Проблемы правового регулирования договоров аренды

Садиков О. Н. считает, что понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п.[7] При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые можно подразделить на две большие группы: жилые и нежилые. Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы и другие инженерные сооружения, тесно связанные с землей. Однако, с юридической точки зрения, существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений.

Определение же понятия зданий и сооружений в целом должно, прежде всего, содержать отличия этих объектов от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения). В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения. 

Во-первых, здания и сооружения это объекты, созданные людьми (искусственно возведенные). Этот признак позволяет отграничить здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы).  

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку. Причем ситуация не меняется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной, что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек (ларьков, палаток и т.п.). 

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным, то есть отдельно стоящим. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений[8].

Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более 1 года, а также в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом, форма его должна быть письменной (п.1 ст. 609 ГК). В случае если предметом договора аренды является недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован соответствующим государственным органом.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо об­щих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон догово­ра является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серь­езно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содер­жание должно быть формализовано. Что же касается письменной фор­мы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст.609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч. 1 ст.161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами, претендующими на право быть арендаторами (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая особенность в том, что  арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок по истечении первоначального срока договора (ст. 621 ГК)[9].

Цена договора определяется по соглашению сторон. В случае, если она не определена при заключении договора, применяется обычная для данного вида имущества арендная плата (п.3. ст. 424, п.1 ст. 614 ГК).

Арендная плата может быть установлена в следующем виде: в определенной денежной сумме, вносимой единовременно или периодически; в доле продукции, плодов  и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; в виде определенных услуг; в передаче арендодателю в собственность или в аренду определенной вещи; в возложении на арендатора затрат с целью улучшения арендуемого им имущества (ст. 614 ГК).

Срок договора аренды может быть как определенный (п.1 ст. 610 ГК), так и неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК). Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Особенностью договора на неопределенный срок является то, что каждая из его сторон  может отказаться от договора в любое время, предупредив своего контрагента за один месяц в случае, если предметом договора является движимое имущество и за три месяца в случае, если предметом договора является недвижимое имущество. Однако эти сроки могут быть изменены участниками договора или законом (абз. 2 п.2 ст. 610 ГК). В случае заключения договора на срок, превышающий пределы срока, установленного законом, договор считается заключенным на предельный срок (п.3 ст. 610 ГК).  

              Арендодатель обязан: предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п.1 ст.611 ГК); снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему; передать арендатору имущество в срок, установленный договором; предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное ему имущество; производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

              Арендодатель имеет право: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

              Арендатор обязан:  пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества (п.1 ст. 615 ГК);  использовать арендованное имущество только сам; не сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя; своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК); вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему (ч. 1 ст. 622 ГК); поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии; производить текущий ремонт арендуемого имущества; нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

              Арендатор имеет право: требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось (п.1 ст. 614 ГК); претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606 ГК); на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором (ст. 621 ГК); на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может превышать срока аренды); на заключение договора на новый срок, преимущественно перед другими лицами (ст. 612 ГК); на перевод в течение одного года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с другим лицом (абз. 1 ст. 621 ГК).              Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке.[10]

              Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, пос­ледний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

              Арендодатель отвечает за:  риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, поскольку является его собственником (п.4 ст. 614 ГК); недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК);  неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором или законом.

              Арендатор отвечает за: просрочку арендной платы; несвоевременный возврат имущества (он обязан уплатить арендную плату за время просрочки, а также уплатить штрафную неустойку); неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором и законом.

              Основания прекращения договора аренды: исполнение договора; ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК), смерть же гражданина – участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к наследнику; соглашение сторон о расторжении договора; исковое требование в суд одной из сторон (при удовлетворении иска судом) и др.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

Таким образом, договор аренды относится к группе договоров, направленных на передачу имущества в пользование. Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным. Сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор. Предметом договора аренды является индивидуально определенная вещь, как движимая так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Срок договора аренды может быть как определенный (п.1 ст. 610 ГК), так и неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК). Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами, претендующими на право быть арендаторами (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая особенность в том, что  добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок по истечении первоначального срока договора (ст. 621 ГК). Цена договора определяется по соглашению сторон. Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. Существенными условиями договора аренды являются: условие об объекте договора – для всех видов договоров аренды; условия необходимые для конкретного вида договора содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора; условия договора, признанные законодательством как существенные  для данного вида договора; условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия, являющегося существенным,  договор аренды может быть признан незаключенным.

2.2   Источники правового регулирования  аренды в российском законодательстве.

Для того чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в определенную правовую форму. Это происходит в результате правотворческой деятельности государства, с помощью которого воля законодателя находит свое выражение в том или ином правовом акте и становится обязательной для исполнения.

Под источниками права в юридической науке обычно понимают внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера.

Исходя из вышеизложенного, под источниками правового регулирования договора аренды следует понимать нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды и в первую очередь отдельные его виды, аренда (фрахтование на время) транспортного средства, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий как единых имущественных комплексов и некоторых других в контексте темы.

Важнейшим источником права в целом, в том числе и гражданского, является Конституция (Основной Закон) Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993г. Конституция РФ[11] обладает высшей юридической силой.

В системе источников гражданского права в части, определяющей правовое регулирование аренды, важное место после Конституции, занимает Гражданский Кодекс РФ[12]. Он является кодифицированным актом для Российской Федерации. К числу нормативных актов, регулирующих договор аренды следует отнести также: закон РФ «О защите прав потребителей»[13] (он регулирует договор проката); федеральный закон «О лизинге»[14] от 29 октября 1998 г. (с последующими изменениями); транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);  ст. 22 Земельного кодекса РФ[15], регулирующего аренду земельных участков; Лесной кодекс РФ[16], регулирующий аренду лесных участков; Положение об аренде участков лесного фонда в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 22 июля 1993 г. № 712; глава 3 Водного кодекса РФ[17]; ст. 11 Закона РФ «О недрах»[18] в ред. от 29.04.2008г.;  ст. 33 Закона о животном мире» от 24 апреля 1995 г.[19]

Наряду с общими положениями об аренде (параграф 1 Глава 34) в ГК выделены специальные нормы, посвященные отдельным видам этого договора: аренде транспортных средств (параграф 3); аренде зданий и сооружений (параграф 4); аренде предприятий (параграф 5); финансовой аренде (лизингу) (параграф 6).

Такая "разборчивость" комментируемой главы осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, тем не менее, учитываются и другие факторы, например: сфера применения и специализация арендодателей - по договору проката и т.д.          

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК (ст. 260, 264, 270 ГК).