Ипотечное кредитование: характеристика и порядок предоставления ссуд

• прием первичных документов, заявления-анкеты и финансового документа, подтверждающего оплату клиентом комиссии за проведение первичного андеррайтинга (при ее наличии). Копии первичных документов принимаются сотрудником кредитного подразделения при предъявлении клиентом их оригиналов. Сотрудник кредитного подразделения сверяет копии с оригиналами и по результатам сверки специальным штампом ставит на каждой копии первичных документов отметку «копия верна» и свою подпись и дату;
• проверка предоставленных клиентом первичных документов на соответствие списку первичных документов;
• проверка правильности заполнения клиентом заявления-анкеты;
• уведомление клиента о сроках проведения первичного андеррайтинга.

Несоответствие предоставленных  клиентом документов утвержденному  списку первичных документов служит основанием для отказа банка в  проведении первичного андеррайтинга.

При получении заявления-анкеты сотрудник кредитного подразделения 
регистрирует ее в журнале учета заявлений-анкет.

Контроль своевременности  рассмотрения заявлений-анкет, зарегистрированных в журнале учета заявлений-анкет, осуществляется руководителем кредитного подразделения либо уполномоченным лицом банка.

В течение одного рабочего дня с момента регистрации  заявления-анкеты в журнале учета  заявлений-анкет сотрудник кредитного подразделения проводит первичный  андеррайтинг, включающий выполнение следующих действий:

• проверка предоставленных клиентом первичных документов на предмет подтверждения ими соответствия клиента требованиям в банке, предъявляемым к клиенту при оформлении ипотечной сделки
• оценка платежеспособности клиента и его супруга(ги) (поручителя и его супруга(ги)). Доход супруга(ги) клиента (супруга(ги) поручителя может не приниматься в расчет, в том случае, если сумма дохода клиента (поручителя) достаточна для предоставления кредита (поручительства);
• оценка платежеспособности органов управления юридического лица (если залогодателем является юридическое лицо);
• направление служебной записки (по установленной форме) в подразделение безопасности с приложением копий предоставленных клиентом первичных документов;
• направление служебной записки в юридическое подразделение (при предоставлении в залог объектов недвижимости, находящихся в собственности клиента и/или третьих лиц).

Подразделения, указанные  ниже, в течение 2-х рабочих дней со дня получения копий документов для проведения экспертизы осуществляют следующие действия:

Подразделение безопасности:

• проверяет представленные первичные документы на предмет достоверности указанных в них сведений;
• проверяет кредитную историю клиента и поручителей (при наличии), в том числе во всех территориальных подразделениях банка;
• при необходимости представления дополнительных документов, подразделение направляет по электронной почте либо в устной форме соответствующий запрос сотруднику кредитного подразделения;
• предоставляет сотруднику кредитного подразделения служебную записку о результатах проверки первичных документов, составленную на имя руководителя кредитного подразделения.

Юридическое подразделение:

• при получении соответствующей служебной записки от сотрудника кредитного подразделения производит правовую экспертизу предоставленных первичных документов на предмет соответствия их формы и содержания действующему законодательству;
• консультирует сотрудника кредитного подразделения по юридическим вопросам, связанным с оформлением рассматриваемой ипотечной сделки.

В случае отрицательного заключения или наличия каких-либо замечаний, выявленных подразделением (подразделениями) по результатам проведенной экспертизы первичных документов, данное подразделение  направляет сотруднику кредитного подразделения  служебную записку, в которой  приводится мотивированное обоснование, излагаются замечания и (по возможности) предложения по изменению условий  выдачи ипотечного кредита.

По результатам проделанной  работы сотрудник кредитного подразделения  в течение 1 рабочего дня, следующего за днем получения служебных записок  от подразделений банка (подразделение  безопасности и юридическое подразделение), выполняет следующие действия:

• составление и подписание отчета о первичном андеррайтинге;
• в случае принятия положительного предварительного решения банка о возможности предоставления клиенту ипотечного кредита составление, подписание и передача клиенту ипотечного кредитного сертификата.

