Проблемы правового регулирования договоров аренды

Как видим, договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического объекта: особого имущества ("предприятие на ходу"), передаваемого в аренду.[53]    

Предметом данного договора являет­ся предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборот­ные средства, права пользования природными ресурсами, исключи­тельные права, а также права требования и долги. Поэтому применительно к договору аренды предприятия как отдельному виду аренды правильнее говорить  не только о специфике объекта аренды, а  об особенностях его предмета, что и служит критерием для выделения аренды предприятия в отдельный вид договора аренды. Особенность правового регулирования договора аренды предприятия, выражается в том, что к отношениям, регулируемым этим договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых - общие положения об аренде имущества (п. ст. 650 ГК). Это позволяет избежать включения в параграф 5 гл. 34 (аренда предприятий) норм, дублирующих правила, содержащихся в параграфе 4 гл. 34 ГК (аренда зданий и сооружений).

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации. Это условие необходимо, поскольку на арендодателе лежит обязанность предоставить во владение и пользование арендатору не только основные средства, но и передать последнему (на условиях договора) запасы сырья, топлива, материалов и другие оборотные средства, и имущественные права.

Положения ГК, предусматривающие возможность передачу в аренду предприятия в целом как имущественного комплекса, не являются новыми для российского законодательства. Из ранее действовавших законодательных актов аренда (найм) была представлена в ГК 1922г., который содержал ряд специальных правил, регламентирующих особенности связанные с наймом предприятия. ГК 1964 г. не включал в себя каких-либо специальных норм о договоре найма предприятия как имущественного комплекса, впрочем, и само предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок.   

В период "перестройки", законодательство об арендных отношениях, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий или их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства) имущество государственного предприятия и приобретало статус арендного предприятия (Ст. 16 Основ законодательства об аренде).

Заслуга именно нового Гражданского Кодекса РФ состоит в том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора имущества и предусмотрел комплекс специальных правил учитывающих специфику правоотношений связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.   

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к настоящему договору, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов Арендодателя и Арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо си­туация, когда последствия недействительности или нарушения ус­ловий договора не применяются исходя из общественных интересов.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 657 ГК, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 ст. 657 ГК, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК). Кредитор, который письменно не сообщил Арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков.

К числу существенных условий договора аренды предприятий по­мимо предмета, относится также и цена (арендная плата). Основа­нием для такого вывода служит правило п.2 ст.650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере аре­ндной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные п. 3 ст. 435 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора - действующего и посто­янно меняющего свой состав предприятия[54].

Обязанности арендодателя претерпели следующие изменения: обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конк­ретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия - передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК; на арендодателя возложена дополнительная обязанность, во­зместить арендатору стоимость произведенных последним неотдели­мых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено до­говором аренды предприятия (ч.1 ст.662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного иму­щества. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности, во­зместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осущест­влении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ч. 2 ст. 662 ГК).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом: арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п.1 ст.661 ГК). Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендо­ванного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность  арен­датора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущест­ва является императивной. Однако она может быть реализована то­лько в отношении обязательного страхования. Обязанность произ­водить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст.664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип - как пред­приятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с арендодателем несут солидарную ответственность по долгам, тем которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора.

Обязательство арендатора по возврату предприятия считается исполненным с момента подписания сторонами соответствующего передаточного акта.   

Таким образом, особенность правового регулирования договора аренды предприятия, выражается в том, что к отношениям, регулируемым этим договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых - общие положения об аренде имущества (п.2 ст. 650 ГК). Это позволяет избежать включения в параграф 5 гл. 34 (аренда предприятий) норм, дублирующих правила, содержащихся в параграфе 4 гл. 34 ГК (аренда зданий и сооружений).

2.3 Проблемы  "свободы договора" аренды земель под строительство

В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставлять гражданам и юридическим лицам земельные участки из земель, находящихся в муниципальной собственности, имеют право лишь органы местного самоуправления. Получить землю под строительство застройщик может на двух основаниях: по решению администрации или же выиграв право на заключение договора аренды на торгах (аукционах, конкурсах). И если результаты аукциона зависят от возможности компании-застройщика, то решение исполнительного органа местного самоуправления получить не так легко. Договор аренды заключается не администрацией муниципального образования, а ее структурным подразделением. В его полномочия входит осуществление функций арендодателя при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в федеральной, государственной, муниципальной собственности, и заключение любых гражданско-правовых договоров на использование муниципального имущества. Таким структурным подразделением, как правило, является комитет (департамент) по управлению имуществом и земельным отношениям, выступающий как самостоятельное юридическое лицо.

Формально в гражданские правоотношения по аренде вступает самостоятельное юридическое лицо, отличное от исполнительного органа, принявшего решение о предоставлении земельного участка. Фактически же это лицо является выразителем воли администрации муниципального образования, властного органа и полностью от него зависит. Зачастую выходит, что в решении предоставления земельного участка под строительство большую роль играют личные симпатии. И это несмотря на то, что существует принцип юридического равенства всех участников гражданских правоотношений, который подразумевает одинаковые для всех субъектов юридические возможности для участия в гражданском обороте, отсутствие каких-либо преимуществ одних участников перед другими, подчинение одним и тем же нормам законодательства.

Свобода договора означает предоставление субъектам гражданских правоотношений возможности самостоятельно выбирать своих партнеров, вступать в любые договорные отношения, свободно определять условия заключаемого договора с учетом собственных потребностей и возможностей. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, иными законами либо добровольно принятым на себя обязательством.

Как показывает практика, застройщик не имеет возможности изменить условия договора, предлагаемого ему на подписание, ни в части определения ответственности за неисполнение обязательств, ни в части порядка расторжения договора, в том числе одностороннего, ни в части иных условий. Получается, что свобода договора для застройщика, по сути, означает его право подписать договор на предлагаемых условиях либо отказаться от предоставленного земельного участка. Такой договор, пожалуй, следовало бы считать договором присоединения (ст. 428 ГК РФ), т.е. договором, условия которого определены одной из сторон в стандартных формах и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Еще одним неизменным пунктом для застройщика в договоре является срок аренды. Он определяется администрацией муниципального образования еще на стадии принятия решения о предоставлении земельного участка под строительство и составляет, как правило, 2-3 года. При этом, в этот срок включается не только строительство объекта, но и его проектирование, а также выполнение иных действий, необходимых для начала строительства: инженерные изыскания для подготовки проектной документации и строительства объекта, подготовка проектной документации, получение заключения государственной экспертизы на инженерные изыскания и проектной документации, получение разрешения на выполнение строительно-монтажных работ и разрешения на строительство. Кроме того, на практике застройщику нередко приходится осуществлять расселение жителей и снос ветхо-аварийного жилья, расположенного в зоне застройки, подведение инженерных сетей, совершение иных действий по подготовке участка для строительства.

Выполняя весь комплекс подготовительных мероприятий, застройщик не успевает не то что закончить строительство, но и даже начать его в рамках срока, установленного договором аренды.

Особо следует отметить, что выполнение значительной части обязательных мероприятий напрямую зависит от действий органов государственной власти и местного самоуправления. Например, только на проведение государственной экспертизы проектной документации закон отводит три месяца. Для того чтобы начать строительные работы на арендуемом земельном участке, застройщик должен получить разрешение на строительство объекта, п.6 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. Пунктом 11 этой же статьи установлен 10-дневный срок для рассмотрения заявления застройщика о выдаче разрешения на строительство. Однако орган местного самоуправления не несет никакой ответственности за нарушение указанного срока.

Конечно, застройщик вправе обжаловать бездействие органа местного самоуправления в судебном порядке, что не мешает последнему по завершении судебных разбирательств, длившихся на протяжении нескольких месяцев, отказать в выдаче разрешения на строительство. Застройщик снова может обратиться за защитой нарушенных прав в суд. Но даже если суд удовлетворит его требования, срок аренды к тому времени уже истечет.

Таким образом, складывается ситуация, когда устанавливаемый срок аренды оказывается изначально недостаточным для осуществления строительства. И, по сути, застройщик не виноват в неиспользовании им участка, предоставленного для строительства, в течение срока действия договора аренды. Ведь исполнение договора арендатором ставится в зависимость от воли исполнительного органа местного самоуправления, предоставившего земельный участок в аренду, однако формально не являющегося стороной договора. Отношения власти – подчинения вмешиваются в гражданско-правовые отношения.

Может возникнуть ситуация, когда застройщику необходимо продлить договор аренды земельного участка. Хорошо, если до истечения срока действия договора он успел начать строительство. В этом случае независимо от желания арендодателя застройщик сможет зарегистрировать свое право собственности на незавершенный объект и получить права на земельный участок в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, ст. 271 ГК. Однако если строительство так и не начиналось, арендатор, сделавший уже многомиллионные вложения в земельный участок, оказывается в абсолютно незащищенном положении. Право арендодателя не возобновлять договор аренды земельного участка на новый срок практически ничем не ограничено.

К сожалению, ни Земельный, ни Гражданский кодексы РФ не содержат норм, регулирующих порядок продления договора аренды в целях осуществления строительства. Достижение соглашения сторон о продлении договора в случае, если застройщик становится «неугодным» для администрации муниципального образования, не представляется возможным. Принудить администрацию заключить договор застройщик не может в силу вышеуказанного принципа свободы договора. Вот только свобода представляется в этом случае какой-то однобокой[55].