс. руб)				2009г. (тыс. руб)				2010г. (тыс. руб)
	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.
Ипотечный кредит	55 183	69 170	75 816	97 887	117 569	103 042	81 200	74 469	38 436	47 385	50 345	63 864

 

Представим данные таблицы 2.3 на рисунке 2.3:

Рис. 2.3. Объем выданных ипотечных кредитов за 2008-2010гг

 

По приведенной выше диаграмме  можно сказать, что пик роста  ипотечных кредитов наблюдается  в четвертом квартале 2008г. и в первом квартале 2009г. (в четвертом квартале 2008г. объем выданных кредитов составил 97 887тыс. руб., в первом квартале 2009г. 117 569 тыс. руб.). Тогда как к первому кварталу 2010г. объем выдачи ипотечных кредитов существенно сократился, составив 38 436 тыс. руб. Связано это с кризисом, начавшийся с сентября 2008г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц). Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски.

Таким образом, Сбербанк России заключил с ОАО «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов» (далее АРИЖК) «Соглашение  о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». На первоначальном этапе  поддержка заемщиков Банка по ипотечным кредитам будет осуществляться путем предоставления АРИЖК стабилизационных займов на цели погашения текущих  платежей по ипотечным кредитам, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а также просроченной задолженности, штрафов, пени и неустойки, начисленных Банком после снижения платежеспособности заемщика и возможность  снижения процентной ставки по займам, предоставляемым в рамках первичной реструктуризации ипотечных кредитов, до ставки рефинансирования Банка России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

 

До определенного момента  развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими  условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение  ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Совокупный объем ипотечных кредитов и займов, выданных кредитными и  не кредитными организациями не превышал 1 процент ВВП. По данному показателю Россия сильно уступает другим развитым странам, для сравнения: в США  она составляет 55 процента, в странах  Евросоюза - более 30 процентов. О массовости ипотеки в России можно будет  судить лишь в том случае, если доля ипотечных кредитов в ВВП страны составит порядка 5-7 процентов.

Жилищная проблема в России, обеспечение населения жильем является социально-экономической проблемой.

Развитие жилищной ипотеки  в России сегодня сдерживается рядом  основных факторов:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. Стимулирование  покупательской способности населения  за счет ипотеки, без симметричных  мер по стимулированию строительства  жилья ведет к росту цен  на жилье и затрудняет решение  жилищной проблемы. Из-за роста  цен на жилье возможно значительное  смещение интереса заемщиков  к продуктам, предоставляемым  на цели индивидуального жилищного  строительства. Основными негативными  факторами останутся снижение  предложения на рынке жилья  и рост цен на него.

2. Низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой.  Так, например, очевидно, какое большое  значение для развития рынка  жилья имеет земельное законодательство. Необходимо также отметить, что  до настоящего времени многие  федеральные законы, содержащие  нормы, регулирующие в той или  иной мере отношения, связанные  с недвижимостью, имеют массу  недоработок.

3. Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства.

4. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

5. Большое количество  административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

6. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. К сожалению,  на сегодняшний день работающей  и решающей проблемы населения  ипотеки в России пока нет.  Об этом свидетельствует статистика  ипотечных сделок, размер и структура  доходов населения. Только 4 процента жилья было куплено на банковские ипотечные займы.

7. Высокие процентные  ставки на ипотеку для большинства  россиян, в связи с чем, ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

8. Непрозрачные источники  доходов граждан, значительный  удельный вес не декларируемых  доходов граждан. Документально  подтвердить свои доходы могут  не более 10-12 процентов потенциальных  заемщиков.

9. Недостаток долгосрочных  финансовых ресурсов банков. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть  решение основных проблем: устранение имеющихся недостатков в законодательстве; слабое развитие и недостаточная  эффективность системы регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка  закладных (ипотечных кредитов); высокие  ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения  рисков банков и покрытия со стороны  государства и органов местного самоуправления; отсутствие ипотечных  банков; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей  части населения в сравнении  со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье.

Ипотечный рынок России живет  в ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования  и развития ипотеки в России всем представляются по-разному.

В развитии системы ипотечного кредитования важная роль принадлежит  государству. За государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Социальная ипотека - проект правительства России, который направлен  на обеспечение жильем социально  не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе "коммерческой ипотеки". Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении  жилищных условий.

Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - это льготная стоимость квадратного метра жилья. Преимущество социальной ипотеки также в том, что существуют дополнительные гарантии, как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.

Развитие ипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной  части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных  основополагающих принципов:

1. Система ипотечного  жилищного кредитования в России  должна учитывать имеющийся международный  опыт. Она должна быть адаптирована  к российским макроэкономическим  условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты  населения России, пока еще с  настороженностью воспринимающего  ситуацию длительной зависимости  от банка-кредитора при ипотечном  кредитовании.

2. Одним из ключевых  требований следует отметить  необходимость обеспечения доступности  ипотечных кредитов для групп  населения не только с наиболее  высокими, но также и средними  доходами. При этом система ипотечного  кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть  полностью прозрачна и ясна  для понимания всеми участниками  процесса ипотечного кредитования.

3. Создаваемая система  ипотечного кредитования должна  носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование  привлеченных финансовых ресурсов  граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование  со стороны государственного  бюджета.

4. Система жилищного ипотечного  кредитования должна быть воспроизводима  в любом регионе страны. Темпы  и масштабы развития ипотеки  в тех или иных регионах  должны определяться не столько  субъективными факторами наличия  или отсутствия политической  воли у руководства региона  для развития ипотеки, а объективной  экономической ситуацией в регионе,  наличием платежеспособного спроса  на жилье и его предложением.

5. Ипотека не может  являть собой жесткую, одноликую  систему. Ипотека в России должна  быть многовариантной. При этом, все они должны осуществляться  в своем пространстве, в своем  временном и денежном измерениях  и ориентированы на своего  потребителя.

6. Исключительно важным  аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного  кредитования, является формирование  макроэкономических условий и  институциональной среды, способствующих  повышению доступности ипотечных  кредитов для заемщиков. Это  включает комплекс мер по контролю  за уровнем инфляции, динамикой  обменного курса рубля, по снижению  процентных ставок, реструктуризации  банковской системы, развитию  нормативно-законодательной базы.

7. Роль региональных и  местных органов власти на  этапе создания системы ипотечного  кредитования является исключительно  важной. Решение жилищной проблемы  и координация деятельности всех  субъектов рынка жилья в существенной  мере зависит от деятельности  органов исполнительной власти  на всех уровнях.