Ипотечное кредитование: характеристика и порядок предоставления ссуд

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность  отстаивания своих прав.

Предоставляют ипотечные  кредиты, как правило, банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог  недвижимости. Это, прежде всего ипотечные  банки и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под  залог земли. Названными операциями могут заниматься также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. [14, c.43]

В зависимости  от объекта кредитования, кредитной  политики и организационной структуры  каждый коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное  рассмотрение заявки на кредит  и собеседование с предполагаемым  заемщиком; 

- андеррайтинг;

- принятие  решения о выдаче ипотечной  ссуды;

- оформление  кредитного договора и договора  о залоге;

- сопровождение  кредита и контроль за исполнением  кредитного договора. [12, c. 24]

На  первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита  и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать  как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки  зрения минимизации рисков, связанных  с кредитованием. Уже на первом этапе  процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный  работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные  с выдачей кредита, то просьба  о его выдаче отклоняется, при  этом необходимо аргументировано объяснить  причины, по которым кредит не может  быть предоставлен. Если же кредитный  работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй  этап заключается в том, чтобы  оценить потенциальную возможность  заемщика ввергнуть кредит и оценить  степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка  или фирмы по оценке залога, юридическая  служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая  и жилая площадь; продолжительность  эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние  инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация  и др.; необходимость ремонта или  модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость  предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный  участок или летний дом, а также  движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций  произведений искусства. Специалисты  оценивают каждый предмет. Если в  качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная  документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и  подрядной организации. Следует  отметить, что в настоящее время  в России получил развитие ипотечный  жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. [17, c.44]

Результаты  анализа используются для того, чтобы  определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос  собственных средств и предварительные  сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие  доходы: заработная плата, премии, доход  в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также  финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые  выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты  андеррайтинга оформляются в  виде справки или заключения и  передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На  третьем этапе кредитный комитет  рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает  соответствующие документы, после  чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную  смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут  быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение  документов о залоге из органов регистрации  недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога. [12, c. 36]

На  четвертом этапе банк заключает  с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны  руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По  кредитному договору банк кредитор обязуется  предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных  в договоре, заемщик же обязуется  возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности  сторон: - сумма кредита и размер банковского процента; - порядок  и сроки выдачи кредита; - порядок  и сроки погашения процента; - описание и цена обеспечения, предусматриваемые  в отдельном договоре залога; - размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора. Одновременно с  заключением кредитного договора заключается  договор залога и оформляется  закладная, а также заключается  договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может  быть начата выдача ипотечного кредита. [19, c.31]

На  пятом этапе осуществляется сопровождение  кредита, которое включает: - выдачу кредита в порядке, предусмотренном  в кредитном договоре; - контроль за целевым использованием кредита  в период строительства или реконструкции  объектов кредитования; - наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита; - контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита  и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем  условий кредитного договора или  договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в  судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а  полученные средства идут на погашение  долга кредитору (основной суммы  долга, процентов, штрафов, пеней и  т.д.), осуществление расходов по процедуре  обращения взыскания и продажи  предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо: 
- обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога; 
обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав; 
- отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность; 
- выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Для снижения риска процентной ставки (риска  превышения стоимости кредитных  ресурсов, привлекаемых кредитором, над  ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование  кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов  их индексации с учетом инфляции и  доходов заемщика. 
Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.

Таким образом, снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ СБЕРБАНКА РОССИИ.

 

2.1. Организация  процесса ипотечного кредитования  в Сбербанке России.

 

При первом обращении клиента  в банк производятся следующие действия:

- консультация клиента об основных условиях выдачи ипотечного кредита;

- предварительная оценка возможности получения ипотечного кредита, исходя из предоставленной клиентом информации;

- передача клиенту формы заявления-анкеты  и списка первичных документов и документов по объекту недвижимости.

Предварительная консультация клиента осуществляется по следующим  вариантам:

- клиент посредством телефонной связи обращается в центр обработки вызовов, отвечающий за его предварительную консультацию;

- клиент обращается в подразделение банка, осуществляющего ипотечное кредитование (к сотруднику кредитного подразделения, отвечающему за предварительную консультацию клиента);

- клиент использует специальные ресурсы веб-сайта банка (при наличии данных ресурсов);

- клиент обращается к аттестованному в соответствии с требованиями банка сотруднику компании-партнера, отвечающему за его предварительную консультацию.

При обращении клиента  за предварительной консультацией  сотрудник 
кредитного подразделения выполняет следующие действия:

- предоставление общей информации об основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;

- предварительная оценка возможности ипотечного кредитования, исходя из информации, предоставленной клиентом, в том числе примерный расчет максимальной суммы ипотечного кредита и суммы предполагаемого ежемесячного платежа;

- предоставление на бумажном носителе следующей информации:

- общей информации об основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;

- перечень и примерные суммы предполагаемых дополнительных расходов клиента;

1. списки первичных документов и документов по объекту недвижимости, а также формы заявления-анкеты.
2. расчета максимальной суммы кредита и/или размера ежемесячного платежа и/или размера необходимого для предоставления кредита дохода клиента.

При обслуживании клиента  с помощью специальных ресурсов веб-сайта банка осуществляется предварительная оценка банком возможности  ипотечного кредитования клиента. Предварительная  оценка проводится банком (центром  обработки вызовов) в соответствии, исходя из информации, предоставленной  клиентом посредством заполнения соответствующей  электронной экспресс-анкеты, размещенной  на веб-сайте Банка.

В течение 4-х рабочих часов  с момента получения заполненной  клиентом электронной экспресс-анкеты банк (центр обработки вызовов) выполняет  следующие действия:

• формирует и направляет сообщение о результатах предварительной оценки возможности предоставления ипотечного кредита клиенту на электронную почту по адресу, указанному клиентом в электронной экспресс-анкете;
• направляет списки первичных документов и документов по объекту недвижимости, а также формы заявления-анкеты на указанный клиентом в электронной анкете адрес электронной почты (только при положительных результатах предварительной оценки возможности предоставления клиенту ипотечного кредита);
• уведомляет посредством телефонной связи клиента об отправлении банком сообщения на его электронную почту (по телефонному номеру, указанному клиентом в электронной анкете);
• информирует клиента посредством телефонной связи о местоположении наиболее удобного для него (клиента) офиса банка, предоставляющего услуги ипотечного кредитования, с указанием времени работы и контактного телефона сотрудника кредитного подразделения, находящегося в указанном офисе, и/или с записью клиента на определенное время (только при положительных результатах предварительной оценки возможности предоставления ипотечного кредита клиенту).

После проведения предварительной  консультации клиента, сотрудник кредитного подразделения в присутствии  клиента выполняет следующие  действия: