Ипотечное кредитование: характеристика и порядок предоставления ссуд

При невозвращении кредита  заемщик лишается залога, роль которого, как правило, играет тот объект недвижимости, ради которого занимались денежные средства. Исключения, конечно, возможны, однако, маловероятны, поскольку Сбербанк России обладает необходимыми ресурсами с тем, чтобы выиграть дело в суде. 
Ипотечный кредит можно получить по месту регистрации клиента или одного из его созаемщиков, а также по месту нахождения организации-работодателя заемщика или одного из его созаемщиков, когда эта компания является клиентом Сбербанка России. Кроме того, кредит можно получить по месту нахождения либо по месту строительства приобретаемого объекта недвижимости. При этом если кредит берется в рамках программы “Ипотечный +”, тогда он предоставляется только по месту нахождения покупаемого или строящегося объекта недвижимости.

Выдача ипотечного кредита  осуществляется единовременно, если жилье  приобретается, и единовременно  либо частями, когда кредит берется  для строительства, осуществления  реконструкции, выполнения ремонта  или отделки. Во втором случае порядок  предоставления кредита зависит  от порядка оплаты стоимости производимых работ с объектом недвижимости. Погашение  кредита, а также процентов осуществляется ежемесячно либо ежеквартально. При  этом первый срок платежа наступает 1-го числа месяца, который следует  за тем месяцем, в котором был  получен кредит либо его первая часть. Причем денежную сумму необходимо внести до 10-го числа месяца, который  следует за платежным. Проценты начинают уплачиваться со следующего после получения кредита, либо первой его части, месяца. Проценты уплачиваются ежемесячно до 10-го числа того месяца, который идет за платежным вместе с погашением части суммы основного долга. На уплату основного долга может предоставляться отсрочка, на уплату процентов такая льгота не распространяется.

Общий срок рассмотрения заявления  о предоставлении кредита составляет восемнадцать рабочих дней с того момента, как заемщиком или созаемщиками были представлены все необходимые  документы. Когда документы по объекту  недвижимости предоставляются в  течение трех месяцев после регистрации  специального заявления-анкеты, вопрос о предоставлении кредита решается в течение семи рабочих дней с  момента представления первичного пакета документов.

Первая ипотечная программа  – это «Кредит на недвижимость». В рамках нее средства предоставляются для целей приобретения или строительства (но за исключением индивидуального жилищного строительства), проведения ремонта или отделки, осуществления реконструкции объектов недвижимости. Характерная черта данной кредитной программы заключается в том, что обеспечение взятого кредита может являться различным. Однако в качестве залога не может приниматься тот объект недвижимости, ради строительства или реставрации которого и берется кредит, то есть Сбербанк предоставляет кредит, а обеспечением кредита является иное имущество заемщика, а не приобретаемый или реконструируемый объект. Процентная ставка по этой кредитной программе колеблется от 13,25 до 15,5 процентов годовых и зависит от срока кредита, валюты и региона.

Вторая ипотечная программа  – это «Ипотечный кредит». Он предоставляется для целей приобретения, осуществления строительства (но за исключением индивидуального жилищного строительства) или реконструкции, выполнения ремонта или объектов недвижимости. В рамках данной программы можно предоставлять в залог то имущество, которое будет приобретаться на заемные средства. При этом необходимо наличие поручителей. Лишь после этого заемщик получает кредит, на который приобретает объект недвижимости, потом он передает его в залог Сбербанку России, с этого момента необходимость в поручительстве отпадает. Однако от того, изначально ли Вы предоставляете в залог недвижимое имущество, или после получения кредита, зависит процентная ставка, которая колеблется от 10,75 до 15,25 процентов годовых. Факторами влияющими на ее размер также является срок кредита, размер первоначального взноса, валюта, регион проживания.

Ипотечная программа «Кредит  ипотечный плюс» создана для предоставления денежных средств в кредит для целей приобретения или строительства объектов недвижимости. При этом обязательным условием является то, что жилье должно быть построено или строится с инвестированием со стороны Сбербанка. Залогом может выступать то имущество, которое приобретается на заемные средства. Схема выдачи кредита аналогична предыдущей программе. Так, первоначально денежная сумма предоставляется под поручительство. На полученные заемные клиент покупает объект недвижимости, после чего передает его в залог Сбербанку России. С этого момента необходимость в поручительстве отпадает. Процентная ставка колеблется от 10,25 до 15,25 процентов годовых, что зависит от региона, валюты кредита, его срока. Кредит «Ипотечный +» предоставляется только в безналичной форме, после чего заемные средства перечисляются по распоряжению заемщика либо созаемщика на специальный расчетный счет компании-застройщика. При открытии и обслуживании ссудного счета уплачивается единовременный платеж, который может достигать четырех процентов от общей суммы кредита. Срок рассмотрения вопроса о предоставлении кредита – двенадцать рабочих дней с момента представления всех необходимых документов. При займе средств без учета доходов, оценочная стоимость всего суммарного актива должна равняться, как минимум,  тридцати миллионам рублей либо эквиваленту данной суммы в другой валюте. При этом в суммарный актив могут включаться квартиры, дома, дачи и нежилые помещения, чья стоимость превышает один миллион рублей; автомобили, другие транспортные средства стоимость больше шестисот тысяч рублей (причем, они не должны находиться в эксплуатации больше трех лет). Максимальный размер кредита в таком случае не может превышать пятидесяти процентов от стоимости всех активов заемщика, а также шестидесяти пяти процентов от стоимости приобретаемого жилья.

