Проблемы правового регулирования договоров аренды

К источникам гражданского права в части определяющей правовое регулирование аренды объектов недвижимости относятся и другие кодифицированные акты Российской Федерации: Водный кодекс РФ[20]; Воздушный кодекс РФ[21]; Кодекс внутреннего водного транспорта РФ[22]; Лесной кодекс[23], Земельный кодекс[24], Жилищный кодекс[25], Градостроительный кодекс[26].

К числу таких источников относятся законы Российской Федерации, например важны: Закон о недрах[27]; Закон о космической деятельности[28]; Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[29] и др.

Помимо ГК РФ существует еще один нормативно-правовой акт, опреде­ляющий права и обязанности участников международного лизинга (когда лизингодателем является нерезидент РФ), — это Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 16-ФЗ «О присоединении РФ к Конвенции УНИДРУА о междуна­родном финансовом лизинге». П. 2 ст. 7 ГК РФ устанавливает приоритет международных дого­воров РФ по сравнению с нормами российского граждан­ского права. Поэтому в отношении международных сделок финансовой аренды должна в полной мере применяться вышеназванная Конвенция (кроме  п.3 ст. 8, в соответствии с абз. 2 п.1 Федерального закона от 08 февраля 1998 г.).                           

Из сказанного можно сделать вывод: при рассмотре­нии спора, вытекающего из международного договора финансовой аренды (лизинга), в арбитражном суде последний должен в пер­вую очередь руководствоваться нормами Конвенции УНИДРУА и Гражданского кодекса. Положения Закона о лизинге в части регулиро­вания договора финансовой аренды нормами ГК РФ и можно рассматривать исключитель­но как рекомендации законодателя.

Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами до­говора аренды и арендой отдельных видов имущества.[30] Виды договоров аренды - это те наи­более важные социально значимые случаи аренды, которые специа­льно урегулированы в параграфе  2 - 6 главы 34 ГК.

В то же время стоит отметить, что ряд широко распространенных на практике договоров аренды во­обще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не ска­зано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в Земель­ном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготе­ла к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда нежилых помещений.

Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (исходя из смысла ст.130 ГК РФ). В настоящее время оборот земельных участков регулируется Земельным и Лесным кодексами, Постановлениями Правительства РФ и иными нормативно-правовыми актами, принятыми в их исполнение.

Передача в пользование (в том числе и на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.       

Предоставление названных объектов в пользование имеет ряд особенностей:  участки недр предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст. 11 Закона о недрах). Предоставление водных объектов, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, или частей таких водных объектов в пользование на основании договоров водопользования или решений о предоставлении водных объектов в пользование осуществляется соответственно исполнительными органами государственной власти и органами местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии со статьями 24 - 27 настоящего Кодекса[31]. Исключение составляют договоры с целью реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов[32], использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр[33], для разработки месторождений полезных ископаемых, использования лесов для строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений[34], специализированных портов, использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов[35]. Право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом[36];  Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора[37].  водные объекты могут использоваться только на основе договора, участки недр – на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договоров (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); договоры аренды участков лесного фонда заключаются при предоставлении их в долгосрочное пользование (на срок до 50 лет); специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предельные сроки такого пользования. Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействителен.   

Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному, для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность. Основным считается здание «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения, объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества[38].

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

Предприятие как объект аренды не подпадает це­ликом под общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как мин­имум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании об­щего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты, то­лько в порядке, на условиях и в пределах, определяемых догово­ром. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различий не проводит.

Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии  в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК) подлежит государствен­ной регистрации. В соответствии с пп. 1 п.1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[39]: "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

Государственной регистрации подлежит только договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды.[40] В соответствии с п. 1 ст. 154 ГК РФ договор является не правом, а двухсторонней сделкой, которая порождает права и обязанности сторон договора. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность установления обязательной государственной регистрации не только сделок с недвижимым имуществом (к которым относятся договоры аренды), но и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. До введения в действие указанного Закона в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежали: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Право аренды в этот перечень не входило.

