Проблемы правового регулирования договоров аренды

Конечно, в соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ, ст. 621 ГК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора. Однако этому праву не корреспондирует обязанность арендодателя заключить договор на новый срок. А обратиться в суд за защитой своего нарушенного преимущественного права застройщик сможет только при условии, если в течение года с момента окончания действия договора арендодатель заключит договор аренды земельного участка с другим лицом. Следовательно, по истечении года администрация муниципального образования сможет свободно распорядиться земельным участком, формально не нарушив права застройщика.

Отсутствие процедуры продления договора аренды земельного участка, с одной стороны, оставляет для заказчика открытым вопрос, какие документы необходимо представить и в какой орган следует обращаться в целях продления договора, учитывая, что договор заключен с одним органом, а правом на предоставление участка обладает другой, с другой – создает благоприятные условия для злоупотреблений со стороны органов местного самоуправления.

Однако для защиты прав застройщиков, в Земельный кодекс РФ может быть введена специальная статья, регулирующая вопросы продления договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство. В целях пресечения неправомерных действий со стороны органов государственной власти и местного самоуправления в ЗК РФ в указанную статью помимо прочего может быть включена следующая норма[56]:

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, не вправе отказать в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (заключении договора на новый срок), застройщику, осуществившему подготовку проектной документации и получившему в установленных законом случаях положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Кроме того, Земельный кодекс РФ может стать нормативным актом, предусматривающим в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ специальный случай изменения договора судом по требованию одной из сторон. Например, в виде следующего положения:

Срок договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, может быть изменен судом по требованию арендатора в случае невозможности использования им участка по назначению в период действия договора аренды по не зависящим от арендатора причинам, в том числе в результате действий (бездействия) органов государственной власти и органов местного самоуправления.

В случае если исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления необоснованно отказывается продлить срок договора земельного участка, застройщик имеет право обратиться в суд. И в случае установления судебными органами безосновательности отказа, арендодатель обязан продлить договор аренды. Вместе с тем за органами государственной власти и органами местного самоуправления должен сохраниться контроль над сроками освоения земельных участков, предоставленных под строительство, в целях недопущения долгостроев и соблюдения интересов соответствующего публичного образования. Только при таких условиях может быть достигнут баланс публичных и частных интересов, и не будут создаваться необоснованные препятствия для осуществления деятельности хозяйствующими субъектами.

Таким образом, на сегодняшний день действующее законодательство предоставляет легальную возможность администрации муниципального образования избавляться от «неугодных» застройщиков путем необоснованного отказа в продлении договора аренды земельного участка для строительства без компенсации застройщику понесенных им затрат на подготовку к строительству. Итак, с какой стороны ни посмотришь, во взаимоотношениях муниципалитет–застройщик, последний явно проигрывает. Пока застройщик не получит возможность влиять на содержание договора аренды, в том числе на сроки его продления, он будет экономически более слабой и зависимой стороной, что является ограничением свободы договора и требует сохранения баланса публичных и частных интересов.

Вывод:

В правоприменительной практике договор аренды нежилых помещений на срок до одного года, также как и договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации и должен считаться заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК, то есть с момента подписания договора. Однако такой подход к решению проблемы о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений и их части противоречит  п. 1 ст. 6 ГК РФ, т.е. имеет место применения аналогии закона (п.2 ст. 652 ГК РФ), тогда как имеет место быть специальная норма, регулирующая данные правоотношения (п. ст. 26  ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним»). 

Особенность правового регулирования договора аренды предприятия, выражается в том, что к отношениям, регулируемым этим договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых - общие положения об аренде имущества (п.2 ст. 650 ГК). Это позволяет избежать включения в параграф 5 гл. 34 (аренда предприятий) норм, дублирующих правила, содержащихся в параграфе 4 гл. 34 ГК (аренда зданий и сооружений).

Свобода договора означает предоставление субъектам гражданских правоотношений возможности самостоятельно выбирать своих партнеров, вступать в любые договорные отношения, свободно определять условия заключаемого договора с учетом собственных потребностей и возможностей. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, иными законами либо добровольно принятым на себя обязательством.