Ипотечная программа под  названием «Молодая семья» создана, как это следует из наименования, для обеспечения жильем молодых семей. При этом в данной программе вправе участвовать супруги, которые не достигли возраста тридцати пяти лет. Созаемщиками могут выступать супруги, родители. В том случае если имеется ребенок, тогда размер первого взноса сокращается в два раза и становится пять процентов вместо десяти. В данной программе вправе принимать и отцы, и матери-одиночки, если они не достигли тридцати пяти лет. Стоит заметить, что данная кредитная программа не является самостоятельной, поскольку она лишь расширяет возможности клиентов, подпадающих под определенные параметры, при займе денежных средств по основным кредитным программам Сбербанка России.  Кроме того, эта программа имеет и ряд других особенностей, которые выгодно выделяют ее среди иных ипотечных программ, предлагаемых данным банком. Так, при определении предельной суммы кредита в расчет берутся доходы как самой семьи, так и родителей супругов.

При этом устанавливается  ряд ограничений. Если созаемщиками выступают супруги и родители, тогда при осуществлении расчета  индивидуальной платежеспособности каждого  созаемщика, который является супругом, учитывается доход по его основному  месту работы и различные дополнительные виды доходов. В процессе же расчета  платежеспособности созаемщика, который  является родителем одного из супругов, учитывается лишь тот доход, который  он получает по какому-то одному из мест работы, либо пенсия. Если в качестве созаемщика выступает мать, либо отец при неполной семье, тогда при  осуществлении расчета их платежеспособности могут учитываться доходы, которые  они получают по их основному месту  работы либо пенсии, а также дополнительные виды доходов.

При наличии желания клиента  Сбербанк России предоставляет отсрочку на погашение основной суммы долга  до 5 лет, на этот период увеличивается  общий срок кредитования. Отсрочка предоставляется в случае, если приобретенный  объект недвижимости еще находится  в процессе строительства. Максимальный срок отсрочки в таком случае составляет два года. Также отсрочка предоставляется  на три года при рождении ребенка.

Срок кредитования составляет 20 лет. Наряду со стандартными документами, собираемыми для получения кредита, Сбербанк России требует представления  свидетельства о браке, за исключением  случаев, когда заемщиком выступает  неполная семья. Кроме того, при наличии  ребенка представляется свидетельство  о его рождении ребенка. Если имеются  созаемщики, коими выступают родители, тогда требуется подтвердить  родство.

Таким образом, ипотечный кредит является финансовым инструментом, который позволяет сделать жилье доступнее. Существуют как положительные так и отрицательные стороны ипотеки. Сбербанк России является лидером в большинстве сегментов кредитного и финансового рынка и предоставляет сразу несколько кредитных программ. Первоначальный взнос при ипотечном кредитовании в Сбербанке от 5%, денежные средства предоставляются на достаточно длительный срок. В Сбербанке существуют различные программы ипотечного кредитования.

2.3. Анализ  ипотечного кредитования в Сбербанке России.

Среди традиционных видов  банковской деятельности предоставление кредитов – основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и  юридическим лицам, банк формирует  свой кредитный портфель. Таким образом, кредитный портфель банка – это  совокупность остатков задолженности  по активным кредитным операциям  на определенную дату. Существуют различные  классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретить  деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммы  резервов на покрытие возможных убытков  по кредитным операциям).

Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному  росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным  портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом  по банку, так и по его структурным  подразделениям.

Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры  кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым  относят:

• объем и структуру кредитных вложений по видам;
• структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей;
• цену кредитования (уровень процентных ставок).
• сроки кредитов;
• своевременность погашения предоставляемых кредитов;
• отраслевую принадлежность;
• виды валют;

Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2008-2010гг. по объему и структуре кредитных вложений для выявления места ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Представим структуру кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2008-2010гг. Сбербанка России в виде таблицы 2.1.

Таблица 2.1

Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2008-2010гг. Сбербанка России.

На основании данных таблицы 2.1 построим диаграмму, изображенную на рисунке 2.1:

Рис. 2.1. Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2008-2010гг. Сбербанка России

По диаграмме видно, что  ипотечные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле, в 2009г. доля в кредитном портфеле составила 27,43%, тогда как в в 2008г. - 26,38%, в 2010г. – 20,52%. Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается 2008г. Объясняется это тем, что именно в 2008г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки. Сроки кредитования увеличились до 30 лет. Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 2.2.

Таблица 2.2

Структура ипотечного кредита  по срокам кредитования 2008- 2010гг.