Формы кредита и их классификация

    Содержание  договора о залоге предусматривает  указание наименования сторон, их местонахождения (место жительства), вида залога, изложение  существа обеспеченного залогом  требования, указание его размера, сроков исполнения обязательств, сведений о  составе и стоимости заложенного  имущества, а также иных условий, по которым достигнуто согласие сторон.

    Договор залога совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в установленном  порядке. Нотариальные службы одновременно с удостоверением договора залога недвижимости налагают запрет на его отчуждение, если это предусмотрено договором (или законом).

    Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются договоры залога, закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Вексель — долговое обязательство  кредитополучателя на погашение  ссуды в установленный срок и  на оговоренных условиях. Закладная  ценная бумага рассматривается как  документ, передающий кредитору законное право собственности на залог  по ссуде. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга  в установленный срок передача права  собственности утрачивает силу.

    Ипотечный кредит может быть использован для  покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капитального ремонта  производственных зданий, жилых домов; перепрофилирования производственных процессов; мелиорации; для приобретения и посадки многолетних насаждений; модернизации производственных технологических  процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы; покупку дополнительного  земельного участка и т.д.

    При выделении ссуды на строительство  здания или сооружения договор ипотеки  может предусматривать имеющееся  незавершенное строительство, а  также материалы и оборудование, предназначенные для строительства  и находящиеся во владении залогодателя или под его контролем. По завершении строительства здание или сооружение становится элементом предмета ипотеки.

    Кредиты под залог жилья могут быть направлены на строительство индивидуальных домов (квартир в домах общей  собственности), многоквартирных жилых  домов, предназначенных для сдачи  в аренду или продажи.

    Ссуды под недвижимость подлежат погашению  на условиях рассрочки платежа и  с уплатой процента. Процентные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются банками, но могут устанавливаться  и государством. Процентная политика в отношении ипотечного кредита  должна быть гибкой, учитывая длительность ссуды и особенность залога. Она  может предусматривать: периодический  пересмотр ставки по кредиту в  зависимости от конкретных условий  рынка; оговорки по платежам с учетом будущей рыночной стоимости закладываемой  недвижимости, подверженной влиянию  целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строения, качество участка, темпы  инфляции, размеры процентов по ссудам, спрос и предложение на данный вид недвижимости и т.д.).

    Расчет  ставки процента по ипотечному кредиту  производится как определение величины дохода по ипотечному кредиту, которой  было бы достаточно, чтобы покрыть  предельную величину стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных расходов (потерь), а также обеспечить приемлемую величину дохода для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски, связанные  с ипотечным кредитованием, и  др. Учитывается также текущая  межбанковская ставка по кредитам (и  не только ипотечным). Достигается наибольшее приближение ставки к рыночной.

    Виды  ипотечных кредитов по методам их погашения, уплаты процентов имеют  подвиды:  
 
- типовая ипотека: заемщик получает от залогодержателя ссуду и погашает ее пропорционально равными взносами (например, каждый месяц);  
- ипотека с периодическим увеличением сумм взносов: по согласованному графику увеличивается сумма взносов. Кредиты с периодическим пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке;  
- ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности;  
- ипотека с залоговым счетом: покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы до погашения суммы оставшегося кредита;  
- ипотека с переменной процентной ставкой: при изменении процентной ставки по периодам пересматриваются допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки;  
- кредиты с дележом стоимости имущества: стороны при заключении договора уславливаются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки.

    Банк  оставляет за собой право аннулировать предварительное соглашение о кредите, если до заключения сделки (договора):  
 
- финансовое положение клиента резко ухудшилось по сравнению с данными заявки;  
- выявляются неблагоприятные материальные изменения в состоянии имущества;  
- начато судебное разбирательство по изъятию имущества;  
- обнаруживается, что имущество является объектом (предметом) нарушения закона.

    Залогодатель  должен принимать меры, необходимые  для сохранности предмета ипотеки, обеспечивать должные условия его  содержания, избегать рисков случайной  гибели или повреждения. На кредитополучателя  возлагаются обязанности по выплате  всех налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности, по поддержанию в хорошем состоянии  закладываемой недвижимости; он не может использовать недвижимость для  какой-либо незаконной деятельности, обязуется  страховать собственность в пользу банка и выполнять другие требования договора залога и кредитования.

    В процессе срока действия договора залогодатель (банк) вправе проверять по документам и по факту наличие, размер, состояние  и условия хранения заложенного  имущества. Например, в случае ухудшения  продуктивности земельного участка  вследствие действий залогодателя, выразившихся в невыполнении требований природоохранного режима, использовании земельного участка  способами, приводящими к химическому  и радиоактивному загрязнению почв, банк вправе потребовать досрочного расторжения кредитного договора и  договора залога. При несогласии залогодателя с требованиями банка о досрочном  расторжении указанных договоров  и возврате кредита этот вопрос решается в судебном порядке.

    Право ипотеки прекращается в случаях, предусмотренных законодательством  для финансовых обязательств, при  прекращении обеспеченного ипотекой обязательства, а также по договоренности залогодателя и залогодержателя  и др.

    Так как существует возможность вынужденной  ликвидации собственности, служащей залогом  при ипотечном кредите, а также  невыполнения заемщиком своих долговых обязательств по погашению ссуды  в установленные сроки, то кредитор имеет право удержания (продажи) имущества за долги. Основные причины, лежащие в основе невозврата ипотечных кредитов, это неплатежеспособность кредитополучателя, нежелание его производить аккуратные платежи, неспособность кредитополучателя продать свое имущество в связи с общим падением цен, отсутствием спроса на имущество ипотеки. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная им от продажи объекта ипотечного кредита после передачи владения, меньше, чем невыплаченная часть кредита с процентами. Кредиторы несут затраты по эксплуатации, ремонту, продаже конфискованного имущества.