Как показывает практика, при заключении договора аренды земельного участка под строительство, застройщик не имеет возможности изменить условия договора, предлагаемого ему на подписание, ни в части определения ответственности за неисполнение обязательств, ни в части порядка расторжения договора, в том числе одностороннего, ни в части иных условий. Получается, что свобода договора для застройщика, по сути, означает его право подписать договор на предлагаемых условиях либо отказаться от предоставленного земельного участка. Выход из сложившейся ситуации может быть найден только на законодательном уровне, в частности, путем внесения изменений в ЗК РФ. Только так законодатель может гарантировать соблюдение принципа равенства при осуществлении предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, установленного ст.ст. 19 и 34 Конституции РФ. При этом в силу п. 3 ст. 55 Конституции РФ ограничения конституционной свободы договора могут вводиться только федеральным законом. Также стоит учитывать, что решением вопроса о продлении договора аренды должно заниматься образование, независимое от органов местного самоуправления. Вряд ли стоит ожидать объективного подхода к решению данного вопроса со стороны заинтересованного лица.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Выводы:

1.                  Что касается общих положений о договоре аренде, то на первый взгляд законодатель детально урегулировал все существенные вопросы по данной группе договоров. Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным. Сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор. Предметом договора аренды является индивидуально определенная вещь, как движимая так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Срок договора аренды может быть как определенный (п.1 ст. 610 ГК), так и неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК). Цена договора определяется по соглашению сторон. Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре­менное владение и пользование или временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

2.                  Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах (договор заключается с лицом, выигравшим торги).  Вторая - в том, что  добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок по истечении первоначального срока договора (ст. 621 ГК).

3.                  Существенными условиями договора аренды являются: условие об объекте договора – для всех видов договоров аренды; условия необходимые для конкретного вида договора содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора; условия договора, признанные законодательством как существенные  для данного вида договора; условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия, являющегося существенным,  договор аренды может быть признан незаключенным.

4.                  Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические инте­ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможность вос­полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущес­тва внаем.

5.                  Как показал анализ рассмотрения судебной практики, абсолютное большинство споров основаны на договорах аренды,  предметом которых является недвижимое имущество и особенно ак­туальными в настоящее время имеют место быть  вопросы о соблюдении сторонами договора аренды недвижимого имущества требований, предъ­являемых законом к заключению арендного договора и о лице, уполномоченном выступать в ка­честве арендодателя, поскольку имущество публично-правовых образований с целью его более эффективного использования может за­крепляться на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за другими субъ­ектами гражданского права. Думается, что необходимо внести изменения и дополнения в законодательство с целью урегулирования именно спорных (либо оспоримых) отношений  уже при заключении договора аренды посредством государственной регистрации.

6.                  Анализ законодательства, регулирующего договоры об аренде, в частности договор об аренде недвижимости, и судебной практики позволяет усомниться в целесообразности исключения из общего правила о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений или их части, в отношении договоров, заключаемых на срок менее года. Желательно, чтобы данная норма была изменена, как указывалось ранее, во-первых, исходя из цели государственной регистрации недвижимости: государ­ственная регистрация должна предоставить за­интересованным лицам достоверную информа­цию о характере обременения прав арендода­теля[57], во-вторых, для единообразного применения законодательства в отношении определенного вида недвижимого имущества и, наконец, в-третьих, с целью исключения злоупотреблений правом сторонами договора.  Перечисленные проблемы являются общими для заключения договоров аренды недвижимости.

7.                  В нынешних условиях договор аренды зданий и сооружений имеет исключительно важное значение. Цель данного договора – обеспечить передачу имущества  во временное владение и пользование. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по изъявлению дохода из имеющейся у него в наличии собственности.

Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоит в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективного использования временно нанятого помещения для производственных или иных коммерческих целей.  Договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что он способствует развитию предпринимательской  деятельности в Российской Федерации.

8.                  Анализируя все вышеизложенное, можно сделать вывод, что целью арендных отношений является обеспечение возможности гражданам и юри­дическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. Однако при практической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, что объясняется не только слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости но и проблемами в российском гражданском праве в частности относительно правового регулирования государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и их части.

БИБЛИОГРАФИЯ

  Нормативные акты

1.      Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием. Российская газета № 237. 25.12.1993 г.//Консультант +

2.      Водный кодекс Российской Федерации. От 03.06.2006 г. № 74 –ФЗ //Собрание законодательства РФ 05.06.2006 № 23 ст. 2381// Консультант +//

3.      Воздушный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 19 февраля 1997 г. Одобрен Советом Федерации 5 марта 1997 г. (ред. 25.03.2005 г) //Собрание законодательства РФ 24.03.1997 № 12 ст.1383// Консультант +

4.      Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1.//Собрание законодательства РФ 05.12.1994 № 32 ст. 3301