Однако Законом о государственной регистрации на основании п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ с 31 января 1998 года была введена обязательная государственная регистрация права аренды. Это создавало некое несоответствие указанного Федерального закона ГК РФ. Так было до внесения в него изменений   Федеральным законом от 09.06.2003 № 69-ФЗ[41], которые кардинально преобразили ранее действовавшее законодательство о государственной регистрации, подчеркнув необходимость государственной регистрации именно договора аренды, в том числе установив, что при этом договор аренды помещения или его части регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения  либо его части (п.3 ст. 26).

Регистрации подлежит именно договор аренды недвижимости (п.2 ст.609 ГК, п. 1 ст. 12 ФЗ" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Отсюда точное юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п.3 ст. 433 ГК).

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Таким образом, исследование источников правового регулирования различных видов договоров аренды позволяет сделать вывод о многообразии и разрозненности законодательства в этой области. Так, наряду с ГК РФ, аренда земли регулируется Земельным кодексом, водопользование (аренда водных объектов) Водным кодексом и т.п., что в свою очередь усложняет правоприменение указанных норм. Кроме того, анализ законодательства, регулирующего договоры об аренде недвижимости, позволяет усомниться в целесообразности исключения из общего правила о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений нежилых помещений или их части, в отношении таких договоров, заключаемых на срок менее года по следующим основаниям:

Во-первых, договор аренды зданий и сооружений, а равно с ними нежилых помещений и их части – это, прежде всего, договор между хозяйствующими субъектами, т.е. лицами, занимающимися предпринимательской деятельностью - деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, а это практически исключает интерес обеих сторон договора на краткосрочные договорные отношения.

Во-вторых, анализ статей 165, 433, 609 ГК РФ позволяет сделать вывод о крайней важности для государства регистрации сделок с недвижимым имуществом. Санкции за нарушение данного требования довольно серьезные (договор может быть признан незаключенным – п. 3 ст. 433) и влекут достаточно тяжелые последствия прежде всего для арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязательства, поскольку другая сторона (арендодатель) в этой ситуации вправе не исполнять своего  и в судебном порядке выселить добросовестного арендатора. При таких обстоятельствах исключение обязательности государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, заключенных на срок менее года видится нелогичным.

1.3. Договор аренды в условиях экономического кризиса.

Финансовый кризис привел к тому, что некоторые хозяйственные договоры, ранее заключенные компаниями, стали для них убыточными. Кроме того, организации начали особенно остро нуждаться в денежных средствах. В такой ситуации у руководства компаний закономерно возникает вопрос о том, можно ли досрочно расторгнуть или изменить условия договоров, которые в сложившейся ситуации стали невыгодными, или хотя бы не платить по ним неустойку за просрочку платежей. Конечно, стороны договора могут по обоюдному согласию заключить дополнительное соглашение к договору и снизить ее размер, отложить уплату до лучших времен или даже вообще отказаться от взыскания неустойки за определенный период. Но если такое соглашение не будет достигнуто и дело дойдет до суда, сможет ли должник отказаться от уплаты неустойки, ссылаясь на глобальный финансовый кризис как на форс-мажор. В соответствии с  п. 3 ст. 401 ГК РФ[42] "Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контр­агентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств". В действующем законодательстве нет даже примерного перечня форс-мажорных обстоятельств. Есть лишь указание на два их признака: чрезвычайность и непредотвратимость. Казалось бы, финансовый кризис даже в масштабах России и тем более всего мира таким критериям соответствует. Но арбитражная практика свидетельствует об обратном.

Предыдущий финансовый кризис (резкое падение курса рубля) наша страна пережила в августе 1998 года. Поэтому логично будет обратиться к судебным спорам, в которых хозяйствующие субъекты просили освободить их от уплаты неустойки за неисполнение обязательств, вызванное этим кризисом. Решения, которые выносили арбитражные суды, неутешительны для должников. Так, федеральные арбитражные суды Северо-Кавказского округа[43] в постановлении от 05.01.2000 № Ф08-2993/99 и Московского округа[44] в постановлении от 08.04.99 № КГ-А40/884-99 не признали финансовый кризис непреодолимой силой. Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств истец, который требует расторгнуть договор, должен доказать одновременное наличие следующих четырех условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):