К потребительскому кредиту относится  кредит ломбардов. Ломбард предоставляет  возможность населению хранить  предметы личного пользования и  домашнего потребления, а также  получать (обычно наличными деньгами) ссуды под их залог.

    Ипотечный кредит

    Ипотека — залог земли, недвижимого имущества. Ипотека оформляется договором  между залогодателем и залогодержателем, согласно которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателями  и соглашается, что данная недвижимость может являться предметом претензий  залогодержателя в связи с  погашением финансового обязательства.

    Ипотекой  могут обеспечиваться кредиты юридических, а также физических лиц, полученные ими в банках; коммерческие кредиты  юридических и физических лиц; иные договорные отношения по финансовым обязательствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд).

    Залог — способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в  случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства  получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества  преимущественно перед другими  кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

    Залогодателем при залоге имущества может быть юридическое или физическое лицо, которому предмет залога принадлежит  или будет принадлежать на праве  собственности или праве полного  хозяйственного владения. Под предметом  ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке

    К недвижимости можно отнести:  
 
- земельные участки;  
- предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая (без ограничения) нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначению;  
- права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.п. в соответствии с действующим законодательством;  
- земельные участки вместе с объектами.

    Земельные участки, находящиеся в частной  собственности граждан, могут быть предметом залога в качестве обеспечения  своевременного возврата банковского  кредита.

    Залог запрещен на имущество, находящееся  в исключительной государственной  собственности: землю (за исключением  земельных участков, переданных в  частную собственность), недра, воздушное  пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы, а также  специальные объекты — по причине  их исторической, культурной или иной ценности либо по мотивам государственной  безопасности.

    Ипотечный кредит — особый тип экономических  отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого  имущества. Участниками кредитной  сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и  владелец закладной на имущество, если она имеется.

    Кредитором  по ипотеке выступают ипотечные  банки или специальные ипотечные  компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и др.

    Ипотечные банки выпускают собственные  ценные бумаги, которые могут приобретать  инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции.

    Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками  под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

    Заемщиком выступают физические и юридические  лица, имеющие в собственности  объект ипотеки, который должен:  
 
- приносить доход его владельцу;  
- пользоваться спросом на рынке;  
- не быть объектом залога по другой операции.

    При залоге недвижимого имущества должник  номинально сохраняет свое право  собственника.

    Если  иное не установлено договором ипотеки, то до прекращения прав собственности  залогодателя на предмет ипотеки (вследствие принудительного исполнения условий  ипотеки) предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой  не только право владения, но и право  независимого распоряжения предметом  ипотеки, прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

    В зависимости от способа обеспечения  обязательств (ссуды) имуществом различают  следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. При стандартной  ипотеке залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства  путем залога одного своего конкретного  имущества. Объединенная ипотека предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства  путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека  чужого имущества означает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица. При общей  ипотеке для исполнения одного долгового  обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным  собственникам объектов. Условная ипотека  вступает в силу с момента исполнения, предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека  отменяется. Условие может устанавливаться  в отношении, как залогодержателя, так и залогодателя.

    Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом  ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое  нельзя разделить без ущерба для  его основного назначения (неделимое  имущество), не может быть передано в ипотеку по частям. По срокам регистрации  ипотека бывает первичной и последующей.

    Главный (первичный) ипотечный залог предполагает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический  приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

    Последующий ипотечный залог имеет место  при любой ипотеке, зарегистрированной позднее другой, а потому вторичной  по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

    Остановимся на видах (типах) сделок по ипотеке.

    Простое финансирование. При данной сделке заемщик является собственником  имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Он оформляет закладную  на имущество для получения денежных средств для своих целей.

    Вторичное финансирование. В этом случае заемщик  является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную. Он может, например, увеличить сумму  ипотечного кредита или получить лучшие условия от другого кредитора.

    Продажа имущества без существующей ипотечной  задолженности. При данной сделке владелец имущества продает его заемщику банка и обычно получает стоимость  имущества непосредственно из суммы  ипотечного кредита.

    Продажа имущества при наличии ипотечной  задолженности. По имуществу, которое  передается заемщику, имеется ипотечная  задолженность, и эта задолженность  продавца имущества погашается из суммы  нового кредита, а действие ипотеки  соответственно прекращается до регистрации  новой ипотечной сделки.

    Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов. Это  накопление денежных средств на счете  в банке для получения ипотечного кредита на строительство или  приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы счета приобретают  право получения кредита, лишь накопив  определенный процент (долю) от стоимости  объекта. Имея заранее установленную  сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в  построенном доме (квартире), а остальная  сумма стоимости жилья оформляется  кредитом банка с залогом дома (жилья).

    Жилищный  сертификат — вид ценной бумаги. Его номинал обозначен и в  денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение  суммы, за которую можно продать  принадлежащие ему квадратные метры  жилья; при желании он может получить ипотечный кредит под залог жилья.

    При заключении сделки по ипотечному кредиту  контрольный список документов, требуемых  от физического лица, может включать в себя: заявление кредитополучателя, заемное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые  документы, закладную и др.

    В заявлении на ипотечный кредит указывается  информация об имуществе, излагаются сведения о кредитополучателе (возраст, занятость). Формы заявок, принимаемые банком, требуют от кредитополучателя всей информации, относящейся к его  финансовому положению, доходам, имуществу, долгам и другим финансовым обстоятельствам. Заявка на получение кредита не является договором или требованием о  его выдаче — это документ о  платежеспособности потенциального кредитополучателя.

    Документы на собственность (имущество) должны подтверждать, что кредитополучатель им владеет. Среди них — договор о купле-продаже, передаче имущества; завещательные  документы; выписки из государственных  регистров; физическое и юридическое  описание имущества; документы по первой закладной и т.д.

    Для страховых документов обязательны  данные об имущественном страховании  объекта ипотеки. Ипотечное (кредитное) страхование — гарантия кредитору, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита, будут выплачены в случае, если кредитополучатель не сможет выполнить свои обязательства.

    Оценка  стоимости предмета ипотеки, то есть оценка стоимости недвижимости проводится экспертизой, результаты которой используются финансово-кредитными организациями  для предоставления кредита или  определения размера эмиссии  ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (облигации, сертификаты и др.). Оценка недвижимости — основа принятия решения о размере  выдаваемого кредита.

    Исходным  пунктом для расчета стоимости  могут служить различные стоимостные  понятия:  
 
- стоимость земли, величина которой зависит от размера, возможности использования, местоположения земельного участка, прибыли, получаемой с земельного участка и др.;  
- стоимость построек на земельном участке;  
- рыночная цена (достигаемая в течение долгого времени цена недвижимости), устанавливаемая посредством экспертизы цены официально назначенными экспертами и соответствующими оценивающими органами (например, органами страхования).

    Соотношение между размером ссуды и стоимостью залога — наиболее важный фактор для  принятия решения о предоставлении кредита. Предельные размеры ссуды  должны быть меньше стоимости залога (60—80 %).

    Один  из ключевых моментов процесса предоставления ипотечного кредита — андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ потенциального заемщика в соответствии с установленными банком основными направлениями оценки вероятности того, что кредит будет погашен, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или решения об отказе в предоставлении ссуды. При андеррайтинге устанавливается, способен ли клиент погасить ссуду; стремится ли он погасить ссуду; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

    Клиент  должен представить документы о  получении в течение определенного  периода (например, года) стабильного  дохода, а также достаточные подтверждения  того, что он будет продолжать получать доход в будущем и иметь  стабильную занятость. К источникам получения дохода потенциального кредитополучателя  можно отнести: заработную плату; премии; доход от сверхурочной работы, совместительства; доход в виде дивидендов и процентов; пенсионные выплаты; доход от аренды; доходы от предпринимательства и  др. Экспертной оценке подвергаются средства на счетах, в ценных бумагах и  т.п. Учитываются возможные расходы  кредитополучателя, его обязательства, то есть устанавливается сумма, необходимая  для поддержания свойственного  ему образа жизни, и остаток дохода, который может быть использован  для погашения кредита. Определение  ориентировочной величины доли платежей в доходе кредитополучателя и  отношение суммы кредита к  стоимости имущества взаимосвязаны.

    Есть  ли у кредитополучателя стремление погасить кредит можно установить, осведомившись, как он прежде выполнял свои платежные обязательства (в  целом, а не в отдельных случаях); каково его отношение к своей  недвижимости; имеются ли у него возможности реализовать имущество  и т.д.

    Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность  сторон, включая момент наступления  права реализации банком от имени  залогодателя имущества, — эти и  другие вопросы, связанные с выдачей  кредита под залог, определяются кредитными договорами и договором  залога недвижимости, которые заключаются  между банком и залогодателем.