    Затраты в связи с невозвратом кредита зависят от времени невозврата кредита и уровня процентных ставок. Невозврат кредита на более ранних стадиях чреват наибольшими издержками для банка, так как теряется большая доля общей суммы платежей по кредиту. При высоких номинальных ставках невозврат кредита влечет меньшие потери для кредитора.

    За  невыполнение кредитополучателем обязательств банки имеют право удержания  имущества с гарантов, поручителей, страховых компаний и т.д. Если приходится переносить взыскание долга на объект залога путем его продажи, необходимо соблюдать определенную законом  процедуру торгов недвижимостью (особенно земельными участками). Выручка от продажи  предмета ипотеки должна обеспечить уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему в возмещение:  
 
- основной суммы обеспеченного ипотекой обязательства;  
- процентов, начисляемых на обеспеченное ипотекой обязательство; установленных комиссионных выплат;  
- непредвиденных убытков вследствие ненадлежащего исполнения основного обязательства;  
- судебных и иных расходов залогодержателя, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки;  
- расходов по страхованию предмета ипотеки;  
- других обоснованных расходов, понесенных в связи с защитой предмета ипотеки или осуществлением залогодержателем своих прав по договору ипотеки.

    При ипотечном кредитовании договоры о  кредите и средства его обеспечения  иные, чем при других видах кредита, что обусловлено длительными  сроками погашения и величиной  этих кредитов. Поэтому ипотечным  организациям требуется повышенная надежность. Ипотечные кредиты относительно недороги, маржа кредитных организаций  невелика, так как прибыль формируется  за счет больших объемов кредитных  вложений.

    Ипотечный кредит имеет свои преимущества для  банка и кредитополучателя.

    Наличие реальной стоимости, гарантирующей  возврат кредита и его материальную обеспеченность на протяжении всего  срока кредитования. Обеспечивается принцип конкретности залога, то есть выделение определенного конкретного  имущества для залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости  данного конкретного имущества  должника, а не из всей массы его  имущества. Действует также принцип  гласности залога, то есть требование, чтобы залог данного имущества  был легко распознаваем для третьих  лиц. В целях обеспечения гласности  устанавливается норма регистрации  сделок с залогом, его нотариальной удостоверенности. Кроме того, залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю о всех предыдущих залогах данного имущества, а также о характере и размерах обеспечения этими залогами других обязательств. Если имущество, являющееся предметом залога, переходит в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление другого лица, залог сохраняет свою силу. Он сохраняется также в случае, когда происходит уступка (продажа) залогодержателем обеспеченного залогом требования (закладной) другому лицу. Повторный залог (перезалог) допускается, но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего залогодержателя, то есть банка, выполнявшего роль первого кредитора.

    Кредитор  имеет возможность широкой диверсификации кредитования, учитывая неоднородность кредитополучателей, отличия географических регионов, различия целей, оригинальные методы и условия залога имущества, выдачи кредитов.

    Кредитополучателю (залогодателю) создаются условия  для решения производственных, социально-бытовых  проблем.

    Существует  возможность повторного (неоднократного) использования кредитополучателем недвижимости для получения кредита  при возврате первого. Допускается  повторный залог с получением залогодателем дополнительного  кредита, е> ли ценность имущества  не исчерпана предыдущей кредитной  сделкой по ипотеке и должник  имеет экономическую возможность  уплачивать процент и погашать долг.

    Залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право  на владение и использование заложенного  имущества.

    Для защиты интересов кредитополучателя  предусматривается дополнительный период, в течение которого он может  выкупить свое заложенное имущество  до его продажи кредитором.

    Развитие  ипотеки, ипотечного кредитования имеет  значение для экономики страны, поскольку:  
 
- позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;  
- содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;  
- способствует решению социальных проблем;  
- создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа векселей, закладных, других ценных бумаг ипотечных организаций);  
- расширяет перечень услуг, оказываемых кредитными организациями;  
- дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рынка недвижимости в форме ипотечных банков, специализированных финансовых компаний и др.

    Вместе  с тем ипотечное кредитование предполагает значительный объем аналитической  и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, поскольку рыночную стоимость можно  определить только при фактической  продаже. К тому же такие кредиты  даются на сравнительно длительный срок, а значит, следует тщательно изучать  все варианты будущих изменений  цен. Реализация банком закладываемого имущества зачастую требует судебного  разбирательства, что, безусловно, сказывается  на характере отношений между  банком и заемщиком.

    Ипотечные кредиты имеют сравнительно низкую ликвидность, и для них особую роль играют страхование и образование  вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспектива погашения кредита  увеличивает риск, связанный с  нормой процента. В жизни заемщика до полной выплаты долга могут  произойти изменения, и это повышает риск неплатежа по ссуде.

    Для развития ипотечного кредитования очень  важно совершенствование рынков капиталов и недвижимости, фондового  рынка; формирование должного ипотечного законодательства; повышение уровня жизни населения и платежеспособности предприятий; поддержание развития ипотеки государством.

    В июле 2001 г. Совет Министров Республики Беларусь принял концепцию ипотечного жилищного кредитования, которая  призвана создать систему ипотечного кредитования и сделать его доступным  для средних слоев населения. Система долгосрочного кредитования граждан в целях приобретения ими жилья позволяет увеличить  платежеспособный спрос, активизировать рынок жилья, вовлечь в экономический  оборот недвижимость, создавать базу для привлечения сбережений населения, что влияет на экономику в целом.