Оригинал ипотечного кредитного сертификата передается клиенту  с целью подтверждения возможности осуществить ипотечное кредитование клиента в пределах указанной в ипотечном кредитном сертификате суммы ипотечного кредита. Срок действия ипотечного кредитного сертификата ограничен и составляет три календарных месяца со дня его оформления. Ипотечный кредитный сертификат не является обязательством банка по предоставлению ипотечного кредита клиенту.

В ипотечном кредитном  сертификате указываются максимальные суммы ипотечного кредита, исходя из предусмотренных действующей в  банке ипотечной программой вариантов  соотношения «сумма кредита/стоимость  залога», срока кредитования, которые  выносятся в приложение к ипотечному кредитному сертификату. На первой странице ипотечного кредитного сертификата  указывается максимальная из данных сумм.

В день оформления отчета о  первичном андеррайтинге и ипотечного кредитного сертификата сотрудник  кредитного подразделения уведомляет клиента о результатах проведения первичного андеррайтинга.

В случае вынесения отрицательного решения по вопросу кредитования клиента на любом этапе рассмотрения первичных документов, сотрудник  кредитного подразделения уведомляет клиента об отказе в предоставлении ипотечного кредита без объяснения причин отказа. Уведомление клиента  об отказе банка в предоставлении ипотечного кредита осуществляется сотрудником кредитного подразделения  посредством телефонной связи либо при непосредственной встрече с  клиентом.

Оригинал заявления-анкеты, а также копии первичных документов, полученных от клиента для проведения банком первичного андеррайтинга, клиенту  не возвращаются. Оригиналы предоставленных  банку первичных документов возвращаются клиенту по его первому требованию.

В случае оформления положительного заключения о возможности предоставления клиенту ипотечного кредита на приобретение объекта недвижимости, на которое  в установленном законом порядке  зарегистрировано право собственности, сотрудник кредитного подразделения  выносит на рассмотрение кредитного комитета банка либо уполномоченного  лица банка вопрос о возможности  предоставления ипотечного кредита  клиенту (с учетом лимита самостоятельного кредитования и запрошенной суммы  ипотечного кредита);

Решение кредитного комитета банка оформляется протоколом, выписка  из которого, в установленном порядке, направляется секретарем кредитного комитета сотруднику кредитного подразделения.

В случае принятия кредитным  комитетом либо уполномоченным лицом  банка положительного решения о предоставлении ипотечного кредита клиенту, сотрудник кредитного подразделения выполняет следующие действия:

• согласовывает с клиентом конкретную дату и время проведения ипотечной сделки, а также уведомляет клиента и/или продавца о необходимости предоставления оригиналов предоставленных ранее копий документов по объекту жилой недвижимости. Предоставление клиентом оригиналов документов по объекту жилой недвижимости осуществляется с целью их сверки с предоставленными ранее копиями;
• согласовывает с клиентом дату сдачи документов, оформленных по ипотечной сделке, в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• предоставляет клиенту подробную информацию о дальнейшем порядке оформления ипотечной сделки, о порядке открытия в банке лицевых счетов клиента и продавца, а также порядке оплаты клиентом первоначального взноса по ипотечной сделке.

В день сделки клиент осуществляет открытие в банке следующих лицевых  счетов (в случае отсутствия открытых лицевых счетов в банке):

• счетов в рублях - при выдаче ипотечного кредита в рублях;
• счетов в рублях и в иностранной валюте - при выдаче ипотечного кредита в иностранной валюте.

Внесение и оплата клиентом суммы первоначального взноса также  допускается клиентом по одному из следующих вариантов:

• наличным расчетом, при этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт внесения денежных средств в кассу продавца (в случае, если родавец - юридическое лицо);
• в безналичном порядке, путем перечисления суммы первоначального взноса клиентом со своего лицевого счета в банке на лицевой счет продавца, при этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление оригинала договора счета продавца, для зачисления суммы первоначального взноса (оригинал договора с отметкой банка о том, что счет является действующим, при этом срок действия такой отметки составляет не более 30 дней и копию указанного договора) и платежного поручения подтверждающего факт перечисления суммы первоначального взноса клиентом на счет продавца. В случае если счет продавца открыт в банке, подтверждением факта перечисления суммы первоначального взноса является предоставление платежного поручения.

Размер ежемесячного аннуитетного платежа рассчитывается по следующей  формуле:

,                                                         (2.1)

 

где РП – Размер ежемесячного аннуитетного платежа;

ОСЗ – остаток ссудной  задолженности (суммы обязательства) на расчетную дату;

ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму обязательства  в соответствии с кредитным договором (в процентах годовых);

ПП – количество процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности (суммы обязательства).

Таким образом, процесс оформления сделки по ипотечному кредитованию включает консультацию клиента об основных условиях выдачи ипотечного кредита, предварительную оценку возможности получения ипотечного кредита, исходя из предоставленной клиентом информации и передачу клиенту формы заявления-анкеты и списка первичных документов и документов по объекту недвижимости.

После проведения предварительной  консультации клиента, сотрудник кредитного подразделения в присутствии  клиента выполняет следующие  действия: прием первичных документов, проверка предоставленных клиентом первичных документов на соответствие списку первичных документов, проверка правильности заполнения клиентом заявления-анкеты; уведомление клиента о сроках проведения первичного андеррайтинга. Одновременно с открытием лицевого счета и внесением суммы первоначального  взноса клиент через кассу банка  либо путем безналичного перечисления осуществляет оплату банку комиссионного  вознаграждения.

 

2.2. Программа ипотечного кредитования в Сбербанке России.

 

Ипотечный кредит – это  тот финансовый инструмент, который  позволяет сделать жилье доступнее. Положительные стороны ипотечного кредита таковы:

-  Отсутствует необходимость копить деньги, чтобы, наконец, приобрести недвижимость в собственность.  
- При аренде квартиры Вы платите сопоставимые деньги, но никогда не получите квартиру в собственность, противоположная ситуация обстоит при ипотечном кредитовании.  
- При ипотечном кредитовании Вы сразу же становитесь собственником жилплощади. 
- Стоимость приобретенного объекта недвижимости на рынке будет с годами расти, но платежи при этом будут оставаться не прежнем уровне.

К основным минусам можно  отнести:

- Сильное удорожание недвижимости. Даже при ставке в 10% годовых квартира в итоге за 15-20 лет подорожает в несколько раз.

- Сложность сбора документов и необходимость официального подтверждения достаточно высокого дохода.

Сбербанк России – это  самая крупная банковская организация  в нашей стране, которая отличается высокой надежностью. Сбербанк России является лидером в большинстве  сегментов кредитного и финансового  рынка и предоставляет сразу  несколько кредитных программ. Первоначальный взнос при ипотечном кредитовании в Сбербанке от 5%, денежные средства предоставляются на достаточно длительный срок.

Общим условием предоставления всех жилищных кредитов от Сбербанка  России является то, что они выдаются на срок до тридцати лет, первый взнос  составляет десять процентов от общей  стоимости квартиры, а если в молодой  семье имеется ребенок, тогда  и вовсе всего пять процентов. При этом минимальный возраст  заемщика составляет восемнадцать лет. Максимальный возраст также оговаривается. Заемщику до окончания выплат по кредиту  не должно исполниться семьдесят  пять лет. Если у Вас в собственности  находится довольно много имущества, тогда кредит предоставляется без  учета доходов. В таком случае максимальный размер кредита определяется на основании общей суммы всех активов.

Минимальная сумма ипотечного кредита составляет 45 тысяч рублей.  При этом максимальная сумма ограничивается только доходом, а также активами клиента банка, но она не может превышать девяносто процентов от стоимости объекта недвижимости, для приобретения, строительства или реконструкции которого занимаются денежные средства. В целом, Сбербанк России, как и любая другая кредитная организация, заинтересован в предоставлении в кредит максимально больших денежных сумм. При расчете максимальной суммы кредита учитывают те доходы, которые заемщик может официально подтвердить соответствующими документами. Таким образом, данными доходами является заработная плата, которую Вы получаете как по основному, так и по иным местам работы, доходы, которые получает супруг или супруга заемщика, пенсия, стипендия, доходы, получаемые заемщиком от занятия предпринимательской деятельностью.